Frage von Pancake, 66

Ist der Mietvertrag wirksam?

Es gab bei meiner Mietwohnung ein Eigentümerwechsel. Informiert wurden wir erst zum 3. Juni, somit waren Mietzahlung von Mai und Juni noch an den alten Eigentümer geflossen.

Zwei Tage später (5.Juni) wurde ein neuer Mietvertrag geschlossen mit Wirkung zum 1. Mai. Ich erfuhr gerade vom ehemaligen Eigentümer, dass die jetztigen Eigentümer aber erst zum 15. Mai durch die Zahlung des Kaufpreises wirksam Eigentümer und damit berechtigt werden Mietverträge abgeschließen konnte.

Ist der Mietvertrag unwirksam und gilt der alte Mietvertrag mit den ehemaligen Eigentümer?

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Antwort
von Mikkey, 13

Wenn Du die Einlassungen bzgl.

aufgrund des Eigentumsübergangs ein neuer Mietvertrag geschlossen "werden muss

Nachweisen kannst, würde ich schriftlich gegenüber dem neuen Eigentümer erklären, dass Du den neuen Mietvertrag wegen des Zustandekommens durch eine Täuschung widerrufst und stattdessen den alten Mietvertrag als fortgesetzt betrachtest.

Du hast bisher nichts davon geschrieben, ob der Inhalt der Mietverträge sich unterscheidet. Sonst wäre das eher ein Sturm im Wasserglas.

Kommentar von Pancake ,

Also, als Argumentation wurde angeführt, dass aufgrund dessen das es neue Eigentümer sind und neue Bankverbindung angegeben werden muss und damit der alte Mietvertrag qausi ordnungsgemäß aufgelöst wird, dieser neue Mietvertrag abgeschlossen wird.

Im neuen Mietvertrag sind mir noch weitere Details aufgefallen:

- im Mietvertrag stehen zwei Eigentümer drin, jedoch hat nur einer unterschrieben? - ich gehe davon aus, dass es sich um Eheleute handelt, deshalb die Frage, ob darin eine stillschweigende Vollmacht anerkannt werden kann, weil im Mietvertrag selbst steht nix und ich habe den Ehemann auch nie wahrgenommen bei irgendwelchen Angelegenheiten.

- es steht eine handschriftlich Individuelle Vereinbarung drin mit: "Der alte Mietvertrag wird zum 30.04 mit - Name alter Vermieter - beendet und geht nahtlos mit diesem weiter."

Kann anhand einer dieser zwei Punkte der Mietvertrag angefechtet werden?

Antwort
von williamsson, 11

Kauf bricht nicht Mietvertrag! So ist für Dich eigentlich der alter Mietvertrag mit allen Vereinbarungen gültig. Was die Rückdatierung betrifft bin ich sehr skeptisch ob das einer rechtlichen Prüfung standhält.

Kommentar von Pancake ,

Kannst du das konkretisieren? - also was meinst du genau einer rechtlichen Prüfung standhält?

Antwort
von Snooopy155, 31

Die Rechtslage ist klar, bei Mietverträgen für eine Wohnung bleibt der alte Mietvertrag auch unter dem neuen Eigentümer gültig und es besteht vom neuen Eigentümer auch kein Rechtsanspruch mit den Mietern einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Es kann allenfalls Ergänzungen zum bestehenden Mietvertrag geben, die die neue Bankverbindung benennen.

Mieter sollten sich auch nicht zu einem Neuabschluß drängen lassen, denn oftmals verkürzt sich dadurch ihr Kündigungsschutz und es werden im neuen Mietvertrag Dinge festgehalten, die nicht Bestandteil des alten Mietvertrages waren und somit sich nachteilig für den Mieter auswirken.

Wenn Du natürlich einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hast dann ist dieser gültig, es können nur Teile davon rechtsunwirksam sein - speziell bezüglich der Rückdatierung.

Wann der Kaufpreis geflossen ist oder welche anderen Absprachen es zwischen Verkäufer und Käufer gegeben hat ist für Dich ohne Belang und Interesse.

Kommentar von Pancake ,

Worauf ich hinaus möchte, sollte nachweisbar sein, ein Mietvertrag mit Gültigkeit 1.Mai garnicht hätte geschlossen werden dürfen, also auch mit Rückdatierung, ist der Mietvertrag anfechtbar? - alleine schon wegen der Rückdatierung + nachteilige Klauseln.

Der neue Mietvertrag wurde mit dem Argument abgeschlossen, es wäre für den Eigentumsübergang notwendig, auch gerade in Hinblick der neuen Bankverbindung. Im Nachhinein ist man natürlich immer schlauer, aber kann ich diesen neuen abgeschlossenen Vertrag komplett anfechten und mich komplett auf den alten Mietvertrag berufen?

Weiterhin hatte ich im alten Mietvertrag (jedoch nur mündlich) mit dem ehemaligen Eigentümer / Vermieter die Vereinbarung, im Falle eines beruflichen Wandels flexibel meinen Auszug durchführen zu können mittels der Stellung eines passenden Nachmieters.

Falls der Vermieter mir diese Nebenabrede schriftlich  bestätigen würde, könnte ich damit gegenüber den neuen Eigentümer vorgehen und ggf. darauf argumentieren, dass sie verpflichtet gewesen wären zumindest den Nachmieter anzuschauen und nicht vorne rein katagorisch ablehnen.

Kommentar von Snooopy155 ,

Wenn Du den neuen Mietvertrag anfechten willst - dann geht das ohne Anwalt kaum. Es besteht nur die Möglichkeit der arglistigen Täuschung - aber ich war bei dem Gespräch nicht dabei mit welchen Argumenten der Neuabschluß gefordert wurde.

Ansonsten bleibt der neue Mietvertrag gültig, lediglich die Rückdatierung ist hinfällig.

Was Deine mündliche Nebenabsprache mit dem alten Vermieter angeht - da hast Du schlechte Karten, denn dem neuen Eigentümer kannst Du nichts Schriftliches vorlegen.

Wie das mit Deiner zuletzt gestellten Frage zusammenpasst ist mir allerdings nicht klar.

Kommentar von Pancake ,

Ich kann es so wiedergeben, dass die Argumentation war, aufgrund des Eigentumsübergangs ein neuer Mietvertrag geschlossen "werden muss" damit dieser Rechtsgültigkeit besitzt sowie mit den Bankverbindungsdaten. Ob hier Irrtum oder argliste Täuschung anfechtbar ist, kann ich jetzt nicht beurteilen.


Was bedeutet das konkret bezüglich der Rückdatierung? - obwohl ein falscher Mietbeginn im Mietvertrag vermerkt ist, wäre dieser dann einfach zwei Wochen später gültig als der neue Eigentümer sämtliche Rechte und Pflichten als Vermieter übernommen hatte?

Im neuen Mietvertrag selbst sind einige Klauseln ohne weiteres anfechtbar, das konnte ich schon feststellen.

Was mir daran aufgefallen ist, im Mietvertrag gibt es einem Paragraph "Individuelle Vereinbarung" worin drinsteht "Der alte Mietvertrag wird zum 30.04 beendet und geht nahtlos mit diesen Mietvertrag weiter" - ist sowas nur ansatzweise gültig, wenn der "aktuelle Vermieter" noch garnicht dies abschließen durfte?

Vielwichtiger ist, muss der neue Eigentümer mündliche Nebenabreden, welche im alten Mietvertrag bestanden hatten mit übernehmen? - Mein ehemaliger Vermieter / Eigentümer sagt auch aus, er hätte diese Nebenabsprachen den neuen Eigentümer kommuniziert. Weiterhin sagt mein ehemaliger Vermieter aus, es gäbe schon öfters dieses Taktik "ich nix verstehen", wenn es darum geht das die jetzigen Erwerber des Hauses ihre Pflichten zu erfüllen haben.

Die Nachweisbarkeit ist natürlich schwer, aber falls mein ehemaliger Vermieter schriftlich bestätigen würde "das war so vereinbart" - wären dann meine Chancen besser gestellt?


Für die Zukunft weiss ich natürlich, besser alles schriftlich, aber daran lässt sich erstmal an der jetzigen Situation nicht ändern.



Kommentar von Snooopy155 ,

Wie ich schon geschrieben habe - der Mietvertrag als solches behält seine Gültigkeit, nur in Punkten wird er rechtsunwirksam. D.h. es gilt nicht das Datum der Rückdatierung sondern das Datum der Unterschrift als Beginn. Die neuen zusätzlichen Vereinbarungen werden dann auch ab diesem Zeitpunkt rechtswirksam. Die individuellen Vereinbarungen bleiben bestehen, doch wird der alte Mietvertrag dann zum Datum der Unterschrift beendet und der neue beginnt.

Ob Irrtum oder arglistige Täuschung - diese Frage ist mit einem Anwalt vom Fach Mietrecht zu klären

- Irrtum -> dann ist ein Anfechten erfolglos;

- arglistige Täuschung -> gute Aussichten, dass der neue Mietvertrag für ungültig erklärt wird.

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