Frage von die40er, 27

Immobilienfinanzierung: Tilgung und Rücklage

ich bin für eine Immobilienfinanzierung nicht mehr sehr jung - denke ich. Mit Ende 44 will ich das Thema nun angehen.

Es gibt ein Objekt, das uns (Familie) gefällt und wir waren auch bei einer Bank. Die hat grünes Licht gegeben, aber ich bin mir nicht so sicher, ob die Beratung gut war.

Ich will hier nur auf wenige Daten eingehen:

  • Tilgung: die Bank sieht "nur" 1%
  • Rücklage: wieviel Prozent der Finanzierung sollte man für harte Zeiten auf der hohen Kante haben?

Ist 1% Tilgung nicht ein bisschen wenig? Bei der Rücklage meine ich ein Polster für harte Zeiten, sollte es zu Arbeitslosigkeit oder Krankheit kommen. Das sieht die Bank überhaupt nicht.

Wir würden bei dem Objekt, das uns interessiert, wenig finanziellen Spielraum haben. Und das macht mich unsicher. Lieber doch ein wenig kleiner/ günstiger?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von LittleArrow, 24

Hallo "Ende 44",

Grundfrage ist, wie lange Du noch abzahlen willst. Bis zum Renteneintritt sollte man eigentlich damit fertig sein, also noch ca. 20 Jahre. Und die am besten mit einem sog. Volltilgerdarlehn, bei dem also die Zinsen bis zur letzten Rate festgeschrieben sind.

Schau mal bei den Bilder rechts unten nach. Die fallenden Kurven zeigen die bei einem bestimmten Zinssatz und einer gegebenen Tilgung erforderliche Kreditgesamtlaufzeit. Da gehst Du in Deinem Alter und mit 1 % Tilgung schon auf die 100 zu, es sei denn, Du kannst Sondertilgungen vornehmen. Also lote die Wahrscheinlichkeit von Erbschaft(en), Jahressonderzahlungen und Weihnachtsgeld aus. Solche Einmalzahlungen kann man gut in eine jährliche Sondertilgung von 5 oder 10 % stecken.

Ferner sind dort Tabellen über die erforderliche Tilgungsquote bei gegebener Kreditlaufzeit und Verzinsung abgebildet. Siehe hierzu auch meinen kürzlichen Tipp zum Volltilgerdarlehn mit einer aktualisierten Tabelle (die Aktualisierung bezieht sich nur auf Zinssätze von unter 3 % p.a.): http://www.finanzfrage.net/tipp/volltilgerdarlehn---wie-lege-ich-die-die-tilgung...

Mit welchem Kreditzinssatz Du zu rechnen hast, hängt u.a. von Deiner Bonität, Deinem eingesetzten Eigenkapital (also damit der Beleihungsquote), der gewünschten Zinsbindungsdauer und Tilgungsquote ab. Davon wissen wir hier also zu wenig.

Damit zu den "Rücklagen". Du brauchst für Dein normales Leben die bereits angesprochenen Rücklagen und hinzu kommen "Notgroschen" für kaputten Fernseher, Kühlschrank, PKW etc. Du kannst selber kalkulieren, wie es bei einem Jahr Arbeitslosigkeit aussehen müßte. Wenn die Bank hier überhaupt kein Problem sieht, dann - jetzt bin ich mal richtig boshaft - liegt das daran, dass sie bei Dir einen sehr hohen Eigenkapitaleinsatz (mindestens 50 %) erwartet/fordert und bei einem in Verzug geratenen Baukredit die Immobilie günstig und schnell weiterverkaufen will (das geht ja notfalls zu Deinen Lasten!). Aber andererseits sprichst Du von wenig finanziellen Spielraum.

Neben den genannten Rücklagen, die auch bei einem Mieter nötig sind, hat der Immobilienbesitzer noch ein größeres Rücklagenpäckchen zu tragen, z. B. für Gebäudesanierung, -Modernisierung, -instandhaltung und größere Reparaturen. Meistens ist die gekaufte Immobilie auch größer als die bisherige Mietwohnung und verursacht daher alleine auch höhere Betriebskosten.

Da ich Dir nichts verkaufen oder vermitteln will, hoffe ich dennoch, dass Du einige Anregungen gefunden hast.

Antwort
von Finanzberatung, Business, 22

Hallo die40er, ich würde die 1% Mindesttilgung bei der Bank derzeit belassen obwohl es in einer Niedrigzinsphase einfach zu wenig ist und parallel einen Bausparvertrag ansparen damit Ihr in 10 Jahren einen Zinssatz von 1-1,50% habt und dann kann euch das zukünftige Zinsniveau egal sein. Könnt Ihr jedoch nur machen wenn Ihr es auch stemmen könnt.

Antwort
von Primus, 14

Um Deine finanzielle Belastbarkeit zu ermitteln, kannst Du den folgenden Rechner aufrufen und mehrere Variationen testen:

http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/wie-viel-haus-kann-ich-...

Antwort
von wfwbinder, 19

Das mit den 1 % Tilgung ist nicht schlecht, aber es muss mit der Möglichkeit von Sondertilgungen ergänzt werden.

Dann habt ihr nämlich die Möglichkeit (und intern auch Pflicht) anzusparen und das dann für Sondertilgungen einzusetzen.

Ich würde mit jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % ohne Kosten garantieren lassen.

Das gibt Bewegungsfreiheit. In Jahren ohne Reparaturen hoch tilgen. Wenn mal was passiert, muss man nicht.

Alternative eine Kondition die komplett in 20 Jahren, oder Kürzer ausläuft mit Garantiezins bis zum Ende. Dann habt Ihr alle Raten schon klar. und kennt die genaue Belastung.

Antwort
von freiSein, 17

1% kann man sicher machen, aber ich würde nicht weniger als 2, eher 3% nehmen. Dann würde ich neu rechnen.

Das mit der Rücklage verstehe ich. Hier würde ich 10% empfehlen - was rein subjektiv ist. Viele (auch aus meinem Bekanntenkreis) finanzieren ihre Immobilien ohne dieses Polster. Und einige kamen schwer ins Schwitzen dadurch.

Antwort
von baufibemu, 18

Hallo die 40er,

1 % Tilgung ist bei der derzeitigen Zinslage zu wenig. Wenn dieser Mindestsatz gewählt wird, dann sollte ein Sondertilgungsrecht vorhanden sein und auch regelmäßig ausgeübt werden. Sonst seit Ihr die nächsten 50 Jahre mit der Abzahlung beschäftigt. Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Zinssatz von soll 2,5 % hätte das Darlehen eine Laufzeit von 50 Jahren und 2 Monaten bei gleichbleibendem Zins. Und das Risiko für die Anschlussfinanzierung wurde ja schon erwähnt. Bzgl. Rücklage. So ganz verstehe ich nicht, was damit gemeint ist. Meinst du Rücklage des Eigenkapitals? Grundsätzlich gilt bei einer Immobilienfinanzierung. Da es sich um eine sehr langfristige Angelegenheit handelt, sollte man sich dabei wohl fühlen und damit trotz aller Risiken gut schlafen können. Dass die Bank das gesamte Eigenkapital haben möchte, ist klar. Da damit das Risiko für die Bank geringer wird. Ihr seit aber die Kunden und Ihr bestimmt, wie finanziert wird. Und wenn Ihr Euch mit einem kleineren Objekt wohler fühlt, dann sollte es auch so sein.

Beste Grüße

Antwort
von Privatier59, 14

Wir sind jetzt in einer Niedrigzinsphase. Niemand kann Dir sagen, wo der Zins bei Auslaufen der Zinsbindung -also z.B. in 5, 10 oder 15 Jahren- steht. Das können 5% sein, 7% oder 10%, haben wir alles schon mal gehabt. Bei 1% Tilgung und knappem Gesamtbudget kann es Dir passieren, dass Du dann die Restschuld einfach nicht mehr bedienen kannst und Dein Immobilientraum in der Zwangsversteigerung endet. Ich würde unbedingt höher tilgen.

Und Rücklagen braucht man bei einer Immobilie immer. Wenn das Dach undicht wird oder die Zentralheizung den Geist aufgibt, hat man keinen Vermieter den man anrufen kann und der das kostenlos erledigt. Im übrigen kommen auch bei Neubauten die ersten Reparaturen schneller als man denkt.

Antwort
von althaus, 14

Ich sehe bei 1% Tilgung kein Problem. Es sollte natürlich durch eine Sondertilgungsmöglichkeit von 5% im Jahr ergänzt werden. Dann kannst Du zusätzlich tilgen, wenn Geld vorhanden ist, wenn nicht dann halt nicht. Ich würde auch nicht mehr als 1% tilgen wollen und das was noch übrig ist auf die hohe Kante legen als Polster, das anscheinend von der Bank nicht berücksichtigt worden ist. Die Bank inetressiert es nicht, wenn Du arbeitslos order krank wirst, wenn Du noch das Darlehen zahlen bedienen kannst. Solltest Du in Verzug kommen, kann sie ja das Haus Zwangsversteigern um an ihr Geld zu kommen. Daher überlege ob Dein Arbeitsplatz wirklich sicher ist und ob Du bei guter Gesundheit bist. Das ist umso wichtiger, wenn Du keine BU Versicherung hast. Zudem sollte genügend Eigenkapital vorhanden sein, mindestens 40% plus Nebenkosten.

Antwort
von Underfrange, 14

Das Darlehen alleine ist auch nicht die Lösung.

Wenn du eine kompetente Beratung haben möchtest suche dir bitte einen unabhängigen Berater der dich dann auch maßgeschneidert versichern kann. Eine Restschuldversicherung bieten Banken meist auch mit an, aber Krankentagegeld, Berufsunfähigkeit oder Pflege sowie Unfallvorsorge gehören auch dazu.

Wenn es zu heben ist, solltest du tatsächlich die Tilgung auf 2 oder sogar auf 3 % anheben. Je schneller du fertig bist umso mehr Geld sparst du.

Sei auch vorsichtig bei der Kalkulation. Banken verkaufen gerne billige Finanzierungen, hinterher stellt sich dann raus dass die oft zu kurz gedacht sind. Laufzeiten von nur 10 Jahren reichen nicht. Plane langfristig und sorge dafür dass du dich der Entschuldung mit Ende des Darlehens (oder der Darlehen, wenn es mehrere sind) annäherst.

Antwort
von BloodyUnicorn, 12

1 % Tilgung ist nicht nur meiner Meinung nach zu wenig. Verlängert die Finanzierung unnötig und treibt die Zinskosten in die Höhe. Guck mal hier, ich habe ne tolle Slideshare entdeckt, die einem typische Fehler bei der Baufinanzierung aufzeigt: http://www.slideshare.net/JrgenSchmottens/baufinanzierung-10-fehler-die-sie-verm... Zur hohen Kante: Ich habe irgendwo mal gelesen, dass es mindestens drei bis fünf Nettomonatsgehälter sein sollten. Es gibt auch spezielle Darlehensabsicherungen, die bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod den Kredit weiter bedienen. Einfach mal Restschuldversicherung googlen.

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