Frage von Privatier59, 21

Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags

Ein Fall aus meiner Mietrechtspraxis und es geht weder um Schimmel noch Rappen:

Eine Wohnung wurde von einem Ehepaar angemietet welches mittlerweile in Scheidung lebt. Der Ehemann befindet sich seit Monaten wegen schwerer Depressionen in stationärer Behandlung und steht unter Betreuung. Die Ehefrau ist berufstätig, inzwischen aber in eine andere Stadt umgezogen. Die angemietete Wohnung steht leer.

Ein gemeinsam geschlossener Mietvertrag kann auch nur gemeinsam gekündigt werden. Die Ehefrau möchte kündigen, die Betreuerin des Ehemannes verweigert die Kündigung obwohl schon absehbar ist, dass der Ehemann niemals mehr außerhalb betreuter Einrichtungen wohnen können wird. Natürlich könnte die Ehefrau auf Zustimmung zur Kündigung klagen, aber ihr rennt die Zeit davon, sie kann die finanzielle Belastung nicht mehr tragen.

Der Rechtsvertreter der Ehefrau hat ihr vorgeschlagen, einfach die Mietzahlung einzustellen und somit die Vermieterseite zur fristlosen Kündigung zu motivieren. Aber auch das würde ja Verzug mit der Zahlung von 2 Monatsmieten voraussetzen. Ich überlege, ob man die Sache beschleunigen könnte:

Wenn ein Mieter die Mietzahlung ernsthaft verweigert, könnte das ja einen gesonderten Anlaß zur Kündigung geben. Ich grüble darüber, ob ich der Frau vorschlagen soll, mir die fehlende Zahlungsbereitschaft schriftlich mitzuteilen. Allerdings ist die Situation ja recht verfahren: Die Ehefrau könnte zahlen, will es aber nicht. Der Ehemann möchte zahlen, kann es aber nicht.

Würde hier eine Erfüllungsverweigerung durch die Ehefrau überhaupt ausreichender Grund zur fristlosen Kündigung sein? Was meint ihr?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Gaenseliesel, 14

Ja, Vermieter haben es manchmal auch nicht leicht, was? Keine wirkliche Ahnung aber ne Meinung dazu, die habe ich :-))

Du bist der Vermieter, du müsstest doch als solcher mit entscheiden können !!

Wenn du nun dieser Bitte der Mieterin nachkommst, sie aus dem Mietvertrag entlässt sobald die Mieterin ein Schreiben der Betreuerin vorlegen kann, dass sie als Betreuerin der Kündigung nicht zustimmt. Somit liegt die Verantwortung bei der Betreuerin, denn sie kennt die Lebensumstände der in Scheidung lebenden Eheleute doch auch.

Bin gespannt auf weitere Antworten. K.

Kommentar von Privatier59 ,

Du bist der Vermieter, du müsstest doch als solcher mit entscheiden können !!

Kann ich ja: Fristlos kündigen ab 5.12. und darauf legt die Ehefrau es ja mangels anderer Alternativen an. Ich suche nur nach einem Weg, die Sache um einen Monat zu verkürzen. Es geht um eine 111qm goße Wohnung mit entsprechendem Mietpreis und die Ehefrau ist Lehrerin und demnach nicht mit Reichtümern gesegnet.

Kommentar von Privatier59 ,

So wirklich hilfreich war ja nun keine der Antworten, worüber ich mich allerdings nicht beschweren möchte, denn mir fiel ja auch nichts zu der Sache ein. Ich danke trotzdem dafür, dass Ihr mir beim Grübeln geholfen habt.

Ach ja, wieso ich diese Teilnehmerin ausgezeichnet habe? Sie hat die meisten Ausrufezeichen gemacht und das ist doch auch ein Kriterium.

Kommentar von Gaenseliesel ,

Welch eine Überraschung nach diesem trüben Herbsttag ! Die Teilnehmerin dankt für diese Bewertung :-)) So etwas baut doch ungemein auf ! Gruß K.

Antwort
von imager761, 14

Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung als Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben würde. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für den anderen Mieter verbindlich, da sie sich wechselseitig zur Abgabe und Entgegennahme von gegenseitigen Erklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung der Beschränkungen des §181 BGB, bevollmächtigen.

Wie man da nicht auf den Gedanken eines Aufhebungsvertrages kommt, zumal keine offenen Forderungen bestehen und Nachmieter bereitstehen, erschliesst sich mir nicht.

G imager761

Kommentar von Privatier59 ,

Willenserklärungen eines Mieters sind auch für den anderen Mieter verbindlich, da sie sich wechselseitig zur Abgabe und Entgegennahme von gegenseitigen Erklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung der Beschränkungen des §181 BGB, bevollmächtigen.

Gegenseitige Bevollmächtigungen könnten nur einzelvertraglich erklärt werden und nicht in AGB. Damit hat sich diese Überlegung erledigt.

erschliesst sich mir nicht.

Wie dem Sachverhalt zu entnehmen ist, ist einer der Mieter nicht zur Auflösung des Vertrags bereit. Damit hat sich das auch erledigt denn ohne allseitige Zustimmung gibt es keinen Aufhebungsvertrag.

Antwort
von gandalf94305, 7

Ich würde hier einen Termin mit Vermieter, Ehefrau und Betreuerin des Ehemannes anberaumen, bei dem die Parteien den gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag kündigen und durch einen Mietvertrag, der nur auf den Ehemann lautet, ersetzen. Hat der Ehemann den Willen, den Vertrag fortzusetzen, so hat er im Rahmen ehelicher Rücksichtnahme die Frau aus dem Vertrag zu entlassen.

Das wäre auch vor dem Familiengericht einzuklagen, käme jedoch insgesamt teuer und zeitaufwendig - was wohl keiner will. Da würde ich im Zweifelsfall die Betreuerin anfechten, wenn sie nicht zustimmt.

Lies dann auch mal §6 Hausratsverordnung :-)

Kommentar von Privatier59 ,

Der Ehemann ist aber völlig mittellos. Wenn ich mit dem kontrahiere, schieße ich mir ein Eigentor.

Kommentar von gandalf94305 ,

Wenn der Ehemann mittellos ist, hat er Anspruch auf Unterhalt, der sich nach der Leistungsfähigkeit der Ehefrau richtet. Mit diesem Unterhalt kann er auch eine Wohnung bestreiten. Die Ehefrau muß also nicht Unterhalt leisten und die Wohnung bezahlen.

Die Betreuerin sollte also erkennen, daß das so nicht geht und damit in die Kündigung ohne Fortsetzung des einseitigen Mietvertrags einwilligen.

Kommentar von gandalf94305 ,

Die Einstellung der Mietzahlungen wäre nur dann sinnvoll, wenn im Innenverhältnis klar wäre, daß der Ehemann für die Zahlung der Miete alleine verantwortlich ist. Bis dahin sind beide Noch-Eheleute Gesamtschuldner. Es käme also der ganze Weg mit Mahnbescheid und Inkasso auf die Ehefrau zu. Wenig zielführend.

Kommentar von Privatier59 ,

Kurios an dem Fall ist, dass mir aller Voraussicht nach kein finanzieller Schaden entstehen wird: Schon die Kaution reicht aus, um die Außenstände zu begleichen. Zudem will die Ehefrau die Sachen ihres Mannes aus der Wohnung räumen und renovieren lassen. Es handelt sich um den sehr seltenen Fall einer "friedlichen" fristlosen Kündigung und das motiviert mich, der Frau zu helfen, ihre Zahlungslast so weit wie möglich zu minimieren. Deshalb meine Überlegungen.

Antwort
von Tina34, 9

... mir fällt nur ein - wie sieht den die Sache aus ein Betreuer muß jede Änderung im Mietvertrag / Kündigung etc. vom Betreuungsgericht genehmigen lassen... , wäre das nicht ein Ansatzpunkt? Der Betreuuer ist auf der einen Seite verpflichtet evtl. den Wohnraum für den Mandanten zu erhalten, aber auf der anderen Seite ist er auch verpflichtet die Geldangelgenheiten zu regeln. Was passiert wenn die Frau die Miete nicht mehr zahlt und dies auch erklärt und der Vermieter dem Betreuuer mitteilt das er bis Datum x einen Mahnbescheid gegen seinen Mandanten erlässt!?!? Wäre dann der Betreuuer nicht gezwungen zu handeln?!?!

Kommentar von Privatier59 ,

Die Ehefrau hat schon die Miete für den November nicht gezahlt. Ab 5.12. wäre dann eine vermieterseitige fristlose Kündigung möglich und wird auch ausgesprochen. So schnell dürften gerichtliche Entscheidungen nicht zu erwirken sein.

Antwort
von gammoncrack, 3

Vielleicht wäre ein Ansatzpunkt die Betreuerin. Sie ist ja vermutlich verpflichtet, im Interesse des Betreuten zu handeln. Hier könnte ja ein Verstoß gegen diese Verpflichtung vorliegen und ggf. sogar eine Schadenersatzforderung nach sich ziehen. Das sollte man vielleicht ein mal verdeutlichen. Vermutlich gibt es ja noch einige Hierachiestufen über ihr, die man ansprechen könnte.

Kommentar von Privatier59 ,

Motiv der Betreuerin ist offenbar, den Ehemann nicht obdachlos werden zu lassen. Wie die sich das allerdings vorstellt, ist aber nicht nachzuvollziehen, denn ohne intensive Betreuung könnte der nicht in einer Wohnung leben und die dafür erforderlichen finanziellen Mittel kann die Ehefrau schon garnicht aufbringen.

Kommentar von blnsteglitz ,

denn ohne intensive Betreuung könnte der nicht in einer Wohnung leben

das zu beurteilen obliegt weder dem Vermieter,der Betreuerin noch der Ehefrau....

Das Problem kann sein, dass die Ärzte sich um eine klare Aussage drücken- ich kenne doch die Pappenheimer. Solange die sich nicht festlegen, kann die Betreuerin ihn in der Klinik lassen ansonsten müsste sie sich um einen Platz in einer betreuten therap. WG o.ä. kümmern- das wird auch in Köln nicht so leicht sein- (wie leider überall)

Kommentar von blnsteglitz ,

Noch ne Idee: Die Betreuerin muss u.U. die Genehmigung vom Amtsgericht einholen zur Wohnungskündigung, kann also sein, dass sie das bisher versäumt hat oder aber die Genehmigung -aus welchen Gründen auch immer - noch nicht erteilt ist.

Kommentar von Privatier59 ,

Angeblich soll die Betreuerin seit Monaten nach anderer Unterbringung suchen und das ohne Erfolg. Wenn sie jetzt der Kündigung zustimmt, würde der Mann obdachlos und das dürfte das Motiv sein für die Verweigerung der Kündigung. Das wäre natürlich im Hinblick auf die Belange der Ehefrau reichlich rücksichtslos, denn die steht kurz vor dem finanziellen Ruin.

Kommentar von blnsteglitz ,

reichlich rücksichtslos, 100%ige Zustimmung, nur: Die Betreuerin ist ihrem Betreuten verpflichtet, nicht der Ehefrau....

Und es gibt Betreuer und Betreuer - wenn er mittellos ist - bekommt sie ihre Vergütung vom Staat, diese wurde merklich reduziert. Da rühren viele (leider) keinen Finger mehr als nötig - Stöhn, ich kann mich noch zu gut an manche dieser Exemplare erinnern.......

Kommentar von Privatier59 ,

Es wurde kein ärztliches Gutachten vorgelegt, ich bin also auf die Einschätzung durch die Ehefrau angewiesen und die dürfte schon Einblick in die Sache haben. Allerdings spricht es doch schon Bände, dass der Aufenthalt in stationärer Behandlung nun bereits weit mehr als 6 Monate andauert.

Kommentar von blnsteglitz ,

Also: wenn er in der GKV ist : ja- in der PKV nö.

auf die Einschätzung durch die Ehefrau angewiesen

die ist Lehrerin und keine Psychiaterin.

Kommentar von Gaenseliesel ,

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