Frage von Jochen11, 2.251

Mehrfamilienhaus bauen als Privatperson

Hallo. Angenommen ich möchte ein Mehrfamilienhaus bauen und anschlißend die Wohnungen verkaufen. Das Projekt wird aus eigenen Mitteln finanziert. Kann ich das überhaupt als Privatperson machen? Wenn ja, wie versteuere ich den Gewinn?

Antwort
von Privatier59, 2.029

Wenn man es kann.... Ich jedenfalls kann mich an einen lange zurück liegenden Fall erinnern wo ein Apotheker meinte Bauträgerqualitäten in sich erkennen zu können, ein 12-Parteienhaus baute und 11 der Wohnungen verkaufte. Das Ergebnis füllte in einer Anwaltskanzlei dann einen halben Aktenschrank. Nicht weniger als 10 von 11 Erwerbern prozessierten gegen den Apotheker. Der wiederum verklagte den Architekten und diverse Baufirmen. Finanziell überlebt hat der Apotheker das nur, weil er in seinem Kernberuf so gut verdient hat. Die Baumaßnahme jedenfalls wurde zum finanziellen Desaster. Die Frage nach der Versteuerung eines Gewinns jedenfalls hat sich nie gestellt.

Kommentar von ciudadjuarez ,

Ich verstehe es jetzt nicht. Wo war jetzt das Problem? Kannst du das vielleicht ein bisschen genauer beschreiben?

Antwort
von Rat2010, 2.021

Wie meinst du "als Privatperson". Wer als Kaufmann auftritt, ist Kaufmann und wer als Bauträger auftritt ist Bauträger. Mit allen Konsequenzen durch die verschiedenen Steuerarten.

Oder glaubst du, es gäbe noch Gewerbe, wenn man das wählen könnte? 

Jede Privatperson kann ein Gewerbe anmelden. Wenn du es als Einzelunternehmer machst, fallen neben Einkommen- und Gewerbe- auch Umsatzsteuern an. Natürlich ist noch ziemlich viel anderes (baurechtliches z. B.) zu beachten.  Schon weil es Feinheiten gibt (wie den § 13 b UStG), geht ohne Anwalt, Notar und Steuerberater nichts!

P.S.: wer in Zeiten wie diesen Immobilien ohne Fremdkapital finanziert, ist sehr, sehr schelcht beraten! Du solltest darüber nachdenken.

Kommentar von Snooopy155 ,

Da er die Wohnungen nicht vermieten will, sondern nach Fertigstellung verkaufen will, wo ist da der Vorteil diesen Bau fremd zu finanzieren? Das macht doch bei einem Verkauf alles nur umständlicher. Soviel zu post scriptum.

Kommentar von Rat2010 ,

schon wieder ein falsches DH.

Es ist egal, wie man das Pferd aufzäumt. Angesichts des Geldes für lau (jedenfalls wenn man 50 % von der Steuer zurück bekommt) kann man sich überlegen, ob man entweder drei mal so große Brötchen bäckt oder nur 1/3 des Geldes einsetzt. Bei letzterer Variante ist das Risiko ja geringer, als wenn man mit EK baut. Wenn etwas schief geht (man z. B. krank wird oder der Bau absakt), hat man dann alle Möglichkeiten. 

Schlecht beraten ist er, weil er dann, wenn er gut beraten wäre wissen würde, dass man jetzt für prognosefreie Anlagen immer noch wesentlich mehr bekommt als man für Baudarlehen (vor Steuern) bezahlt. 

Im Unternehmen ist das finanzieren noch teurer und wenn er die Immobilien gleich verkauft, braucht es auch ein mehr Gespräch mit Banken, nur ändert das nichts an der Sache.

Kommentar von Tritur ,

wer in Zeiten wie diesen Immobilien ohne Fremdkapital finanziert, ist sehr, sehr schelcht beraten! Du solltest darüber nachdenken.

Dein letzter Satz im Zitat, gilt auch für Dich.

1. Wer das erforderliche Kapital mit negativer Realverzinsung auf dem Bankkonto herumliegen hat, sollte erst mal dieses in die Immobilie investieren.

2. Eine langfristige Fremdfinanzierung - egal wie hoch der Zins ist - birgt immer zusätzliche Risiken, weil der Schuldendienst auch dann geleistet werden muss, wenn man, aus welchen Gründen auch immer, irgendwann keine hinreichenden Einkünfte und auch keine liquiden Mittel mehr hat.

3. Eine kurzfristige Baufinanzierung durch die Bank ist mit allen Kreditverhandlungen, Sicherheitenstellung, Risiko LV usw. dann lästiger und teurer Unfug, wenn man selbst hinreichend hohe und liquide Eigenmittel hat um die Baufinanzierung selbst zu stemmen.

Kommentar von Rat2010 ,
  1. Wer das erforderliche Kapital mit negativer Realverzinsung auf dem Bankkonto herumliegen hat, sollte erst mal dieses in die Immobilie investieren.

Wer das erforderliche Kapital auf einen Bankkonto hat, war schlecht beraten und er ist schlecht beraten.

  1. Eine langfristige Fremdfinanzierung - egal wie hoch der Zins ist - birgt immer zusätzliche Risiken, weil der Schuldendienst auch dann geleistet werden muss, wenn man, aus welchen Gründen auch immer, irgendwann keine hinreichenden Einkünfte und auch keine liquiden Mittel mehr hat.

Von Vermögen, das man nicht in die Finanzierung gesteckt hat, kann man (z. B. im Fall von Krankheit, Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder Tod des Familienernährers Jahre und Jahrzehnte den Schuldendienst leisten. Man mann es aber auch zur Tilgung der Schuld verwenden. Das selbe Geld als Eigenmittel in die Immobilie gesteckt, steht bei Problemen nicht z. B. für die Ausbildung der Kinder oder sonstwas zur Verfügung.

Ich kann ein gut angelegtes Vermögen jederzeit in Tilgung verwandeln. Um als Eigenkapital eingesetztes Vermögen zurück zu bekommen, muss ich die Immobilie entweder verkaufen oder eine gute Bonität haben.

  1. Eine kurzfristige Baufinanzierung durch die Bank ist mit allen Kreditverhandlungen, Sicherheitenstellung, Risiko LV usw. dann lästiger und teurer Unfug, wenn man selbst hinreichend hohe und liquide Eigenmittel hat um die Baufinanzierung selbst zu stemmen.

Das meine ich auch nicht. Kurzfristige Finanzierungen sind natürlich sinnlos. Bei nach Steuer 3- 5 % prognisefreien Zins auf angelegtes Geld und unter 2 % Darlehenszins (nach Steuer 1,2 %) ist die Welt nunmal eine andere als die deiner Eltern, von denen du (bei 9 % Darlehens- und 1 % Sparbuchzins) gelernt hast, dass man Eigenkapital bei der Finanzierung einsetzen soll.

Normalitäten können sich ändern und sie sollten sich ändern. Wir haben eine EZB, die der Fed immer ähnlicher wird. Es hat seine Gründe, dass in den USA mit Sachwerten (vor allem Aktien) für das Alter vorgesorgt wird und Immobilien so hoch wie möglich fremdfinanziert werden.

Für mich gibt es eine Welt, in der man in Geldwerten anlegt, nicht mehr. Tages- oder Festgeld ist für mich Geldvernichtung. Wenn man sein Geld vernünftig und langfristig anlegt, stehen die (jetzt jeweils vor Steuer) 2 % die man für Darlehen zahlt, einer hinreichenden Chance auf ca. 7 % gegenüber. Die Sicherheit, die es bedeutet, ein gut angelegtes Vermögen zu haben, das im Gegensatz zum Darlehen nicht durch eine steigende Inflation gemindert wird, gibt es gratis dazu.

Antwort
von LittleArrow, 1.951

Kann ich das überhaupt als Privatperson machen?

Ja, vielleicht.

Allerdings kommen dabei einige zeitliche und steuerliche Überlegungen bzw. Konsequenzen in Frage, die Du hier nachlesen kannst:

http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-13477.xhtml?currentModule=home

Antwort
von Apolon, 1.514

Also mit anderen Worten, dann das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnung per Teilungserklärung umwandeln.

Aber sicher ist dies möglich, wenn man die entsprechenden Bauvorschriften dabei beachtet.

Wenn ein Gewinn entsteht, muss man diesen natürlich als Einnahmen versteuern.

Kommentar von vulkanismus ,

Welcher Einkunftsart ist dieser Gewinn zuzuordnen und warum?

Kommentar von Apolon ,
Kommentar von vulkanismus ,

Genau das tut er nicht.

Er deckt nur Deinen Denkfehler auf.

Du gehst nämlich von einem Gewinn aus, der aus Kauf und Verkauf entsteht.

Hier wird aber nicht gekauft, sondern gebaut.

Also bleibt meine Frage an Dich offen?

Kommentar von Apolon ,

Es ist doch völlig egal, ob ich ein Haus durch Kauf erwerbe oder selbst baue. in beiden Fällen kann ich die Kosten die ich habe nachweisen.

Kommentar von Rat2010 ,

Sehe ich anders. Die Idee, ein Haus zu bauen um es in Teilen zu verkaufen ist für mich hinreichend Hinweis auf gewerbliche Absichten.

Ein ganz anderer Fall wäre es, wenn er z. B. das Haus baut, irgendwan aufteilen lässt, ein paar Jahre vermietet und dann nach und nach auch Wohnungen verkauft. Das wäre (bei Beachtung drei-Objekt-Grenze) private Vermögensverwaltung und die Veräußerung wenn er die Wohnungen zehn Jahre hat auch steuerfrei.

Ohne Vermietung ist es aus meiner Sicht immer gewerblich.

Kommentar von vulkanismus ,

Na also - darauf wollte ich Dich hingewiesen haben - ursprünglich hast Du nämlich von einem Gewinn aus priv. Veräußerungsgeschäften gesprochen.

Antwort
von Tritur, 1.905

Kein Problem, das darf jeder.

Ob Du es kannst, ist eine andere Frage. Ein wenig einschlägige und kaufmännische Erfahrung sollte schon vorliegen, sonst wirst Du schon in der Planungs- und Bauphase über den Tisch gezogen.

Den Gewinn wirst Du in Deiner Einkommensteuer angeben müssen. Je nachdem, wann und wieviele Wohnungen Du pro Jahr verkaufst, kommen als Einkunftsart gewerbliche Tätigkeit, Spekulationsgewinn oder gar Steuerfreiheit (nach 10 Jahren) in Frage. Ein Steuerberater weiß mehr und wird Dir gerne helfen. 

Kommentar von vulkanismus ,

Ein Steuerberater wird Dir auch sagen, dass es die Einkunftsart Spekulationsgewinn nicht gibt.

Auch wenn es einen gäbe - nicht bei Dir - Du willst ja nichts kaufen, sondern bauen.

Kommentar von Tritur ,

Du hast recht und bist deshalb der größte. Kernaussage war, dass auf einen Gewinn Einkommensteuer zu zahlen ist. Die Einkunftsart ist dabei eher unwichtig.

Antwort
von althaus, 1.415

Ich finde es ist eine gute Idee. Bei den Baupreisen wirst Du schon bald Millionär. 

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