Frage von ImmoDok24, 73

Immobilienfinanzierung Tausch Bausparverträge als Tilgungsersatz

Hallo,

ich habe einen Kunden, der vor einem Jahr eine Baufinanzierung bei einer genossenschaftlichen Bank abgeschlossen hat. Als Tilgungssurrogat / Tilgungsersatz wurde ein Bausparkonto einer namenhaften Bausparkasse welche im den Volks-und Raifeissenbanken eng zusammen arbeitet abgeschlossen. In 10 Jahren soll dieser in die Zuteilung kommen. Knackpunkt: Ohne Sonderzahlung muss der Kunde 1500 € mtl. Rate gezahlt werden, mit 20.000 € Sondertilgung kommt er auf eine Bauspardarlehensrate von 1200€. Nun habe ich eine Bausparkasse, die mit einer geringen monatlichen höheren Sparrate nur 1.000€ Darlehensrate vereinnahmt. Hinweis: Wir reden hier nicht über Gesamtkosten, sondern lediglich eine minimierung der Rate, welche der Kunde definitiv nicht aufbringen kann, da noch weitere Verbindlichkeiten bestehen. Nun zu meiner Frage: Kann die Bank den Sicherheitentausch Bausparvertrag X gegen Bausparvertrag Y ablehen? Bereits angespartes Guthaben wird direkt auf den Vertrag eingezahlt. Es findet keine Schlechterstellung für die Bank statt. Ihr würdet mir sehr weiterhelfen, dem Jungen geht der Arsch auf Grundeis, da er das ganze in der Beratung nicht wahrgenommen hat! Von Falschberatung sehe ich ab, aber vllt wisst ihr ja die Antwort oder eine Lösung. Vielen Dank

Antwort
von diekert, 69
  1. Die Bank kann den Sicherheitentausch ablehnen. 2. Ob eine Falschberatung stattgefunden hat lässt sich anhand der Daten nicht beurteilen.

Ich würde zunächst noch einmal das Gespräch mit der Bank suchen und dabei den finanziellen Engpass offen ansprechen. Da es um die Belange deines Kunden ( ? ) geht, bietet es sich an, den Termin gemeinsam wahrzunehmen. Quasi um ihn zu unterstützen !

Antwort
von wfwbinder, 50

Nicht ganz einfach.

Ist die Sache mit dem Bausparvertrag, Bausparvorausdarlehn der Finanzierenden Bank bekannt?

Kannten die alle Kundendaten, haben sich dessen einnahmen in der Zeit seit dem Abschluss verschlechtert?

Denn ich sehe das als Falschberatung, was in den Verhandlungen sowohl Bank wie Bausparkasse unter Druck geraten lässt..

Ich rate Ihnen ein tragbares Konzept zu machen und damit zu der Bank zu gehen.

das ganze wirk für mich wie ein "Provisionsoptimierungsmodell."

Antwort
von hypothekenteam, 58

Blöde Sache das Ganze! Die Bank muß einem Sicherheitentausch nicht zustimmen. Da Schwäbisch-Hall der einzige Kooperationspartner der Genossenschaftsbanken ist, akzeptieren die bei Neugeschäft schon keinen anderen Bausparanbieter. Da werden die jetzt auch nicht mit sich reden lassen.

Die einzige Lösung, die ich sehe: Wenn in 10 Jahren die Zinsbindung für die Vorfinanzierung endet, muß er das Bauspardarlehen ja nicht annehmen, Er kann vielmehr den Vertrag kündigen, das Guthaben als Sondertilgung verwenden und dann bei derselben Bank oder einer anderen ein Annuitätendarlehen machen und die Tilgung so wählen, dass Sie seinem finanziellen Rahmen angemessen ist. Problem könnte natürlich ein dann höherer Zinssatz sein.

Alternative: jetzt mit der Bank reden. Bausparvertrag auflösen und das jetzige Guthaben als Sondertilgung verwenden und das Darlehen in ein Annuitätendarlehen umwandeln. Das wäre von den Gesamtkosten die bessere Lösung, da er ja im obigen Fall 10 Jahre immer aus dem vollen Darlehensbetrag die Zinsen bezahlt. Auch hier besteht natürlich das Zinsänderungsrisiko in der Zukunft.

Andere Lösungen sehe ich nicht. Jetzt die Bank wechseln wäre wohl zu teuer wegen Vorfälligkeitsentschädigung.

Alexander Solya

Kommentar von ImmoDok24 ,

Vielen Dank für die schnellen Antworten. Die Volksbank will die Sicherheit nicht freigeben, nur ist dem Kunden damit nicht geholfen. Die AG ist eh schon bezahlt, daher verstehe ich es nicht. Kenne ja die Praxis, war auch mal SHAler. Das Zinsänderungsrisiko ist ja das Problem. In 10 Jahren kann ich den auch teilen und nur einem Prozentsatz in die Zuteilung bringen. Mit 160.000 im Vier-Promille und die restlichen 50T€ als Annuitätendarlehen mit 1 % Tilgung, dann sollte es auch von der Rate her passen, aber das war ja nicht Sinn und Zweck der Übung. Die Gesamtkosten erhöhen sich ja immens und sind nicht kalkulierbar. Und das BGH Urteil aus 2004 bezieht sich nur auf Immobilientausch? Schade, denn andere Möglichkeiten sehe ich auch nicht. Aber dennoch vielen DANK und einen schönen Abend!

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