Frage von SonOfDarkness,

Immobilienkauf mit viel Zubehör - Grunderwerbssteuer - Beleihungshöhe

Hallo,

wir sind gerade dabei uns ein Einfamilienhaus zu kaufen und irgendwie haben wir das Gefühl das die Berater bei den Banken auch etwas überfordert sind mit den Tatsachen...

Und zwar ist das Haus zum Großteil noch im Rohbau, das Material für den Ausbau aber fast vollständig enthalten. Um Grunderwerbssteuer und Notarkosten zu sparen meinte der jetzige Eigentümer das er soviel wie möglich von dem Zubehör extra ausweißen wird. Das sind im gesamten 57.000€, davon ist einiges aber nicht alles belegbar.

Der erste Berater meinte, es sei egal was wir da als Zubehör ausweisen aber die Beleihungshöhe der Immobilie könnte darunter leiden, da der tatsächlich Kaufpreis für das Haus sinkt. So wie hier, wir haben 75.000 Eigenkapital, das Zubehör und die Nebenkosten sind höher als das Eigenkapital und der Beleihungswert wird bei der Bank unter dem Kaufpreis liegen womit wir über 100% finanzieren müssten.

Bei der nächsten Bank wurde das ganze Zubehör einfach mal als Wertsteigerende Maßnahme mit eingetragen, was nicht unbedingt der Fall ist weil z.B. der Rasenmäher sicher keine Wertsteigerung des Hauses darstellt.

Und selbst wenn die Bank das akzeptiert bzw. wir dann aufgrund der höheren Beleihung des Hauses mehr Zinsen zahlen, dann haben wir die A-karte gezogen wenn das Finanzamt nachher das Zubehör nicht akzeptiert.

Bei der Grunderwerbssteuer sind so ungefähr 3.000€ zu sparen, wenn der Zins aber durch die Aktion nur minimal schlechter wird, ist der Vorteil schnell aufgefressen.

Dazu kommt, dass das wir den Preis für das Zubehör auch noch höher ansetzen könnten, da z.B. die Photovoltaikanlage noch nicht berücksichtigt wurde.

Wir sind gerade sehr unschlüssig was wir tun sollen, vielleicht kann uns hier ja jemand weiterhelfen...

Antwort vom Steuerberater online erhalten
Anzeige

Schnelle und günstige Hilfe für Ihre Steuerfrage. Kompetent, von geprüften Steuerberatern.

Experten fragen

Antwort
von hypothekenteam,

Wir müssen erstmal definieren, was unter "Zubehör" zu verstehen ist. In meiner Praxis als Finanzierungsberater rede ich von Zubehör, wenn es um nicht fest mit dem Haus verbundene Teile geht. Also z.B. der Rasenmäher, die Kinderschaukel und der Sandkasten, die Einbauküche, alles was unter die Rubrik Einrichtung fällt. Hier wird oft versucht ein bißchen Grunderwerbsteuer zu sparen. Hat man aber als Käufer wenig Eigenkapital kann das gehorig ins Auge gehen! Die Banken rechnen all diese Dinge nämlich aus dem Immobilienwert heraus und Schwups ist der Beleihungswert plötzlich so niedrig, daß entweder ein höherer Zinssatz fällig wird oder gar eine FInanzierung abgelehnt wird.

Wenn der Verkäufer irgendwelche Baumaterielien rausrechnen will, dann geht das sowieso nicht, da das Finanzamt auch nicht blöd ist und erkennt, welche Materialien zu den Baukosten zählen und auf die wird Grunderwerbsteuer berechnet.

Also lieber nicht versuchen zu tricksen und auf Bankberater 1 hören, denn der hat Recht.

Alexander Solya

Antwort
von Franzl0503,

Sonof: Der Finanzier geht bei der Ermittlung des Beleihungswertes vom Zustand des fertiggestellten Hauses samt Außenanlagen aus (übrigens: die Fertigstellung ist nicht gleichzusetzen mit der Bezugsfertigstellung). Er orientiert sich hierbei u.a. an der Baubeschreibung. Bei einem geplanten oder teilfertigen Haus kann der niedrige Kaufpreis somit nicht beleihungswertentscheidend sein.

Das Darlehen wird ratierlich entsprechend dem nachgewiesenen Bautenstand ausgezahlt. Stellt sich vor Auszahlung der Schlußrate heraus, dass von der Bauplanung nicht unerheblich abgewichen wurde, behält sich der Finanzier eine Korrektur des Darlehens vor.

Kommentar von SonOfDarkness ,

Achso, hätte ich erwähnen sollen. das Haus selbst ist Baujahr 1960 und wurde die letzten 4 Jahre kernsaniert und zwar das meiste in Eigenleistung durch den jetzigen Eigentümer. Eine Baubeschreibung gibt es somit nicht. das Haus ist auch Bezugsfertig, zumindest in teilen, da der jetzige Eigentümer es noch bewohnt.

Die Aussage, dass der Beleihungswert nicht über dem letztendlichen Kaufpreis sein kann, kam vom Berater der Bank. Was mich allerdings sehr stutzig gemacht hat, da ein Wertgutachten vorliegt, welches einen Wert aufweißt der schon rund 64.000 Euro über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt und auch ausweißt das sich der Wert mit der Fertigstellung des Ausbau nochmal um 70.000€ erhöht.

Kommentar von Franzl0503 ,

Konzentrat: Haus Baujahr 1960, in den letzten 4 (!) Jahren kernsarniert (meist durch Eigenleistung des Eigentümers (Fachmann?)) befindet sich zum großen Teil noch im Rohbau, Material für Ausbau vollständig erhalten (d.h. wohl lagert im Haus), teilweise bezugsfertig, bewohnt vom Eigentümer, Wert lt. Gutachten (Von wem? Von wann? Für wen – Auftraggeber? Für welchen Zweck?) 64 0000 höher als Kaufpreis (entweder stimmt die Wertfestsetzung nicht oder die Immobilie hat eine Macke, die sich negativ im Kaufpreis niederschlägt), Wert nach Fertigstellung nochmals um 70 0000 höher. Ich passe, Ferndiagnose nicht möglich, Lösungsversuch nur vor Ort.

Kommentar von hypothekenteam ,

Ergänzung: Es ist auch völlig egal, wie hoch der Wert laut Gutachter ist. Die finanzierende wird den Beleihungswert auf Basis Ihres eigenen Gutachters festsetzen. Generell gilt jedoch, daß die Bank maximal den Kaufpreis als Verkehswert anerkennt. Hier gilt das Motto: "Wenn es mehr wert wäre, hätte jemand anderes mehr gezahlt."

Kommentar von hypothekenteam ,

Ergänzung: Es ist auch völlig egal, wie hoch der Wert laut Gutachter ist. Die finanzierende wird den Beleihungswert auf Basis Ihres eigenen Gutachters festsetzen. Generell gilt jedoch, daß die Bank maximal den Kaufpreis als Verkehswert anerkennt. Hier gilt das Motto: "Wenn es mehr wert wäre, hätte jemand anderes mehr gezahlt."

Antwort
von EnnoBecker,

Um Grunderwerbssteuer ... zu sparen

Stell dir vor, du siehst eine Blume mit Stacheln. Eine Rose. Die willst du anfassen. Nennst du sie dann Tulpe, sparst du dir trotzdem nicht die Stacheln, denn es bleibt trotzdem eine Rose.

Genauso funktioniert Steuerrecht. Es ist völlig egal, ob du Zubehör extra ausweist (ausweißen würde ich das Zubehör nicht, was willst du auch mit weißem Zubehör). Also es ist völlig schnuppe, was du in den Vertrag hineinformulierst, sie steuerlichen Konsequenzen sind dieselben.

§2 GrErwStG sagt, was ein Grundstück ist, nämlich "Unter Grundstücken im Sinne dieses Gesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen."

Der Begriff des Grundstücks wird im BGB aber nicht näher definiert, sondern als bekannt vorausgesetzt. Einzig aus den §§ 93 ff BGB kann man ablesen. was zu einem Grundstück dazugehört: http://www.buzer.de/gesetz/6597/b17814.htm

Also,....

das Material für den Ausbau

...gehört zum Grundstück und...

der Rasenmäher

...nicht.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community