Frage von RF900RS2, 795

KFW verlängert - gebunden an Hauptdarlehensgeber ?

Hallo zusammen, im Jahre 2005 habe ich mich in das Abenteuer "Häuslebau" gestürzt und bin bisher im Allgemeinen ganz gut gefahren. Im ersten Quartal 2005 haben wir unsere Finanzierung abgeschlossen mit einem 80% Anteil BankA sowie 20% Anteil KfW und als erstes damit das Grundstück erworben. Sommer 2006 war Einzug ins Eigenheim und nach einigen Nacharbeiten an der Erdwärme-Heizung wurde März 2007 die letzte Rate des Darlehens an den Bauträger ausgezahlt. Aufgrund der damals vermeintlich sehr günstigen Zinssituation würden der Darlehensvertrag mit der BankA auf 15J Zinsbindung festgeschrieben, während der KfW-Anteil lt. Vertrag eine 30J Laufzeit bei 10jähriger Zinsbindung ausweißt.

Durch die sich weiter verändernte Zinssituation beschäftige ich mich nun schon seit geraumer Zeit mit meinem persönlichen Optimierungspotential.

Meinen Kredit bei BankA kann ich 10 Jahre nach Schlusszahlung mit 6 Monaten Kündigungsfrist beenden und zu einem Alternativ-Angebot wechseln (das wäre dann September 2017). Die Zinsbindung des KfW-Anteils läuft nun zum 30.06.2015 aus und man wird mir für weitere 10J. ein Anschlussangebot unterbreiten.

Welche Konsequenzen ergeben sich nun für meinen angedachten Primärkreditgeberwechsel daraus, wenn ich das Verlängerungsangebot des KfW Anteils annehme ?

Nach meinem bisherigen Verständnis bedeutet das, dass ich bei Kündigung des Primärkredits auf September 2017 automatisch auch den Vertragsbestandteil KfW verliere und die entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten hätte. Das führt aber das ganze Vorhaben ad absurdum, da etwaige Zinsvorteile vermutlich vollständig aufgefressen werden. Aber anders herum - sitze ich trotzdem in der Falle, wenn ich die Primärfinanzierung regulär bis 2020 fortführe, da der KfW Anteil ja dann 2025 endet - und ich somit wieder nur bei Bank A den Vertrag verlängern kann?

Wie könnte eine Alternative aussehen, die mir erlaubt meinen Kredit 2017 neu zu verhandeln ? Die Grundschuld ist zu 100% im ersten Rang auf Bank A eingetragen. Und Nein, leider reichen meine finanziellen Mittel nicht um den KfW Anteil jetzt einfach Cash abzulösen.

Danke für Hinweise in jede Richtung.

Antwort
von wfwbinder, 795

Du hast einen Kredit bei Bank A und einen Kredit bei der KfW, der von der Bank A verwaltet wird.

Dann wird der Kredit der KfW verlängert und die Verlängerung von Bank A weiter verwaltet.

ca. 2 Jahre später wird der Kredit bei der Bank A fällig. Dann wirst Du eventuell mit dem Kredit zu Bank B, oder Bank C wechseln.

Das ändert aber ncihts daran, dass der KfW Kredit weiter von der Bank A verwaltet wird. Wird Bank A zwar nciht so richtig witzig finden (viel Arbeit, Teilrisiko, wenig Vergütung), ändert aber nichts an den Tatsachen.

Aber warte doch erstmal ab. Kann doch sein, dass Dir auch bei der Verlängerung Bank A ein gutes Angebot macht und Du komplett dort bleibst.

Antwort
von gandalf94305, 729

Da sehr wahrscheinlich die Marktzinsen bis 2017 nicht signifikant steigen werden, kannst Du auch das KfW-Darlehen kündigen und als variables Darlehen bei der Bank weiter laufen lassen. Variable Darlehen haben Zinsen von 1,5-1,8% derzeit. Bis 2015 dürften die Zinsen unter 2% bleiben.

Im September 2017 läuft die Hauptfinanzierung dann aus, so daß auch ein Kreditgeberwechsel möglich wäre, bei dem man die Grundschuld komplett überträgt.

Alternativ kannst Du anstelle eines variablen Darlehens für den KfW-Anteil natürlich auch ein Anschlußdarlehen bis September 2017 abschließen, so daß alle Darlehen synchron auslaufen.

Antwort
von RF900RS2, 599

Danke an alle im Forum für die Unterstützung.

Ich sehe dem Thema nun etwas gelassener gegenüber und lass mich überraschen, wie das Anschlussangebot via KFW oder das Alternativangebot meiner Bank aussehen wird.

Ich weiß nun zumindest, dass ich nicht wirklich der Willkür meiner Bank A ausgeliefert bin und durchaus noch Optionen ohne Vorfälligkeitsentschädigung habe. Ein vor knapp einem Jahr angefordertes Angebot für ein FWD-Darlehen des KfW Anteils bei Bank A hat nämlich nicht wirklich meine Zustimmung gefunden (4,2%).

Egal, ob mit KfW oder ohne, 2017 werde ich dann mal mit dem Säbel rasseln, um von den aktuell deutlich besseren Konditionen partizipieren zu können.

Danke schön...

Antwort
von LittleArrow, 512

Auf welchem grundbuchlichen Rang steht denn das jeweilige Darlehn? Alle gleichrangig oder BankA auf 1 und KfW auf 2?

Kommentar von gandalf94305 ,

Die KfW-Darlehen laufen über die Bank, die Sicherheiten etc. besorgt. Die KfW ist damit nur quasi die Refinanzierung für das Darlehen. Also: Grundschuld insgesamt bei der Bank.

Kommentar von LittleArrow ,

Ich hätte lieber gerne, dass RF900RS2 im Grundbuchauszug nachguckt.

Kommentar von RF900RS2 ,

Ich habe leider keinen aktuellen Grundbuchauszug vorliegen, aber in dem Darlehensvertragsteil für den KfW Anteil, den ich mit Bank A abgeschlossen habe, ist das meiner Meinung nach so definiert. Vertragstext:

Grundpfandrecht

Eintragung einer fälligen, gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbaren Buchgrundschuld in Höhe von EUR xxx.000,00 (incl. A Bank Darlehen unter gleicher Hauptdarlehensnummer in Höhe von EUR xxx.000,00) auf dem vorgenannten Beleihungsobjekt. Dem vorgenannten Grundpfandrecht vorgehende / gleichrangige Rechte:

Abt. II : keine wertmindernden Rechte.

Abt. III: keine

Die Beträge sind hier zuerst genannt mein Finanzierungsgesamtbedarf und an der zweiten Stelle im Text der Teilbetrag ohne den KfW Anteil.

Ohne nachgesehen zu haben gehe ich deshalb von einem Eintrag im Grundbuch aus.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für Deine Bemühungen. Die BankA sitzt also fest im Sattel auf dem 1. Rang (für beide Darlehn).

Die KfW wird Dir (über die BankA) beizeiten ein Prolongationsangebot zu marktüblichen Konditionen machen, bei dem heute weder die neue Zinsbindungsfrist (vielleicht auch Zinsbindungsfristalternativen) und der neue Zinssatz bekannt sind. Sicherlich wird die KfW Dir keinen variablen Zinssatz anbieten. Schlecht wäre es, wenn Dir die KfW nur eine einzige erneute Zinsfestschreibungvariante über - sagen wir - 10 Jahre anbietet. Denn dann hättest Du wieder unterschiedliche Fristen bei beiden Darlehentranchen, was Du (und nicht nur Du, es sei denn, die Komplettablösung des KfW-Teils wäre eine denkbare Alternative) unbedingt vermeiden solltest. Und Du kannst dann definitiv im Sept. 2017 das große BankA-Darlehn nur durch ein nachrangiges(!!), sicherlich teures Darlehn ablösen/umschulden, was sich auch nicht lohnen dürfte.

Und wenn die KfW von marktüblichen Konditionen spricht, dann gucke Dir einfach den derzeitigen Markt mit seiner Konditionenvielfalt an. Förderkonditionen bekommst Du für eine Prolongation bei der KfW nicht (mehr).

Du mußt m. E. also in den nächsten paar Monaten in jedem Fall zum KfW-Prolongationsangebot zwei Alternativen aufbauen: 1. Übernahme des kleinen KfW-Saldos durch die BankA und variable oder feste Verzinsung bis zum September 2017 (die BankA weiß dann natürlich sofort, was Du für 2017 planst). 2. Du solltest daher am Markt nach einem nachrangigen Darlehn für die kurze Zeit suchen und Dir mal die Konditionen (Nebenkosten beachten für Grundbucheintrag!) anbieten lassen, um diese Alternative mit der der BankA zu vergleichen. Natürlich könntest Du der nachrangigen Bank verbal eine gute Position (und vorallem die Erstrangigkeit) für die komplette Anschlussfinanzierung in 2017 in Aussicht stellen.

Resümee: Dein Fall zeigt expemplarisch die Problematik der Einbeziehung von anfänglich günstigen, liquiditätsschonenden (einige tilgungsfreie Jahre!) KfW-Finanzierungen in eine komplexere Gesamtfinanzierung. Hinzu kommen die ungleichen Fälligkeitstermine für jeweilige Zinsneufestlegung bzw. Anschlussfinanzierung. Gerade aus heutiger Sicht sollte man für Baufinanzierungen bei diesem Zinsniveau möglichst Volltilgerdarlehn (dieses Stichwort hilft hier bei der Suche nach Meinungen, Tabellen und Bildern) wählen, bei denen der Sollzinssatz über die komplette Kreditrückzahlungszeit fix ist. Unterschiedliche Zinsbindungsdauern bei Kredittranchen sollten nur dann gewählt werden, wenn man eine reale Chance für die fristgerechte Rückzahlung dieser früh fälligen Tranchen sieht, z. B. Erbschaft, Ablösung durch zuteilungsreifen Bausparvertrag oder ganz eisernes Sparen.

Antwort
von HilfeHilfe, 454

Hallo,

ich würde mir von der Folgebank eine Anschlußfinanzierung in 2 Tranchen anbieten lassen.

Das Hauptdarlehen sofort und Kfw anteil in 2017.

Somit hast du kein Problem mit der Rangverteilung. Alles andere wäre mir persönlich zu stressig. Evtl. kannst du von der höheren Dalrhensumme was Konditionen angeht profitieren

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