Immobilienfinanzierung: Tilgung und Rücklage
ich bin für eine Immobilienfinanzierung nicht mehr sehr jung - denke ich. Mit Ende 44 will ich das Thema nun angehen.
Es gibt ein Objekt, das uns (Familie) gefällt und wir waren auch bei einer Bank. Die hat grünes Licht gegeben, aber ich bin mir nicht so sicher, ob die Beratung gut war.
Ich will hier nur auf wenige Daten eingehen:
- Tilgung: die Bank sieht "nur" 1%
- Rücklage: wieviel Prozent der Finanzierung sollte man für harte Zeiten auf der hohen Kante haben?
Ist 1% Tilgung nicht ein bisschen wenig? Bei der Rücklage meine ich ein Polster für harte Zeiten, sollte es zu Arbeitslosigkeit oder Krankheit kommen. Das sieht die Bank überhaupt nicht.
Wir würden bei dem Objekt, das uns interessiert, wenig finanziellen Spielraum haben. Und das macht mich unsicher. Lieber doch ein wenig kleiner/ günstiger?
8 Antworten
Hallo "Ende 44",
Grundfrage ist, wie lange Du noch abzahlen willst. Bis zum Renteneintritt sollte man eigentlich damit fertig sein, also noch ca. 20 Jahre. Und die am besten mit einem sog. Volltilgerdarlehn, bei dem also die Zinsen bis zur letzten Rate festgeschrieben sind.
Schau mal bei den Bilder rechts unten nach. Die fallenden Kurven zeigen die bei einem bestimmten Zinssatz und einer gegebenen Tilgung erforderliche Kreditgesamtlaufzeit. Da gehst Du in Deinem Alter und mit 1 % Tilgung schon auf die 100 zu, es sei denn, Du kannst Sondertilgungen vornehmen. Also lote die Wahrscheinlichkeit von Erbschaft(en), Jahressonderzahlungen und Weihnachtsgeld aus. Solche Einmalzahlungen kann man gut in eine jährliche Sondertilgung von 5 oder 10 % stecken.
Ferner sind dort Tabellen über die erforderliche Tilgungsquote bei gegebener Kreditlaufzeit und Verzinsung abgebildet. Siehe hierzu auch meinen kürzlichen Tipp zum Volltilgerdarlehn mit einer aktualisierten Tabelle (die Aktualisierung bezieht sich nur auf Zinssätze von unter 3 % p.a.): http://www.finanzfrage.net/tipp/volltilgerdarlehn---wie-lege-ich-die-die-tilgungsquote-fest
Mit welchem Kreditzinssatz Du zu rechnen hast, hängt u.a. von Deiner Bonität, Deinem eingesetzten Eigenkapital (also damit der Beleihungsquote), der gewünschten Zinsbindungsdauer und Tilgungsquote ab. Davon wissen wir hier also zu wenig.
Damit zu den "Rücklagen". Du brauchst für Dein normales Leben die bereits angesprochenen Rücklagen und hinzu kommen "Notgroschen" für kaputten Fernseher, Kühlschrank, PKW etc. Du kannst selber kalkulieren, wie es bei einem Jahr Arbeitslosigkeit aussehen müßte. Wenn die Bank hier überhaupt kein Problem sieht, dann - jetzt bin ich mal richtig boshaft - liegt das daran, dass sie bei Dir einen sehr hohen Eigenkapitaleinsatz (mindestens 50 %) erwartet/fordert und bei einem in Verzug geratenen Baukredit die Immobilie günstig und schnell weiterverkaufen will (das geht ja notfalls zu Deinen Lasten!). Aber andererseits sprichst Du von wenig finanziellen Spielraum.
Neben den genannten Rücklagen, die auch bei einem Mieter nötig sind, hat der Immobilienbesitzer noch ein größeres Rücklagenpäckchen zu tragen, z. B. für Gebäudesanierung, -Modernisierung, -instandhaltung und größere Reparaturen. Meistens ist die gekaufte Immobilie auch größer als die bisherige Mietwohnung und verursacht daher alleine auch höhere Betriebskosten.
Da ich Dir nichts verkaufen oder vermitteln will, hoffe ich dennoch, dass Du einige Anregungen gefunden hast.
Wir sind jetzt in einer Niedrigzinsphase. Niemand kann Dir sagen, wo der Zins bei Auslaufen der Zinsbindung -also z.B. in 5, 10 oder 15 Jahren- steht. Das können 5% sein, 7% oder 10%, haben wir alles schon mal gehabt. Bei 1% Tilgung und knappem Gesamtbudget kann es Dir passieren, dass Du dann die Restschuld einfach nicht mehr bedienen kannst und Dein Immobilientraum in der Zwangsversteigerung endet. Ich würde unbedingt höher tilgen.
Und Rücklagen braucht man bei einer Immobilie immer. Wenn das Dach undicht wird oder die Zentralheizung den Geist aufgibt, hat man keinen Vermieter den man anrufen kann und der das kostenlos erledigt. Im übrigen kommen auch bei Neubauten die ersten Reparaturen schneller als man denkt.
Das mit den 1 % Tilgung ist nicht schlecht, aber es muss mit der Möglichkeit von Sondertilgungen ergänzt werden.
Dann habt ihr nämlich die Möglichkeit (und intern auch Pflicht) anzusparen und das dann für Sondertilgungen einzusetzen.
Ich würde mit jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % ohne Kosten garantieren lassen.
Das gibt Bewegungsfreiheit. In Jahren ohne Reparaturen hoch tilgen. Wenn mal was passiert, muss man nicht.
Alternative eine Kondition die komplett in 20 Jahren, oder Kürzer ausläuft mit Garantiezins bis zum Ende. Dann habt Ihr alle Raten schon klar. und kennt die genaue Belastung.
1 % Tilgung ist nicht nur meiner Meinung nach zu wenig. Verlängert die Finanzierung unnötig und treibt die Zinskosten in die Höhe. Guck mal hier, ich habe ne tolle Slideshare entdeckt, die einem typische Fehler bei der Baufinanzierung aufzeigt: http://www.slideshare.net/JrgenSchmottens/baufinanzierung-10-fehler-die-sie-vermeiden-sollten Zur hohen Kante: Ich habe irgendwo mal gelesen, dass es mindestens drei bis fünf Nettomonatsgehälter sein sollten. Es gibt auch spezielle Darlehensabsicherungen, die bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod den Kredit weiter bedienen. Einfach mal Restschuldversicherung googlen.
Um Deine finanzielle Belastbarkeit zu ermitteln, kannst Du den folgenden Rechner aufrufen und mehrere Variationen testen: