Ein leerstehender Altbau soll saniert werden, was ist steuerlich zu beachten?
Ich habe vor 8 Jahren ein viele Jahre leerstehendes Haus geerbt (Denkmalschutz). Um es wieder bewohnbar zu machen, müsste es saniert werden. Da die erzielbaren Mieten nur gering und eine Komplettsanierung nicht wirtschaftlich sind, erwäge ich, ggf. erstmal nur unbedingt erforderliche Erneuerungen vorzunehmen und das Haus in Etappen wieder zu vermieten.
Wie verhält sich das steuerlich? Was geht z.B. als sofort absetzbare Ausgabe durch (und bis zu welcher Höhe), was muss längerfristig und über welchen Zeitraum abgeschrieben werden? Welche Fallen lauern dabei und welche Klippen sollte man umschiffen?
Gibt es dazu vielleicht auch eine lesenswerte Publikation, die mir weiterhilft?
3 Antworten
Man muß ja zwischen sofort (oder verteilt auf bis zu 5 Jahre) absetzbaren Erhaltungsaufwendungen und nur per AfA (hier durch den bestehenden Denkmalschutz begünstigt) absetzbaren Herstellungsaufwendungen unterscheiden. Wird etwas völlig neu geschaffen, ist das Herstellungsaufwand.
Wenn Du nach Fallen fragst: Dir ist hoffentlich bekannt, dass Veränderungen an Denkmälern der Zustimmung der unteren Denkmalbehörde bedürfen. Das kann manche Veränderungen verzögern, verteuern oder sogar unmöglich machen. Steuerlich ist die Zustimmung bei den Herstellungskosten von Bedeutung.
Nimm Dir einen Kommentar zum Einkommensteuergesetz zur Hand: Die Rechtsprechung dazu ist geradezu unüberschaubar. Relativ problemlos ist.noch der Fall, dass man gleichwertige Bauteile ersetzt. Heikel kann es aber schon dann werden, wenn man einen größeren Wohnkomfort schafft.
Der Staat unterscheidet grundsätzlich
- zwischen sofort absetzbaren Reparaturen, bei denen etwas vorhandenes (z. B. Bad) saniert wird
- Denkmalaufwand, den du mit dem Denkmalamt absprechen und dort genehmigen musst, nach § 7 i EStG auf 12 Jahre verteilt wird und
- Herstellungskosten, bei denen etwas neues geschaffen wird, die auf die Nutzungsdauer (in deinem Fall 40 Jahre) verteilt abgeschrieben werden.
Du hast also an sich viele Möglichkeiten, wenn du ein ordentliches Einkommen hast, das mit der Sanierung zu beeinflussen.
Nur habe ich aus Erfahrung mit deiner Grundidee Probleme. Ein Denkmal in Abschnitten zu sanieren setzt voraus, dass Themen wie Statik, Fassade, Decken, Dach, Wasser, Abwasser, Heuzung Elektrik und einiges mehr (und da kann bei jedem Denkmal was anderes kommen, wie z. B. Tauben oder Ratten) ok sind. Praktisch sind das die Themen, die in aller Regel unter den § 7 i EStG fallen, was für viele der angenehmste Teil der Abschreibung ist.
Wenn man was wichtiges vergisst, verabschiedet sich das Gebäude schnell mal in den Hinterhof (die Drohung reicht!) oder es passiert anderes, das für dich zum Chaos führt.
Die erzielbaren Mieten werden natürlich auch vom Zustand des Hauses beeinflusst. Für das Leben auf einer Baustelle will kaum ein Miter viel Geld ausgeben.
Ich sehe in deiner Frage eine Diskrepanz zwischen
>Um es wieder bewohnbar zu machen, müsste es saniert werden.
und
>erstmal nur unbedingt erforderliche Erneuerungen vorzunehmen und das Haus in Etappen wieder zu vermieten
So lange es reinregnet und durchpfeift, die Statik, Heizung, der Strom und das Wasser nicht passen, kannst du keine Einheit vermieten. Was danach kommt (Zwischenwände, Bäder) ist im Vergleich vernachlässigbar. Vielleicht klappts ja mit Zuschüssen oder du nimmst jemanden ins Boot, der Geld hat. Es ist nur so, dass du das machen solltest, bevor du anfängst zu sanieren.
Alternative ist der Verkauf an einen auf so was spezialisierten Bauträger.
Alternative ist der Verkauf an einen auf so was spezialisierten Bauträger.
In München oder Köln kein Problem. Da sind denkmalgeschützte Häuser sogar von dieser Klientel sehr gesucht. In Kleinstädten aber möchte so was oft niemand mit der Kneifzange anfassen. Da wäre die Sanierung und Vermietung der vermutlich einzige Weg, aus dem Haus noch was zu machen.
Du hast völlig Recht, das ist eine Diskrepanz. Auf einer Baustelle will niemand wohnen, aber wenn man etwas weniger Miete zahlt als üblich, ist man vielleicht bereit gewisse Einschränkungen ohne großes Murren zu ertragen.
Die eigentliche Diekrepanz liegt darin, dass die Sanierungskosten nahezu ins Unendliche steigen können, die Mieten aber nur sehr begrenzt. Daher die Idee, etappenweise vorzugehen, denn Leerstand schadet dem Haus am meisten. Und es lässt sich im Übrigen -wenn unbewohnt- nicht gegen Sturmschäden versichern!!
Wass die Abschreibung betrifft, danke ich f. die Hinweise. Ich habe herausgefunden, dass man - wenn das Haus in einem Sanierungegebiet liegt- alle Sanierungskosten über die Denkmal-AFA abschreiben kann, was natürlich finanztechnisch die Luxusvariante ist. Das ist bei mir der Fall.
Eine Frage: Wenn ich vor Sanierungsbeginn einen Baufachmann beauftrage die Gebäudesubstanz zu untersuchen und einen Sanierungsplan aufzustellen, kann ich die Kosten für ihn direkt im lfd. Jahr absetzen?
Danke. Aber wie unterscheidet man das? Was geht sofort, was auf 5 Jahre und was länger als Denkmal-Afa?