Frage von eckeo, 299

Lohnen sich Mherfamilienhäuser (Anlageobjekte) noch?

Guten Tag,

Ich möchte mir demnächst eventuell ein Mehrfamilienhaus kaufen und Frage mich ob sich das noch lohnt?

Ich habe ein Eigenkapital von 700 000 Euro. Ich würde mir dann ein Objekt mit mehreren Parteien kaufen. Ich weiß, dass man viele Sachen beachten muss (Lage, Alter, usw) mit diesen Sachen habe ich mich schon befasst. Die Steuerliche Seite macht mir etwas sorgen da ich mich damit kaum auskenne. Ich weiß das man nur denn Gewinn versteuern muss nachdem man alle Ausgaben abgezogen hat Sprich: die Versicherung, Nebenkosten, eventuell Reparaturkosten usw.

Ich habe Zurzeit ein Einkommen von ca 1500 Euro Netto, ledig, 24 Jahre und lebe noch bei meinen Eltern. Das Objekt wird nicht von der Bank finanziert sondern komplett von mir.

Könntet ihr mir eventuell eine Beispielsrechnung machen?

z.B. habe ich im Jahr 100 000 Euro Mieteinnahmen nach den ganzen Abzügen sind es sage ich mal 70 000 Euro wie viel Prozent müsste ich davon versteuern? Ich weiß, dass es von vielen Faktoren abhängt aber eine ungefähre Zahl würde mir reichen.

Danke :)

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Antwort
von wfwbinder, 290

Wie schon geschrieben, trenne Dich von der romantischen Vorstellung für 700.000,- ein Haus mit 100.000,- Mieteeinnahmen zu bekommen.

Wie Du selbst sagst (und was bei 1.500,- netto richtig ist) bekommst Du , zumindest vorerst, keine Finanzierung.

Ein Haus ohne Reparaturstau koste mit allen Nebenkosten durch den Kauf eingerechnet ca. 11-15 Jahresmieten.

Also mit Deinen 700.000,- kaufst Du Dir 42.000,- bis 65.000,- Mieteinnahmen.

Nichtumlagefähige Kosten ca. 10 % im Jahr mit einer Reserve.

Also 35.000,- bis 58.000,- Liquidität. Dann die Abschreibungen runter, 2 % auf Gebäudewert 12.000,-, also zu versteuern 23.000,- bis 46.000,- = Durchschnitt 35.000,-.

Was Du bei der ersten Frage nicht schriebst, dass noch andere Sachen zu versteuern sind. Sagen wir mal 12.500,- Steuernachzahlung.

Somit bleibt dir nach Steuernachzahlung irgendetwas zwischen 34.000,- untere und 43.000,- obere Grenze.

Wenn Du das ein paar Jahre laufen lässt, dann bildest Du die Basis für ein schönes Vermögen, weil Du dann auch die Möglichkeit für kreditierungen hast.

Aber nicht unterschätzen, es ist auch ein Haufen arbeit das zu verwalten. Es gibt ab und zu Ärger mit Mietrückständen, Mietersuche usw. usw.

Antwort
von Mikkey, 299

Beispielrechnung? Na gut.

Wohnung gerade gefunden: Dachterrasse 308 000€, 73m², vermietet für 800 kalt. Bei berücksichtigter Abschreibung und Instandhaltung bleiben davon etwa 5000/a. Der Vorteil ist, dass Du auch nicht so viele Steuern darauf zahlen musst, selbst wenn Du 2 solche Wohnungen kaufst.

Leider habe ich in meiner Gegend für das Kapital kein Mehrfamilienhaus gefunden, die beginnen anscheinend erst bei 4 Mio.

Kommentar von LittleArrow ,

Der Vorteil ist, dass Du auch nicht so viele Steuern darauf zahlen musst, selbst wenn Du 2 solche Wohnungen kaufst

Was soll das für ein Vorteil sein? Ich zahle lieber viel Einkommensteuern, dann habe ich auch mehr "Netto vom Brutto":-)

Antwort
von Primus, 251

Besser und genauer als Kevin diese Frage im Schwesterforum  beantwortet hat, geht es doch nicht. 

Bei weiteren Unklarheiten kann Dir auch meiner Meinung nach nur ein Steuerberater weiterhelfen. 

Antwort
von Privatier59, 211

Deine erste Frage klang danach, als ob Du ein konkretes Objekt in Aussicht hast, jetzt stellst Du die Frage allgemeiner. Daher vorab als Hinweis, daß die sogenannten Multiplikatoren extrem unterschiedlich sind. Für stark sanierungsbedürftige Objekte in strukturschwachen Regionen (=geringes Wertsteigerungspotential bei großem Leerstands- und Mietausfallrisiko) bezahlt man etwa ab dem 7-fachen einer Jahreskaltmiete. In Großstädten ohne besondere örtliche Risiken und bei laufend sanierten Objekten muß man mit dem 15- bis 30-fachen einer Jahreskaltmiete rechnen. Sich mit 700.000 Euro ein Mietobjekt mit 100.000 Euro Gesamtmiete kaufen zu können, ist dort absolut unrealistisch. Zudem fallen ja auch Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt) an, welche sich auf etwa 10% des Kaufpreises belaufen. Das auch noch einkalkuliert, bleiben bei den genannten Budget nur noch 630.000 Euro für das eigentliche Objekt übrig.

Du gehst davon aus, daß man bei 100.000 Euro Gesamtmiete einen Ertrag von 70.000 Euro übrig hat. Das entspricht nicht meiner Erfahrung. Im langjährigen Durchschnitt dürften Heiz- und Nebenkosten sowie die laufend erforderlichen Reparaturen insgesamt etwa die Hälfte der Warmmiete ausmachen. Man käme also zu etwa 50.000 Euro Überschuß, welche sich dann steuerlich noch um die Abschreibungen -sagen wir mal etwa um 12.000 Euro- reduzieren. Verbleiben also etwa 38.000 Euro um welche sich Dein sonstiges Bruttoeinkommen erhöht. Du gibst ja nur Dein bisheriges Nettoeinkommen an. Daher kann das nicht im Detail ausgerechnet werden.

   

Antwort
von Snooopy155, 187

Diese Frage hast Du ähnlich schon gestellt  -  die Antworten waren aussagekräftig. Ob sich das ganze lohnt, hängt von dem Objekt selbst ab, in welchem Zustand es sich befindet und wieweit Investitionen getätigt werden müssen. Auch zur Vermietbarkeit fehlen handfeste Aussagen. Gehe doch zu einem Steuerberater und lasse Dir dort mit allen Angaben zum Objekt die Wirtschaftlichkeit berechnen. 

Mit jedem Steuerprogramm kannst Du Dir selbst die zu erwartende Steuerlast berechnen - ohne daß Du hier Deine Einkünfte offenlegen mußt.

Antwort
von althaus, 198

Na klar lohnt sich das. Ich wünsche Dir viel Glück bei der Suche. Bei 700.000€ Guthaben kann man kaum noch was falsch machen. 

Kommentar von Rat2010 ,

Tut mir leid aber der Beitrag ist so fernab jeglicher Lebenserfahrung, dass ich mich frage, auf welchem Planeten du lebst.

Mit einem MFH, bei dem natürlich auch immer ein paar Wohnung leer stehen oder sehr schlecht vermietet sein können (alles eine Frage des Marktes!), kann man relativ einfach sehr viel falsch machen und ein Vermögen - mit dem man vernünftig angelegt ausgesorgt hätte - so angelegt haben, dass es auch nach hundert Jahren nur Frust und  eine negative Rendite bringt. Dazu reicht es aus Lebenserfahrung doch schon, beim Kauf nur oder vor allem auf die Rendite zu schauen!

"kaum noch etwas falsch machen" kann man mit Immobilien etwas ungefähr so wie mit Pennystocks oder nicht an der Börse notierten Anleihen. Ohne viel Erfahrung geht es fast immer schief.

Kommentar von althaus ,

Der Beitrag war nicht ernst gemeint. Ich hoffe der Junge sammelt noch viel Erfahrung mit Immobilien, gute als auch böse Überraschungen. Ich stufe die Frage als Troll-Frage ein, sonst hätte ich nicht so geantwortet.

Antwort
von Kevin1905, 177
Kommentar von eckeo ,

Ja ich weiß Danke dir auch für deine Mühe. Hast du gut erklärt aber vielleicht gibt es hier ja auch noch paar tipps oder Erfahrungen. 

Kommentar von Kevin1905 ,

Du enthälst uns aber durchaus Informationen vor, daher kommen die vielen Rückfragen.

Antwort
von billy, 134

Natürlich lohnen sich Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte noch. 

Kommentar von eckeo ,

Ne so natürlich ist das auch nicht wenn man keine Ahnung hat...

Kommentar von billy ,

Dann könnte man sich helfen lassen, zum Beispiel von einem Steuerberater.

Kommentar von eckeo ,

So schlau war ich auch schon...

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