Ist es möglich einen Kredit von der eigengenutzten Immobilie auf eine Kapitalanlage (Eigentumswohnung) zu übertragen?
Hallo,
wir planen eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage zu erwerben.
Wir besitzen weiterhin eine selbstgenutzte Doppelhaushälfte. Hier ist noch ein Kredit iHv. 95.000 € zu 3,2 % offen.
Für die Eigetumswohnung könnten wir zu 1,8% finanzieren ( 140.000 € )
Ist es möglich den Kredit der DHH auf die ETW zu übertragen?
Hintergrund ist die Absetzbarkeit der Zinszahlungen bei einer Kapitalanlage.
Danke und Gruß
6 Antworten
Hallo BenG1,
aus steuerrechtlichen Gründen darf ich Dir keine steuerliche Beratung anbieten. Aber ich kann Dir aus Bankensicht einige Hinweise geben:
Sofern die Sollzinsbindung Deines Darlehens auf der Doppelhaushälfte noch keine zehn Jahre ab Vollauszahlung besteht, können Banken laut Rechtsprechung des BGH eine Kündigung verweigern. Daher bist Du auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen. Du hast die Möglichkeit, in einem Gespräch mit Deinem bisherigen Darlehensgeber in Erfahrung zu bringen, ob dieser Dich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt. Sollte Dir die vorzeitige Kündigung gewährt werden, berechnet der bisherige Darlehensgeber in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen.
Wenn die Sollzinsbindung bereits zehn Jahre ab Vollauszahlung unverändert besteht, kannst Du nach deutschem Recht grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten die bestehende Finanzierung kündigen (§ 489 I Nr. 3 BGB). Hierbei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Alternativ könntest Du bei Deiner Bank erfragen, ob sie mit einem sogenannten Pfandtausch einverstanden ist, also als Sicherheit die Eigentumswohnung statt der Doppelhaushälfte verwendet. Sollte die Bank zustimmen, bleibt aber fraglich, ob sie den Zinssatz neu verhandelt.
Viele Grüße
Christina
Interhyp AG
Und Du glaubst allen Ernstes, daß das Finanzamt Dir dann die Zinsaufwendungen als Werbungskosten anerkennt? Das wird es mitnichten machen. Nur der Teil des Darlehenszinses der auf die Finanzierung der ETW entfällt ist als Werbungskosten abzugsfähig.
Ist es möglich den Kredit der DHH auf die ETW zu übertragen?
Grundsätzlich ja, wenn die Bank mitspielt. Aber Dein Ziel der steuerlichen Absetzbarkeit dieser Kreditzinsen von 3,2 % p.a. wird dadurch nicht erreicht, denn dieser alte Kredit wurde nicht zum Erwerb der neuen ETW aufgenommen.
Schuldzinsen sind nur als Werbungskosten absetzbar, wenn die Kreditaufnahme unmittelbar mit dem Erwerb des Vermietungsobjektes bedingt ist. Für die ETW müßt Ihr also den neuen Kredit aufnehmen und könnt also nur die dafür anfallenden Zinsen von 1,8 % p.a. als Werbungskosten geltend machen.
Lies bitte auch hier: http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12339.xhtml?currentModule=steuern
Nein, Ihr könnt das Darlehen von der DHH nicht auf die neue Wohnung übertragen, um die Zinsen abzuziehen.
Aber ihr könnt was anderes machen.
die neue Immobilie zu 100 % finanzieren udn für einige Jahre tilgungsfrei stellen. Alles Geld was reinkommt, wird nur zur Tilgung für die private Immobilie genutzt. Dann vermindert ihr sehr schnell den Kredit, wo die Zinsen nciht abgezogen werden können.
Du hast vollkommen recht, aber leider wissen wir ja nicht, wie lange der Kredit schon läuft, daher sollte es ein Hinweis auf eine Alternative sein.
Die Idee ist grundsätzlich ja o.k...allerdings kann das bei steigenden Zinsen zum Boomerang werden...aus 1,8% Darlehenszinsen (höchstwahrscheinlich für 10 Jahre fest) können in Zukunft auch deutlich mehr werden...und dann kippt ggf. die komplette Wirtschaftlichkeitsberechnung der vermieteten Immobilie...aber um da eine echte Empfehlung geben zu können, bräuchte man u.a. auch die genauen Infos zu bereits laufenden "privaten" Immobilienfinanzierung (schließlich gibt es da wahrscheinlich auch ein Zinsänderungsrisiko)
Hallo,
du hast praktisch vor, euren kredit vorzeitig umzuschulden. Das kann echt teuer werden, weil die Banken demit meist nicht so ganz einverstanden sind ;)
Schau mal hier: http://www.widerruf-immobiliendarlehen.org/kredit-abloesen/
Ihr solltet prüfen lassen, ob in eurem Fall eine Entschädigung ansteht (Die Bank wird sicher eine wollen), wie hoch die ist und ob es sich trotzdem lohnt.
Clopin
Ich sehe da allerdings ein Haar in der Suppe: Wenn nicht ausdrücklich die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart worden ist, wird die Bank die vorzeitige Tilgung des gut verzinsten Altkredits mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegen. Ob sich die Sache dann noch lohnt, muß man vorher ausrechnen.