Frage von Stabser, 13

Kann man im Mietvertrag eine Höchstmiete festlegen lassen - muss man etwas beachten?

Bei Vermietung einer Kapitalanlageimmobilie an Verwandte soll eine Höchstmiete im Mietvertrag festgelegt werden. Ist dies zulässig?

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von LittleArrow, 9

Nach welchem Kriterium willst Du die Zulässigkeit prüfen: Zivilrecht und/oder Steuerrecht und/oder Vitamin B und/oder Marktüblichkeit?

Und in welcher Dimension willst Du die Höchstmiete definieren: Euro absolut oder Euro/qm, Warm- oder Kaltmiete absolut oder pro qm?

Da gibt es verschiedene, insg. sehr komplexe Überlegungen auf diese sehr ungewöhnliche Frage, die Du vielleicht noch weiter erläutern mußt.

Ich verweise z. B. auf Bedingungen des § 21 Abs. 2 EStG.

Kommentar von Stabser ,

Damit die Eltern (Mieter) eine Sicherheit haben, sie sind schon betagt und wollen sicher kalkulieren können.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für die Erläuterung. Wenn wir in diesem Fall das Wort Miete mit Kaltmiete gleichsetzen dürfen, dann können wir mit der ortsüblichen Vergleichsmiete weitermachen, die ja keine Betriebskosten enthält. Wenn das so ist, dann tragen die Mieter auf alle Fälle das Betriebskostenveränderungsrisiko und das ist nicht zu verachten (z. B. Energie- und Medienversorgungkosten, Grundsteuer, Versicherungen und vorallem lohnabhängige Betriebskostenarten (Straßen-/Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst etc.).

In der Anfangsphase wollen die Eltern sicherlich nicht gleich die Höchstmiete zahlen, sondern eine angemessene Kaltmiete. Diese wird dann unter Beachtung der §§ 557 und 558 III BGB (Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 % innerhalb von 3 Jahren) angehoben werden können. Soweit die zivilrechtliche Seite.

Erst wenn die ortsübliche Miete schließlich ca. 52 % über der vereinbarten Höchstmiete liegt, würde die "steuerliche Beschränkung" nach § 21 II EStG für den Werbungskostenabzug graduell greifen. Es ist nicht so, dass dann gleich die gesamten Werbungskosten zum Privatvergnügen gehören (hier irrt der Beantworter SBerater), sondern nur ein Teil:

"Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich."

http://www.buzer.de/s1.htm?a=21&g=EStG

Antwort
von SBerater, 9

eine Höchstmiete? Macht das Sinn? Nehmen wir an, der Mieter wohnt eine sehr lange Zeit in dem Objekt. Die ortsübl. Miete steigt. Irgendwann ist dann die Miete unter der Grenze für die steuerliche Anerkennung vermieterseitig. Und dann? Dann wird alles zum Privatvergnügen.

Wenn das so gewünscht ist, kann man vertraglich machen, was man will. Eine juristische Überprüfung käme nur dann in Frage, wenn es einen Kläger gäbe.

Antwort
von billy, 4

Wenn sich beide Vertragspartner darüber einig sind kann fast alles in einen Vertrag aufgenommen werden.

Antwort
von Privatier59, 7

Was soll denn "Höchstmiete" bedeuten? Soll die Miete z.B. variabel gestaltet werden in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete und es sollen übermäßige Steigerungen verhindert werden? Ist die Vermietung zu Wohnzwecken geplant oder zur gewerblichen Nutzung? Die Frage ist derart unklar gestellt, dass sie so nicht beantwortet werden kann.

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