Frage von tach111,

Immobilien in Ballungsräumen weiterhin lohnenswert?

meine Eltern wollen eine Immobilie kaufen, um diese zu vermieten. Für sie ist klar: es muss ein Ballungsraum sein wie M, HH, FFM oder auch B.

Der Haken an der Sache: sie kennen die hohen Preise, wissen von den Preissteigerungen in den letzten Jahren und nun lesen sie von Überhitzungsrisiken. Es könnte eine Blase entstanden sein.

Wie kann man das Risiko der Blasenbildung objektivieren? Wie kann man sich selbst ein besseres Bild machen, um dieses Risiko bewerten zu können? Oder ist das unmöglich einzuschätzen?

Wie würdet ihr vorgehen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Privatier59,

Wie kann man das Risiko der Blasenbildung objektivieren?

Ich glaube kaum, dass sich die Eltern in den Immobilienmärkten aller deutschen Ballungszentren auskennen. Das bedeutet nämlich weit mehr als irgendwelche Statistiken gelesen zu haben. Immobilienmärkte sind eine lokale Erscheinung und zwar ganz lokal. Es gibt weder innerhalb einer Stadt einen einzigen Immobilienmarkt noch innerhalb eines Stadtteils noch innerhalb einer Straße. Man muß sich also ein ganz konkretes Objekt vornehmen und es mit dem unmittelbaren Umfeld betrachten. Und genau das würde ich machen, nämlich abzuschätzen versuchen, ob in den gezahlten Preisen noch Entwicklungsmöglichkeit besteht oder nicht. Was man bei dem Gerede von der angeblichen Blasenbildung nie aus dem Blick verlieren darf ist zudem auch die eigene Finanzsituation. Wer ausschließlich mit Eigenkapital finanziert (welcher Hauskäufer macht das schon!) dem kann egal sein, ob die Hauskredite in 10 Jahren doppelt oder dreifach so teuer sind wie heute. Wer aber Hypotheken aufnehmen muß, der schießt sich mit dem Warten auf den Preisrückgang ein Eigentor: Den gesunkenen Preisen stehen drastisch gestiegene Finanzierungskosten gegenüber.

Kommentar von tach111 ,

gute Antwort. Mit Blick über den Tellerrand.

Kommentar von GAFIB ,

DH - volle Zustimmung!

Kleine Ergänzung: Zur Kaufpreis-Bewertung würde ich noch empfehlen, dass sich zumindest ca. 5% Brutto-Mietrendite ergeben sollten. Anders formuliert sollte der Kaufpreis nicht mehr betragen als das zwanzigfache der (realistischen) Jahreskaltmiete.

Antwort
von VWSV58,

" Für sie ist klar: es muss ein Ballungsraum sein wie M, HH, FFM oder auch B." Das ist doch schon mal eine klare Ansage, nämlich eine ihrer strategischen Grundeinschätzungen. Dann so vorgehen, wie Privatier beschrieben. Überhitzung ist relativ, in München dauert die "Überhitzungsphase" bereits ewig an, so haben wir bereits vor 20 Jahren gesprochen...:-) Entscheidend ist, dass auch in München eine ganze Reihe von Immobilien grottig schlecht sind und viele ETW kein Entwicklungspotential haben, sondern lediglich gemäßigt im Rahmen des Mitzieheffekts an Wert zugewinnen. Eine ETW im 3. Stock direkt an einer stark frequentierten Ausfallstraße, ohne Innenhof, Balkon oder sonstiges, mit innenliegendem Bad und ohne Aufzug wird auch nach einigen Jahren nicht mehr sexy sein als heute - auch in Stuttgart, Berlin, Frankfurt oder Köln und Düsseldorf. Dass diese "Strategie" durchaus überlegenswert sein kann, steht auf einem anderen Blatt. Es gibt eine ganze Fülle von Möglichkeiten, mit sehr viel billigeren Immobilien und kleineren Immobilienstandorten prozentual eine wesentlich bessere Performance hinzulegen. Ich selbst bin bei Immobilienanlagen nach der Preissteigerung der letzten beiden Jahre längst aus den vermeintlich so ertragreichen Großstädten raus, nur der Spruch " Lage, Lage, nichts als Lage..." gilt wirklich überall...

Antwort
von stefan32,

Ich würde mich dafür erstmal ein wenig durch http://www.immobilienscout24.de/ wühlen und andere Seiten, die Prognosen und Tipps zum Anlegen in Immobilien geben. Denn die Ballungsgebiete werden in den nächsten Jahren stetig verschmelzen. München - Landshut - Ingolstadt (- Erding) fielen mir da sofort ein, da wird es nicht mehr lange brauchen. Der Preis für Grund um Landshut rum ist teilweise 13€, in München zahlst du 800-900€, pro m² jeweils. Ich würde also eher etwas in der Mitte kaufen, vielleicht Neubauten?

Antwort
von Niklaus,

Im Einkauf liegt der Gewinn. Wenn der Kaufpreis zu hoch ist, wird es schwer eine gute Rendite zu erwirtschaften.

Kommentar von VWSV58 ,

Ach was... wirklich..? :-)

Antwort
von EnnoBecker,

Wie würdet ihr vorgehen?

Dickes Portemonnaie vorausgesetzt, würde ich es so handhaben wie einer meiner Mandanten:

Das Objekt ersteigern (Zwangsversteigerungen gibt es ja genug) und dann gucken, ob es läuft. Tut es das nicht, dann wird es halt wieder verkauft.

Wenn ich meinen Mandanten so ansehe, reicht es für eine dicke Scheibe Wurst auf dem Brot.

Kommentar von tach111 ,

daran hatten wir noch nicht gedacht. Aber die Idee ist sehr gut!

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten