Immobilienfinanzierung für 4 Eigentumswohnungen. Ist Rat von Finanzoptimierer empfehlenswert?
Hallo!
Ich hoffe, dass ich hier ehrliche Antworten auf eine besonders wichtige Frage, die meine Altersvorsorge betrifft, bekomme. Genau genommen habe ich bereits einen Plan/Rat von einem "unabhängigen" Finanzoptimierer bekommen. Ich bin mir jedoch nicht sicher, ob das vorgeschlagene Vorgehen wirklich gut für mich ist oder ob ich damit meine Finanzen und meine Altersvorsorge einem sehr hohen Risiko aussetze.
Ich bin 31 Jahre alt und selbstständig. Ich habe 90.000 Euro Eigenkapital, wovon 40.000 Euro frei verfügbar sind. Weitere Sicherheiten [Lebensversicherung, Fonds, Edelmetalle, Immobilien] sind momentan nicht vorhanden.
Ich habe das Ziel, spätestens mit 45 ein Haus im Wert von circa 500.000 Euro zu bauen. Bis dahin möchte ich dieses Jahr 4 Wohnungen aus der Zwangsversteigerung kaufen. Wobei ich natürlich auf Top-Qualität und Wiedervermietbarkeit achten werde. Um diesen Wohnungskauf zu realisieren, werde ich 4 einzelne Immobilienkredite [für jede Wohnung einen] aufnehmen.
Mein Finanzoptimierer riet mir nun das Folgende:
Die Rate für den Immobilienkredit möglichst gering ansetzen und NICHT so schnell wie möglich zurückzahlen. Das dadurch frei werdende Kapital sollte lieber in einen bzw. mehrere Immobilienfonds investiert werden. Mal angenommen, ich würde durch den Immobilienfonds 6 % Gewinn machen und nur 4 % Zinsen für den Immobilienkredit zahlen, hätte ich so 2 % zusätzlich an Gewinn gemacht.
Durch die Zwangsverwaltung bekommt man die Wohnungen meist zu einem geringeren Preis als ihr Wert tatsächlich ist. Der einfachheithalber sagen wir mal: Eine Wohnung ist 50.000 Euro wert und ich bekomme sie für 25.000 Euro. Ich sollte mir aber dennoch einen Immobilienkredit über 50.000 Euro geben lassen und das so zusätzlich gewonnene Geld in einen bzw. mehrere Immobilienfonds investieren.
Rein theoretisch könnte ich eine der 4 Wohnungen ohne Kredit finanzieren. Mir wurde jedoch dazu geraten, alle 4 Wohnungen zu finanzieren, da Kredite gerade sehr preiswert sind. So könnte ich das Geld für die 4. Wohnung, die ich eigentlich selbst zahlen könnte, wiederum anderswo investieren.
Was haltet ihr von diesen Tipps? Auch im Hinblick auf das Haus, was ich später bauen möchte.
Habt vielen Dank für eure Ideen und Anmerkungen!
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Auf der einen Seite will der Berater nur sein bestes. Er hat natürlich ein Interesse daran, mit dir möglichst viel Geld zu verdienen und von in Immobilien gebundenem Geld verdient er nichts.
Dazu macht es natürlich für einen Selbständigen auch sehr viel Sinn, für die sicherlich kommenden Unbilden Rücklagen zu bilden, was ja nicht möglich wäre, wenn das Geld in Immobilien gebunden ist.
Auf der anderen Seite hat er es nicht geschafft, dir deinen abwegigen Plan auszureden!
Es gibt sicher eine Gegend, in welcher der Markt nicht funktioniert und in der bei Versteigerungen Preise gezahlt werden, die nicht bei den Marktpreisen für das Objekt liegen. Ob es dort wirklich keinen gibt, der dafür sorgt, dass Immobilien die sich rechnen nicht verschenkt werden, wage ich zu bezweifeln. Die Frage ist auch, ob man in den Gegenden - an denen ja irgendwas nicht stimmen kann - gebrauchte Wohnungen kaufen sollte.
Der Wert kann durch Instandhaltungsrückstane oder irgendwas auch schnell mal unter null sinken (auch in München werden gute Immobilien unter Bodenwert angeboten) und dann ist es egal, ob du 25.000 oder 50.000 € Schulden darauf hast. Es ist ein schlechtes Geschäft.
Ich weiss nicht, was du machst aber etwas betriebswirtschaftliches Verständnis, vor allem die Feststellung, dass es nicht nur einen Käufer sondern abhänigg vom Preis und der Qualität des Objektes mehrere gibt, solltest du schon haben.
Wenn du die Kredite bekommst, hättest du auch die Möglichkeit, dein Ziel schnell zu erreichen, ohne dir als Wohnungsunternehmer jede Menge, Ärger, Ärger, Verluste und Frust einzuhandeln.
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Daniel Siegen: Beschreibe doch bitte einmal für uns nachvollziehbar, in welcher Diaspora der Republik du gleich vier Eigentumswohnungen in Topqualität zum Preis einer massivem Doppelgarage im zweiten Zwangsversteigerungstermin erstehen willst und aus denen du eine Rendite von 6 % = Miete von 7 400 € nachhaltig zu erzielen beabsichtigst. Nenne auch ein seriöses deutsches Institut, die derartige "Filets", die in der Zwangsversteigerung mit grade mal 50 % des Wertes zu haben sind, zu 100 % zuzüglich Erwerbskosten ohne Zusatzsicherheiten finanziert. Schließlich wäre noch interessant zu wissen, wie hoch der Vermögensanteil deines Finanzoptimierers, in derartige Anlagen zu investieren, ist.
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Es steht 3 zu zwei nach Punkten:
Die ersten beiden Tipps sind totater Blödsinn, nur der dritte ist gut!
Kommentar von DanielSiegen 17.01.2012Hallo Mig112,
danke für deinen Tipp. Kannst du mir das auch begründen? Ich würde gern verstehen und nicht nur wieder auf jemand anderen hören.
Kommentar von mig112mig112 17.01.2012Am Verkauf von Immofonds wird verdient - das ist nicht grundsätzlich schlecht. Aber das Argument 6% Rendite zu 4% Hypozins kannst du auch umdrehen: Was passiert bei 2% Rendite der Fonds und unverändert 4% Hypozins?
Auch am Abschluß höherer Hypothekendarlehen wird prozentual verdient, auch dieses ist nicht generell schlecht. Eine Wohnung im Wert von 50 TEUR für 25TEUR ersteigern zu können, erscheint mir persönlich, wie auf einen Lotteriegewinn zu hoffen, deren Lose man über seinen Dispo finanziert!
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1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich
eine "sich selbst finanzierende und tilgende" Immobilie (ohne EK und ohne Zuzahlung) gibt es nicht - zumindest nicht auf Dauer:
- entweder ist diese so günstig, weil demnächst hohe Sanierungskosten anfallen
- oder die Miete ist überhöht angesetzt und die Kreditraten zu niedrig, um es "schön" zu rechnen
Außerdem machen Banken nur ungern 100% Finanierungen und 100%+ (Deine angestrebten 200)% Finanzierungen halte ich für ausgeschlossen! Bedenke bitte auch die Kaufnebenkosten, nicht umlegbare Nebenkosten/Hausgeld, Mietausfall, Leerstand, Rücklagen und möglichen Wertverlust. Kurzum: viele RISIKEN
Prinzipiell ist aber die Immobilie als Kapitalanlage und Sachwert durchaus interessant, aber ich würde nie alles auf eine Karte setzten (nur Immobilien). und erstmal klein (mit einer Wohnungen) anfangen. Nun zu den Vorschlägen:
zu 1. ist bei Vermietung aus steuerlicher Sicht wirklich eine Überlegung wert, kann die Gesamtrendite erhöhen, jedoch steigt damit auch das Risiko. Vorallem würde ich hier nicht nur auf Immobilien setzten.
zu 2. 200%-finanzierung halte ich für ausgeschlossen
zu 3. da Schuldzinsen abzugsfähig sind, stimmt die Aussage
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Die einzigen Finanzen die dein so genannter "Finanzoptimierer" optimiert sind seine EIGENEN ! Ostimmobilien sind jaaaa sooo im Kommen - gerade auch in Zwickau. ;-))
Wenn du wirklich mit 45 deinen Traum für 500.000 erfüllen willst, parke dein Geld wo auch immer, aber nicht in diesen 4 ETWs in Zwickau. Damit wird der Traum nämlich zerplatzen.
@Franzl0503 hat es eigentlich schon richtig beantwortet...
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Da ist sehr viel Schwachsinn zusammengetragen, um Dir dein Geld aus der Tasche zu ziehen: -40.000 frei disponible Masse sind wohl gerade die Summe, die bei einer seriösen Bank als Eigenkapital notwendig sind und eine Finanzierung über €200.000 zu bekommen! -auch für eine Top-Qualität ist es (Wulff mal ausgenommen) nicht üblich Finanzierungen über den Kaufpreis hinaus zu bekommen, zumal wie Du schreibst keine weiteren Sicherheiten zur Verfügung stehen. -Immobilienfonds-die aktuell noch 6% real verdienen sind selten! Sogar beste Adressen erhalten Ihre Liquidität nur durch Notverkäufe und verringern so Ihre Substanz. - lebst Du in einer Welt, in der es nur bergauf geht?- oder hat es in deiner Branche noch keine Rückschläge gegeben? Ich gehe davon aus,dass die Tatsache der Fragestellung dein gesunder Menschenverstand Dir schon gesagt hat,das hier etwas nicht koscher ist.
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ich würde mich mit einem Steuerberater unterhalten. Da dieser Finanzoptimierer bei dem Konzept teilweise steuerliche "Beratung" vornimmt und ob er über alle "Chancen und Risiken" aufgeklärt hat das bezweifele ich.
Des weiteren stellt sich die Frage ob die Bank wirklich 50.000 pro Wohnung finanziert wenn du nur 25.000 bezahlt hast!
Und jede "Kaptialanlage" die mit einem Kredit finanziert birgt ein hohes Risiko da du keine garantierten Gewinne hast!
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Antwort von hamburgdasde 17.01.2012
Einen Finanzkredit würde ich nicht mit Anlagen finanzieren. Niemals!!! Das risiko ist viel zu hoch. Das Geld dafür nutzen die Kredite schnell zu bezahlen, wenn man nicht hohe Liqidität angewiesen ist.
Lange Laufzeiten würde ich wählen, da die Zinsen jetzt enorm niedrig sind. 10 - 15 Jahre Zusätzlich würde ich jetzt lieber einen Bausparvertrag abschließen mit einer hohen Bausparsumme also ab 50.000 100.000 150.000 Summe, denn somit sicherst Du Dir die Zinsen für lange Zeit und verzinst wird das Guthaben auch. Und später sind die Kredite besser abzulösen.
Eigentlich ist es sinnvoller die Wohnungen über eine Finanzierung laufen zu lassen, einfacher bei Ablösung, nur einmalige Kosten, Zinssicherer. niedrigere Zinsen, da höherer Betrag, also deutlich mehr. Hohe Tilgung mit dem freien kapital und Sonder Einzahlungs Optionen.
Somit ist man flexibler.
Bei Interesse über Vergeiche von bis zu 70 Banken melden
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Ob die Finanzoptimierer die richtigen Partner sind wage ich zu bezweifeln. Du solltest dir einen unabhängigen Spezialisten für Finanzierung suchen und nicht einen Strukturvertriebler. Lies dir mal den Link durch. http://www.finanzparasiten.de/html/links/awd.html .
Du hast zwar eigentlich nicht auf meine Frage geantwortet, aber gern: Im schönen Osten; in Zwickau.
Bin grad vor Lachen vom Bürostuhl gerutscht... AUA!!!! ;-)
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Übrigens hat @Franzl ALLES gesagt, was du wissen mußt!! Nur halt zwischen humorvollen Zeilen versteckt.