Lohnt es sich für die Dauer eines Studiums eine Wohnung zu kaufen?
Hallo,
ich werde demnächst ein Studium beginnen und somit von zu Hause ausziehen. Meine Eltern würden mich finanziell bei der Wohnung unterstützen. Jetzt stellt sich die Frage, ob sich evtl. ein Wohnungskauf lohnt.
Folgende Überlegungen haben wir schon angestellt: - Mietkosten, die ich für 8 Semester (ohne eigene Wohnung) hätte: ca 12.600€ (300€6 Monate7Semester) - Miteinnahmen, die durch einen Mitbewohner reinkommen würden: ca. 12.600€ (s. oben) - Kaufpreis 3-Zimmer-Wohnung (ca. 80m²) ca. 80.000€ in Uninähe
Ist das machbar? Und was müsste man noch zusätzlich bedenken?
5 Antworten
Es gibt drei wesentliche Punkte, die bei dem Immobilienkauf eine kritische Rolle spielen: Lage, Lage und Lage.
Eine allzu kleine Wohnung (1-2 Zimmer) lohnt sich als Kapitalanlage generell nicht wirklich, denn man konkurriert dann mit untervermieteten Zimmern und Dachgeschoßbuden - gerade in einer typischen Unistadt mit vielen WG. Interessanter wird es bei 3-6 Zimmern (80-120 m²). Viel größere Wohnungen schränken die Vermietbarkeit wieder ein, da man gegen kleine Reihenhäuser konkurriert bzw. da man für die Studienzeit selbst genügend Mitbewohner finden muss, damit sich das Objekt lohnt.
Die Kaufkosten für ein derartiges Objekt dürften je nach Stadt bzw. Umland bei 100-300 kEUR liegen. Recherchiere doch mal auf immobilienscout24.de in der gewünschten Region nach entsprechenden Objekten, um einen Eindruck zu gewinnen.
Andersherum gerechnet: EUR 300 p.m. eigene Mietkosten plus EUR 200 p.m. Untermiete (konservativ gerechnet) machen EUR 500 p.m.. Diese wären bei Darlehenszinsen von 4% plus 1% Tilgung ausreichend für ein Darlehen von EUR 120.000. Legen die Eltern noch ein paar Euro drauf, könnte das in der aktuellen Niedrigzinslage durchaus passen.
Es hängt jedoch von der konkreten Lage (vor allem auch Stadt/Region) ab, wie sich der Immobilienmarkt dort entwickelt. Hier kann man keine pauschalen Empfehlungen abgeben. 8 Jahre ist IMHO in jedem Fall zu kurz für einen Wiederverkauf, d.h. Du solltest dann damit rechnen, nach den 8 Jahren noch einerseits ein Darlehen abzubezahlen haben, und andererseits die Wohnung noch eine Weile behalten zu müssen, bis ggf. eine guter Verkaufszeitpunkt gekommen ist.
Ist das eine Stadt wie Stuttgart, München oder andere, die über entsprechende Unternehmen in der Stadt und im Umland verfügen, so daß Du in Deinem beabsichtigten Studienfach dort wahrscheinlich auch nach dem Studium einen ersten Job finden wirst, wäre eine eigene Wohnung nicht verkehrt. Denke jedoch auch daran, was passiert, wenn Du mal auf ein Auslandssemester gehst oder sogar für 1-2 Jahre im Ausland studieren würdest.
Unter dem Strich würde ich persönlich daher die Investition mit ihren Verpflichtungen für zu riskant halten, zumal erforderliche Darlehen wahrscheinlich nicht bis Studiumsende abzuzahlen sind - und Darlehen sind ja nicht das Einzige. Du benötigst noch Mittel für Nebenkosten und Lebensunterhalt.
Erstes: Regelstudienzeit? Ha! Ich würde bei 8 Semestern Regelzeit locker mal mit 10-12 Semestern rechnen.
Wenn Du eine Wohnung für 200 kEUR kaufst, dann verliert sie unmittelbar an Verkehrswert, d.h. Du kannst sie identisch vielleicht wieder für 150 kEUR verkaufen. Bei gebrauchten Objekten wäre dies etwas weniger Abstand, vielleicht 180 kEUR, aber normalerweise auch tiefer.
Das hat etwas mit Spreads, Erwerbsnebenkosten, Markteinschätzungen, entstehendem Renovierungs bzw. Modernisierungsbedarf und anderen Faktoren zu tun. Dieser Abstand zwischen ursprünglichem Kaufpreis und aktuellem Verkehrswert mindert sich mit der Zeit bzw. der Wert kann den Preis einholen. Ein Verkauf sollte daher auch nicht unter Zeitdruck erfolgen, sondern kann durchaus über 6-12 Monate laufen, bis man ein gutes Gebot erhält.
Immobilienpreise laufen eher in Dekaden als in Jahren, daher sind 8 Semester für eine Wiederveräußerung riskant.
Meine Eltern haben nicht mal ebenso die Kohle, aber weil es ja immer heißt "Eigentum lohnt sich", kam die Überlegung auf, ob eine Eigentumswohnung nicht wirklich viel teurer ist als eine Mietwohnung und vllt sogar Gewinn abwirft.
Also als konkretere Frage, lohnt sich so ein Wohnungkauf, wenn dafür ein Kredit aufgenommen wird?
Wenn sie nach dem Studium wieder verkauft wird, nein.
Soll sie behalten werden, vielleicht, aber dann wäre die Frage nach einer Eigentumswohnung unabhängig vom Kind zu stellen.
Ausserdem kommen da alle möglichen Probleme auf, falls die Eltern die Wohnung steuerlich absetzen wollen, dann müsstest du nämlich Miete zahlen usw.
Es ist wirtschaftlich vermutlich unklug. Man vergisst generell einige Punkte, wenn man Kauf mit Miete vergleicht:
http://www.finanzfrage.net/tipp/immobilien-kaufen-oder-mieten-teil-1
Als Student hätte ich das auch nicht gewollt. Es schadet nicht, wenn man wenigstens irgendwann mal in der Situation des Mieters war. Es erleichtert das reinversetzen, wenn man einige hat.
Dazu erschwert eine eigene Immobilie die Mobilität zu einer Zeit, in der sie sehr wichtig sein kann.
Dazu sollte es angesichts des doppelten Abiturientenjahrgangs einen einmaligen Boom bei kleineren oder WG-geeigneten Wohnungen in Uninähe geben, der dafür sorgt, dass du nach 8 Semestern von etwa 12.600 € niedrigeren Preisen ausgehen solltest.
kurz und trocken: definitiv nicht!
Für den Kauf einer Wohnung sind über den Daumen 10% Transaktionskosten fällig, also Notar, Grunderwerbssteuer und Makler (letzteres in aller Regel in Ballungszentren). Mal angenommen, die Wohnung ist vernünftig gepreist und es handelt sich um eine Stadt in der man kein Wertrisiko eingeht, dann müßte die Ersparnis der Wohnung im Vergleich zur Miete unterm Strich diese 10% wieder herein holen. Das dürfte relativ illusorisch sein. Bitte Hausgeld, Rücklagen einzahlung, also die sg. nicht umlage fähigen Nebenkosten nicht vergessen.
Also wenn du die Wohnung nur für die vier Jahre (evtl. etwas länger) kaufen willst, dann lass die Finger davon. Das Problem sind hier die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer). Hier musst du alleine zwischen 5 und 10% rechnen. Bedeutet also sofort auf einen Schlag zu den 80.000 EUR also alleine bis zu 8.000 EUR. Hinzu kommen die Finanzierungkosten, Renovierungskosten (bzw. Rückstellungen, die im Hausgeld enthalten sind) und die Gefahr, die Wohnung später nur zu einen geringeren Preis wieder verkaufen zu können.
Vielen Dank für die recht ausführliche Antwort. Die Wohnung würde allerdings nicht für 8 Jahre sondern eher 8 Semester, also 4 Jahre, benötigt werden.
Außerdem habe ich eine Nachfrage: Warum ist ein Verkauf nach weniger als 8 Jahren zu früh?