Frage von Molar0, 54

Können anteilig unterschiedliche AfA-Sätze geltend gemacht werden?

Ein Mehrfamilienhaus wird neu gebaut, unter Verwendung eines kleinen Anteils alter Bausubstanz. Die alte Bausubstanz stammt vor 1924. Für solche Bauten wäre ein AfA-Satz von 2,5%, für neue Bauten 2%. Die alte Bausubstanz ist zur Zeit nicht selbständig nutzbar (zu Wohnzwecken vermietbar), erst durch den Neubau wird sie es sein. Sowohl der Wert der alten Bausubstanz, als auch der Wert der jetzigen Bau- und Sanierungsmassnahmen sind bekannt (vom Bauträger mitgeteilt). Können in diesem Fall in der Steuererklärung parallel zwei unterschiedliche AfA-Sätze angesetzt werden?

Antwort
von LittleArrow, 50
Die alte Bausubstanz stammt vor 1924.

Dafür läuft spätestens seit 1964 keine AfA mehr, wenn das Grundstück seit vor 1924 im Eigentum der Bauherrenfamilie ist. Der alte Gebäudeteil ist dann abschreibungsfrei. Aber über das Anschaffungsdatum des Grundstückes hast Du nichts geschrieben.

Die Herstellungskosten des Neubaus werden m.E. mit 2 % p.a. abgeschrieben.

Kommentar von Molar0 ,

Ich erwerbe das Objekt von einem Bauträger. Dieser hat ein Grundstück mit einem alten Gebäude (Baujahr 1913) gekauft, welches im Augenblick nicht bewohnbar ist. Der Bauträger saniert und nutzt den (kleineren) Teil der Altbausubstanz und baut einen (sehr viel größeren) neuen Teil. Es gibt keinen Abbruch der alten Bausubstanz, sondern sie wird genutzt. Das alles wird zu einem Gebäude, welches zu Wohnzwecken vermietbar ist. Obwohl ich den Kauvertrag jetzt abgeschlossen habe und Baukosten ratenweise an den Bauträger zahle, gilt als Anschaffungszeitpunkt derjenige zu dem ich die Nutzung übernehmen werde, also im Jahre 2015. Ab dann erst kann ich überhaupt eine AfA anwenden.

Kommentar von EnnoBecker ,
Dafür läuft spätestens seit 1964 keine AfA mehr, wenn das Grundstück seit vor 1924 im Eigentum der Bauherrenfamilie ist.

Das ist ein Irrtum. Und das gleich aus zwei Gründen.

  1. Der Abschreibungsverlauf und das Abschreibungsvolumen richten sich nach der Anschaffung des Grundstücks und nicht nach dessen Baujahr. Das Baujahr hat nur(!) Bedeutung für die Abschreibungshöhe. Wenn du heute also für 100.000 ein Gebäude Baujahr 1924 erwirbst, hast du 2.500 Abschreibungen pro Jahr.
  2. Die 2,5% gelten im Jahr 2014 und in einer ganzen Reihe von Jahren vorher. Sie galten aber bis 1965 nicht. Man muss also jedes Jahr nachschauen, welcher Abschreibungssatz gilt.
Kommentar von EnnoBecker ,

Dritter Grund:

Es ist auch mathematisch falsch und würde nur zutreffen, wenn das Grundstück im Januar 1924 angeschafft worden wäre. In allen anderen Fällen bleibt für 1964 noch ein bisschen Volumen übrig.

Antwort
von EnnoBecker, 32

Das hängt davon ab, ob und in welchem Umfang ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Dem Sachverhalt zufolge ist dies hier in vollem Umfang der Fall, so dass der Abschreibungssatz von 2% insgesamt anzuwenden ist.

Dabei ist auch wichtig, wie mit eventuellen Abrisskosten für den Altbau umgegangen wird.

Zu unterscheiden sind hier vier Fälle zu unterscheiden:

  1. Der Stpfl. hatte das Gebäude auf einem ihm bereits gehörenden Grundstück errichtet,
  2. der Stpfl. hat das Gebäude in der Absicht erworben, es als Gebäude zu nutzen (Erwerb ohne Abbruchabsicht),
  3. der Stpfl. hat das Gebäude zum Zweck des Abbruchs erworben (Erwerb mit Abbruchabsicht),
  4. der Stpfl. plant den Abbruch eines zum Privatvermögen gehörenden Gebäudes und die Errichtung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes (Einlage mit Abbruchabsicht).

In den Fällen der Nummern 1 und 2 sind im Jahr des Abbruchs die Abbruchkosten und der Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes sofort abziehbare Aufwendungen.

Im Fall der Nummer 4 gehören der Wert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes.

Im Fall der Nummer 3 muss man wieder unterscheiden:

War das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht, gehören sein Buchwert und die Abbruchkosten, wenn der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, zu den Herstellungskosten dieses Wirtschaftsguts, sonst zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

War das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs objektiv wertlos, entfällt der volle Anschaffungspreis auf den Grund und Boden.

Kommentar von Molar0 ,

Es findet kein Abbruch der alten Bausubstanz ab. Um klarzustellen, worum es sich handelt, kopiere ich hier mein Kommentar auf die Antwort an LittleArrow hinein: "Ich erwerbe das Objekt von einem Bauträger. Dieser hat ein Grundstück mit einem alten Gebäude (Baujahr 1913) gekauft, welches im Augenblick nicht bewohnbar ist. Der Bauträger saniert und nutzt den (kleineren) Teil der Altbausubstanz und baut einen (sehr viel größeren) neuen Teil. Es gibt keinen Abbruch der alten Bausubstanz, sondern sie wird genutzt. Das alles wird zu einem Gebäude, welches zu Wohnzwecken vermietbar ist. Obwohl ich den Kauvertrag jetzt abgeschlossen habe und Baukosten ratenweise an den Bauträger zahle, gilt als Anschaffungszeitpunkt derjenige zu dem ich die Nutzung übernehmen werde, also im Jahre 2015. Ab dann erst kann ich überhaupt eine AfA anwenden." Das Objekt wird erst durch die anvisierten Massnahmen bewohnbar. Aber ich kaufe es fertig vom Bauträger und es beinhaltet alte und neue Bausubstanz, deren Wert mir der Bauträger bereits mitgeteilt hat.

Kommentar von EnnoBecker ,

Wird dadurch meine Antwort falscher?

Obwohl ich den Kauvertrag jetzt abgeschlossen habe

Guten Appetit.

Kommentar von Rat2010 ,

Servus Enno,

du gehst davon aus, dass in vollem Umfang ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Der Sachverhalt spricht aber m. E. dagegen. Die Altbausubstanz wird saniert und bedeckt zumindest einen Teil der Grundfläche.

Kommentar von EnnoBecker ,
Die Altbausubstanz wird saniert und bedeckt zumindest einen Teil der Grundfläche.

Steht doch da gar nicht.

Aber nochmal: Es entstehen hier nicht zwei Grundstücke, sondern wir haben entweder AK/HK für ein Altobjekt oder eben für ein neues.

Und hier sagen die EStR (die ich gerade suche), dass es auf den Umfang des Neubaus ankommt. Jenachdem wievielich auf die Neubau-Waagschale lege, neigt sich die Waage entwederin Richtung alt oder in Richtung neu.

Servus

Diener?

Kommentar von Rat2010 ,

Diener?

nein. So spricht man hierzulande Freunde an, wenn einem Hallo, Moin, Salve, Hy, bonjour oder sonstwas zu fremdländisch und anderes zu förmlich klingt. So ähnlich wie "Alter" bei euch nur wieder ganz anders.

Ich hab's jedenfalls verstanden. Keine Aufteilung sondern in dem Fall sicher AfA für ein neues Objekt. Damit sollte dem Anfrager geholfen sien.

Kommentar von EnnoBecker ,

:-)

Ich hab es inzwischen nachgeschlagen: Es bedeutet zwar "Diener", ist aber in der umgekehrten Richtung gemeint, etwa wie in "zu Diensten".

Kommentar von Rat2010 ,

Weil es bei der Denkmalsanierung so ist, gehe ich davon aus, dass die beinhaltete alte Bausubstanz - mit den für diesen Teil aufgewendeten Sanierungs-/Renovierungskosten als vor 1924 erselltes Gebäude abgeschrieben wird.

Wenn ein Denkmal saniert wird, kommt die 2-%-ige AfA nicht vor und das selbe gilt sicherlich auf das, was dir als alte Bausubstanz bescheinigt wird. Wenn darauf - also aufdessen Grundfläche - ein Teil deiner Anschaffung entfällt, hast du in einem Gebäude zwei Abschreibungssätze.

Wenn das Gebäude ein Denkmal ist oder in einem Sanierungegebiet liegt, ist das aber auch noch nicht die ganze Wahrheit.

Kar ist nur, dass vieles für den Einsatz eines Steuerberaters spricht.

Kommentar von EnnoBecker ,
Weil es bei der Denkmalsanierung so ist, gehe ich davon aus,

Du vielleicht, aber der Gesetzgeber hatte da andere Vorstellungen und hat deshalb diese besonderen Abschreibungen in Extranorman, nämlich §§ 7a bis 7i EStG, gepackt.

Die Tatsache, dass hier der Altbau nicht saniert und auch kein Denkmal ist, macht die Sache einfacher: Sind die Herstellungskosten für den Neubau höher als der Wert des Altbaus, ist ein neues Wirtschaftsgut entstanden und der Altbau existiert nicht mehr. Etwas anderes kann auch gar nicht rauskommen, denn wenn ich heute eine alte Kirche abreiße und aus den Steinen ein neues Haus baue, ist das nun mal ein neues Haus und keine - auch nicht teilweise - eine alte Kirche. Das ist schon denklogisch so, weil die Ressourcen endlich sind und jeder Stoff, den du heute zum Bauen hernimmst, sicherlich auch schon mal vor 5.000 Jahren von jemandem in der Hand gehalten wurde.

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