Frage von OldOld, 2

Immobilie kaufen in Grossstadt/ Ballungsraum

wir überlegen, eine kleine Immobilie zu kaufen in einem Ballungsraum im Süden Deutschlands. Nach einiger Recherche haben wir festgestellt, wie das Verhältnis von Jahresmiete (netto) zum Kaufpreis sind.

Die attraktiven Objekte kosten mindestens 35-mal die Jahresmiete. Die Miete haben wir ermittelt aus dem Mietmarkt. Es ist die Netto(!!!)-Miete!

Würdet ihr zu solchen Konditionen kaufen? Lohnt sich das überhaupt als Renditeobjekt?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Rat2010, 1

Die Idee, einer Renditeimmobilie ist ziemlich schlecht.

Welches KMV hättest du akzeptiert? 20? 25? In extrem schlechten Lagen findest du vielleicht auch 18 oder 15.

Schon mal überlegt, was der wesentliche Unterschied zwischen KGV und KMV ist? Beim KGV lässt du den ganzen Ärger (auch für die nächsten Generationen) andere haben. Beim KMV hast du ihn selbst. Beim KGV kommt der DAX im Schnitt auf 15. Und das sind gute Unternehmen, die nicht - wie eine Immobilie - ständig älter werden, für die man nicht beim Kauf 10 - 20 % mehr zahlt als sie wert sind und die sich in der Vergangenheit wesentlich besser als immobilien entwickelt hätten.

Vergiss das Vorhaben also einfach und lege dein Geld vernünftig an.

Kommentar von OldOld ,

die Antworten hier sind ziemlich eindeutig

Antwort
von Snooopy155, 1

Bei solchen Gestehungskosten verdienen alle außer dem Käufer. Wenn sich die Anschaffungskosten nicht innerhalb von 25 Jahren amortisiert haben, dann sollte man in seiner Kalkulation auch berücksichtigen, dass nach diesem Zeitraum durchaus schon höhere Renovierungs- und Instandhaltungskosten anfallen werden.

Antwort
von ccc111, 1

das ist kein günstiges Objekt. Wenn es Neubau ist, die Nebenkosten überschaubar und bekannt, dann kann man mal kalkulieren. Man sollte jedoch sehen, dass aus reiner (Netto)Sicht hier ca. 3% Rendite gegeben sind.

Sieht man es nur als Anlage für die Rendite, dann ist das unlukrativ.

Antwort
von Privatier59, 1

Von der laufenden Rendite her gesehen wäre ein solcher Kauf der reine Wahnsinn. Man muß sich klar machen, dass bei gebrauchten Objekten alleine die laufenden Sanierungskosten, die ja bekanntlich niemals auf den Mieter umgelegt werden können,im langjährigen Durchschnitt ein Viertel der Bruttomiete ausmachen können. Rechnet man dann die weiter nicht umlegbaren Kosten wie Finanzierung und Verwaltungskosten dazu, dann ist das Haus ganz real, also auch nach Steuern, für lange Zeit ein Zuschußobjekt. Die Frage ist zum einen, ob man das Geld dafür überhaupt hat und zum zweiten, ob die zu erwartende Wertsteigerung das kompensieren kann. Ich halte das nur für schwer möglich und würde die Finger davon lassen.

Antwort
von HilfeHilfe, 1

als Anlageobjekt uninteressant. Wenn der Mieter auch noch die Miete aussetzt verlustgeschäft ( bei kleineren Objekten eher der Fall)

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