Frage von cncVeteran, 145

Wir haben die Kaufnebenkosten für das Haus steuerlich geltend gemacht, die Vermietung endet, was sagt das Finanzamt, wenn wir nur noch allein im Haus wohnen?

Hallo Communitiy, haben im Juni ein Haus gekauft. In diesem wohnen zur Zeit 2 Parteien, die monatliche Mieten entrichten. Dazu befindet sich eine Solaranlage auf dem Dach, die ebenfalls monatliche Einspeisevergütung abwirft. Das Haus ist vormals als Ein-Familien-Haus konzipiert, und wir werden wohl im Lauf des Jahres dort einziehen. Daher werden wir Eigenbedarf anmelden müssen, wobei eine Mietpartei ihren Mietvertrag bereits von sich aus gekündigt hat. Aus unsere Sicht ist das Haus zu klein, sodass wir der anderen Mieterin wohl kündigen müssen. Nun ergibt sich der Steuerliche Umstand, dass wir die Mieteinnahmen steuerlich angeben müssen. Daraus ergibt sich, dass wir die Kaufnebenkosten für das Haus geltend machen werden. Wie wird das Finanzamt reagieren, wenn sie bei Zeiten feststellen werden, dass das Haus nur noch von uns bewohnt wird, und die Gewinnerzielungsabsicht wegen fehlender Mieteinnahmen nicht mehr gegeben ist. Dient in dem Fall die Solaranlage nicht auch als Gewinnerzielungsabsicht? Vielen dank für kompetente Antworten Gruß

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Antwort
von LittleArrow, 108

Daraus ergibt sich, dass wir die Kaufnebenkosten für das Haus geltend machen werden.

Solange das Haus noch (auch teilweise) vermietet ist, kannst Du die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten nur als Basis für die Abschreibung geltend machen. Jährlich wird dann mit 2 % abgeschrieben, wovon der Mietflächenanteil in die Anlage V gehört. Zur Kaufpreisaufteilung ist folgende Information hilfreich:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/...

Lediglich die zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten, die durch die Fremdfinanzierung bedingt sind, können einmalig im Zahlungsjahr als Werbungskosten (flächenanteilig) geltend gemacht werden.

Über diese Kosten hinaus kannst Du weitere Werbungskosten (siehe Anlage V zur ESt-Erklärung) geltend machen.

Im Hinblick auf die (vermutlich als einkommen- und umsatzsteuerlich relevante) Solaranlage ist eine diesbezügliche Wertangabe im Notarvertrag hilfreich, um hierfür eine neue Abschreibungsbasis festzulegen.

Wie wird das Finanzamt reagieren, wenn sie bei Zeiten feststellen werden, dass das Haus nur noch von uns bewohnt wird, und die Gewinnerzielungsabsicht wegen fehlender Mieteinnahmen nicht mehr gegeben ist?

Du willst also trotz fehlender Mieteinnahmen angesichts höherer Werbungskosten negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Anlage V zu Deiner Steuererklärung für eine längere Zeit angeben oder willst Du positive Einkünfte angeben? Vor dem Strafgericht wirst keine mildernden Umstände geltend machen können:-(

Kommentar von cncVeteran ,

Danke für Deine Antwort LittleArrow. Natürlich würde ich ohne Mieteinnahmen keinerlei Kosten in der Steuererklärung geltend machen. Die Frage zielt eigentlich darauf ab, ob bei einer Steuererstattung mit Steuerjahr 2015 diese wieder rückgängig gemacht wird, wenn ich im Steuerjahr 2016 keine Mieteinnahmen mehr vorweisen kann (Stichwort Vorbehalt)? Dies könnte meines Erachtens durchaus mit der Angefragten "Liebhaberei" begründet werden- (oder eher unwahrscheinlich?). 

Kommentar von blackleather ,

Eher unwahrscheinlich.

Hier mit Liebhaberei zu argumentieren, würde ja voraussetzen, dass mit dem Auszug des letzten Mieters die Möglichkeit, das Objekt zu vermieten, für immer und ewig perdü ist.

Ist sie aber nicht (du bräuchtest ja bloß irgendwann, beispielsweise wenn die Kinderchen aus dem Haus sind und selber Kinderchen haben, wieder ausziehen und das Haus wieder vermieten). Deswegen sieht das Steuerrecht hier Beobachtungszeiträume von 30 Jahren vor (vgl. z.B.BFH-Urt v. 06.11.2001 - IX R 97/00; BStBl II 2002, 726). Und wer weiß, was bis dahin ist.

Antwort
von blackleather, 92

Wie wird das Finanzamt reagieren, wenn sie bei Zeiten feststellen werden, dass das Haus nur noch von uns bewohnt wird, und die Gewinnerzielungsabsicht wegen fehlender Mieteinnahmen nicht mehr gegeben ist.

Ich verstehe diesen Satz mal als Frage, weil er mit einem Fragewort eingeleitet worden ist.

Das Finanzamt wird so reagieren, wie das Steuerrecht es ihm vorschreibt: Es wird feststellen, dass die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" bei euch nicht mehr vorliegt und folglich aus dieser Einkunftsart keine Einnahmen oder Werbungskosten mehr in der Einkommensteuerveranlagung berücksichtigen.

Es kommt in diesem Zusammenhang übrigens auf deine Gewinnerzielungsabsicht überhaupt nicht mehr an. Selbst wenn du noch die Absicht hättest, aus Vermietung Gewinne zu erzielen, könntest du sie ja nicht umsetzen, weil dir das dazu objektiv notwendige Vermietungsobjekt fehlt.

Dient in dem Fall die Solaranlage nicht auch als Gewinnerzielungsabsicht?

Nein. Die Solaranlage dient der Stromerzeugung.

Aus dieser hast du ja auch weiterhin die Einkünfte aus Gewerbebetrieb, solange du den erzeugten Strom in öffentliche Netze einspeist (was ich einfach mal unterstellt habe).

Lediglich dann, wenn der erzeugte Strom nicht eingespeist, sondern privat verbraucht würde, läge auch diese Einkunftsart nicht mehr vor. Folglich läge im Zusammenhang mit der Solaranlage eine Gewinnerzielungsabsicht auch nicht objektiv vor, da du ja zur Realisierung dieses Gewinns nichts unternähmst (insbesondere dir keine Einnahmen daraus verschaffen würdest).

Kommentar von cncVeteran ,

hi blackleather,

erst mal danke für Deine Antwort. Ich interpretiere Deine Antwort so, dass ich, solange die Mieteinnahmen laufen, die entsprechenden AFA-Abschreibungen und entsprechende Sonderausgaben steuerlich geltend machen kann. Daher kann ich auch Notar-Makler und Grundbucheintragungen als Sonderausgaben deklarieren, was sich ebenfalls steuermindernd auswirkt. Wie sieht es im Falle einer Steuererstattung aus, wenn im nächsten Jahr keine/bzw. nur geringe Mieteinnahmen fließen?

Kommentar von blackleather ,

Ich interpretiere Deine Antwort so, dass ich, solange die Mieteinnahmen laufen, die entsprechenden AFA-Abschreibungen und entsprechende Sonderausgaben steuerlich geltend machen kann.

Dann interpretierst du meine Antwort aber teilweise falsch. Sonderausgaben haben nichts mit Einkünften zu tun. So was hätte ich auch nie behauptet.

Daher kann ich auch Notar-Makler und Grundbucheintragungen als Sonderausgaben deklarieren, was sich ebenfalls steuermindernd auswirkt.

Nein, kannst du nicht. Was Sonderausgaben sind, steht in §§ 10 bis 10i EStG abschließend drin. Notar, Makler und Grundbucheintragungen kommen dort nicht vor.

Wenn überhaupt, dann gehören die als Anschaffungsnebenkosten in die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage.

Wie sieht es im Falle einer Steuererstattung aus, wenn im nächsten Jahr keine/bzw. nur geringe Mieteinnahmen fließen?

Was soll dann mit der Erstattung sein?

Antwort
von Juraheinz, 64

Ihr erwerbt ein Haus, um dann Eigenbedarf anzumelden? Gab es denn keine anderen Häuser oder Wohnungen, dass Ihr Euch jetzt in diese Zwangslage bringt?

Gesetzt den Fall, es gibt keine besonderen Gründe - was ich unterstelle -, wünsche ich Euch, dass sich die arme übrig gebliebene Familie (und sei es nur eine alleinstehende Person, die sich dort ein Leben aufgebaut hat) mit allen Mitteln erfolgreich dagegen wehren wird!

Kommentar von ToMag ,

Meinst Du nicht, dass diese sozialkritische Hetze reichlich deplaziert ist? Hier ging es um rein steuerrechtliche Fragen, nicht darum, ob Du die vom demokratisch legitimierten Gesetzgeber (alle Macht geht vom Volke aus) gesellschaftspolitisch legitim findest.

Kommentar von Juraheinz ,

Hast vollkommen Recht. Ich nutz die Gelegenheit und frag Euch nach den steuerlichen Folgen, wenn ich mit hübschen volljährigen Asylbewerberinnen einen Billigpuff aufmachen möchte. Achso, am liebsten als UG. Danke schon mal!

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