Frage von freierB, 13

Immobilienfinanzierung: wie freies Kapital verwenden? Eigenkapital oder Reserve?

ich hatte eine hitzige Diskussion mit Bekannten in Sachen Immobilienfinanzierung im derzeitigen Zinsumfeld:

  • es soll eine Immobilie gekauft werden
  • Eigenkapital ist mit ca. 60% vorhanden
  • Kreditgeber fordern deutlich weniger als 60% EK, meist nur 20%
  • es besteht finanzieller Spielraum jeden Monat bei Kreditzahlungen

Was tun nun in so einer Situation? Sollte man das freie Kapital in die Immo stecken als EK oder sollte man einen höheren Kredit aufnehmen und mit dem übrigen Kapital "arbeiten", z.B. an der Börse?

Was meint ihr?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von freelance, 12

Das ist eine Gratwanderung, denn im Moment ist es nicht einfach, eine hohe Rendite zu erwirtschaften mit einer Anlage.

Eigenheim oder Anlageobjekt?

Wenn Anlageobjekt, dann würde ich das EK so gering wie möglich halten (sofern genügend finanzieller Spielraum vorhanden).

In beiden Fällen würde ich die Konditionen für Sondertilgungen verhandeln. Das ist immer gut, wenn man Spielraum hat und agieren kann, wenn die Belastung zu hoch wird z.B. wg. Arbeitslosigkeit oder Leerstand des Objektes.

Bei einem Eigenheim würde ich das EK höher ansetzen. Wenn ich mich an der Börse auskenne und auch einen Verlust von 20% (oder gar mehr) aussitzen kann, dann könnte man sich auf dieses riskante Spiel einlassen.

Entscheidend ist jedoch der Gesamtkontext, die Vermögensverhältnisse wie auch die Erfahrung mit der Börse. Nur wenn letzteres gegeben ist, würde ich überhaupt überlegen, nach einer höher verzinsten Anlage zu suchen.

Kommentar von GAFIB ,

DH - ganz wichtig ist in der Tat, viel Spielraum für Sondertilgungen zu haben - so erhält man sich eine größere Flexibilität.

Da der EK-Einsatz eine "sichere" Rendite darstellt von vielleicht 3% (=keine Darlehenszinsen) muss man dagegen stellen, ob man anderweitig eine ähnlich sichere Rendite erzielt, vermutlich aber nicht.

Kommentar von LittleArrow ,
EK-Einsatz eine "sichere" Rendite

Ja, wirklich "sicher" im Sinne von "gebunden" und nicht frei verfügbar, wenn man das Geld braucht!

Kommentar von GAFIB ,

@LA: Ich denke, der häufigere Fehler ist, dass zu wenig EK in die Finanzierung/Tilgung gesteckt wird und die "Blütenträume" hoher alternativer Renditechancen nicht wahr werden.

Selbstverständlich ist immer auch die nötige Liquidität vorzuhalten, gar keine Frage.

Antwort
von gandalf94305, 9

Die Darlehenskonditionen sind bei 60% Eigenkapital wohl am günstigsten. Allerdings sollte auch mit einer laufenden Immobilienfinanzierung nicht die Notwendigkeit einer Reserve vernachlässigt werden. Eine Spekulation auf Börsengewinne halte ich mit ggf. für eine Finanzierung erforderlichem Kapital für unsinnig.

Wenn die Immobilie ein Arbeitszimmer, das steuerlich vollumfänglich (also nicht auf 1.250 EUR beschränkt) geltend gemacht werden kann bzw. die Immobilie zur Vermietung gedacht ist, dann wäre eine höhere Darlehensaufnahme aufgrund der dann wahrscheinlich besseren Absetzungsmöglichkeiten sinnvoll. Allerdings dürfte das Arbeitszimmer ja so 10-20% der Fläche der Immobilie darstellen, so daß die Abzugsmöglichkeiten hier eher beschränkt sind. Das sollte durchgerechnet werden.

Wenn die Immobilie z.B. 300.000 EUR kostet, dann kommen dazu ca. 10% Kaufnebenkosten. Weiterhin sollte man meiner Erfahrung nach mit mind. 20% zusätzlich für Möbel, Ausstattung, Umzug etc. rechnen. Das sind schon 30%, die die Bank nicht finanzieren will, da die Immobilie ja nur einen "Wert" von 300 kEUR aufweist.

Rechne auf dieser Basis mal einen "sicheren" Spielraum aus und berechne dann für die beiden Eckwerte (Minimum und Maximum des Eigenkapitals) die steuerlichen Auswirkungen über die nächsten Jahre. Damit sollte ungefähr zu beurteilen sein, welcher Weg nun sinnvoller ist, d.h. ob niedrigere Darlehensraten oder steuerliche Anrechnung das bessere Ergebnis liefern.

Antwort
von Snooopy155, 8

Es fehlt der entscheidende Hinweis, ob diese Immobilie selbst genutzt werden soll oder als Kapitalanlage dienen soll. Ein hinzugezogener Steuerberater kann die steuerlichen Aspekte beurteilen. Kapital für andere Aktivitäten zu nutzen macht nur Sinn, wenn die zu erwartende Rendite höher ist als der Zinssatz.

Antwort
von Rat2010, 4
  1. Beim "an der Börse arbeiten" machen in etwa so viele Verlust wie Gewinn. Die Rendite nach Kosten liegt also - gerade wenn man nicht langfristig investiert sondern das macht, was du "mit dem Kapital arbeiten" nennst - unter dem, was er an Zins zahlt. Der Wind wehte in der letzten Zeit in allen Börsensegmenten gewaltig von hinten. Ob das so oder ganz anders weiter geht weiss allein die Zukunft. Wenn er das Geld einsetzen will, kann das auch daran liegen, dass er keinen vernünftigen Berater hat und selbst nur durchschnittlich erfolgreich ist.

  2. Wenn es ein vermietetes Objekt ist, macht unnötig hoher Eigenkapitaleinsatz im derzeitigen Zinsumfeld wenig Sinn. Aber siehe 1. Deshalb gehe ich davon aus, dass es sich um ein selbst genutztes Objekt handelt.

  3. Ich neige dazu, aus Sicherheitsgründen jedenfalls nicht das ganze Eigenkapital einzusetzen. Wenn irgendwas unvorhergesehenes passiert (Krankheit, Tod, Arbeitslosigkeit), kann man oder die hinterbliebene Familie jederzeit mit vorhandenem Geld oft auch über Jahre Darlehen bedienen. Den abbezahlten Teil eines Hauses zu beleihen ist aber gerade dann schwierig. Weil gerade beim Selbstgenutzten immer etwas anders als gedacht kommt tendiere ich dazu, von dem auszugehen, das man in Zukunft monatlich spielend beiseite legen kann und das sollte auch in die Annuität gehen. Anhand der kann er ermitteln, wie viel EK er einsetzt.

Antwort
von LittleArrow, 5

Was tun nun in so einer Situation?

Man könnte z. B. das Anlageziel genauer beschreiben, was willst Du mit der Immobilie? In welchem Lebensalter und mit welchem Zeithorizont soll sie gekauft werden? Wie ist das übrige Vermögen angelegt oder ist das gleich den 60 %? Und 60 % von einem Kaufpreis von € 80.000 oder 650.000 macht vielleicht auch noch einen Unterschied.

es besteht finanzieller Spielraum jeden Monat bei Kreditzahlungen

Diese Aussage halte ich für besonders fragwürdig. Ich nehme mal an, dass mit dem Spielraum das frei verfügbare Nettoeinkommen gemeint ist. Die Höhe von Kreditzahlungen richtet sich nach einigen Bestimmungsgrößen eines Immobilienkredites, die allesamt nicht näher beschrieben sind. Einige davon könnten echte Illusionen erzeugen, z. B. die fünfjährige Sollzinsbindungsdauer oder die 1%ige Tilgung. Andererseits verursacht eine Immobilie nicht nur Kreditzahlungen, sondern in vielen Fällen auch Betriebskosten, meist sogar höhere Betriebskosten und anfänglich sogar noch Reparatur- und Instandhaltungskosten. Aber es ist ja genug EK (ausgedrückt in € und nicht in %) vorhanden oder?

Danach erst würde ich über eine alternative Anlage nachdenken.

Antwort
von billy, 3

Wie in den Vorantworten schon mehrfach festgestellt wurde, ist es wichtig ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt werden soll. Bei einer vermieteten Immobilie würde ich den Eigenkapitaleinsatz so gering wie möglich halten, wenn möglich sogar unter 20 %. Bei einer selbst genutzten Immobilie wäre eine EK-Quote zwischen 30-40% sehr gut und die finanzielle Flexibilität wäre auch noch gegeben. Wichtig wäre ausserdem ein verbraucherfreundliches Sondertilgungsrecht zu vereinbaren.

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