Frage von Sokio, 102

Höhere Tilgung oder längere Zinsbindung?

Ich will eine Haus finanzieren und bin gerade bei der Überlegung die beim Darlehen Sollzinsbindungslaufzeit statt 10 Jahre auf 15 Jahre zu setzen. Das Gesamtdarlehen beträgt 180.000 Euro. Da das Haus nach KFW70 gebaut wird, möchte ich das KFW-Darlehen in Anspruch nehmen, nur mit 10-jähriger Sollzinsbindung möglich.

Restliches Darlehen für eine Bank sind 130.000 Euro. Für 10 Jahre hätte ich einen Sollzins von 2,35% und 1,5% Tilgung. Bei 15 Jahren wäre es ein Sollzins von 2,8% und die Tilgung entsprechend nur bei 1%, um die Rate zahlen zu können. Bei der 10-jährigen Laufzeit hätte ich 22.000 Euro getilgt, bei 15 Jahren 24.000 EUR. Bei 10 Jahren habe ich schneller einen höheren Betrag zusammen, bei 15 Jahren hätte ich in den restlichen 5 Jahren "nur" 2000 Euro mehr.

Was ist für mich sicherer?

Antwort
von LittleArrow, 101

Was ist für mich sicherer?

Beide nicht, da Deine finanzielle Zukunft möglicherweise genau dadurch (auch noch zusätzlich) gefährdet wird.

Ich fürchte, dass Du Dich um das Anschlussfinanzierungsproblem des (nur?) für 10 Jahre günstigen KfW-Darlehns zu wenig kümmerst und nur auf die übrige Bankfinanzierung schaust. Was hast Du mit dem Kreditrestbetrag des KfW-Darlehns vor? Kannst Du nach 10 Jahren tilgen oder willst/mußt Du eine Anschlussfinanzierung suchen? Wie sieht hier Dein Plan B und die Simulation einer teuren Anschlussfinanzierung mit möglicherweise ca. 8 % p.a. Zinsen aus?

Und dann willst Du zusätzlich noch beim Bankdarlehn mit einer Sollzinsbindungsdauer von nur 10 oder 15 Jahren spekulieren? Wie wäre denn eine wesentlich längere Zinsbindungszeit von - sagen wir - 25 oder 30 Jahren bei 1 - 1,5 % anfängliche Tilgung, die durch eine Sondertilgungsoption aufgebessert werden kann, wenn z. B. die Kapitalmarktzinssituation die KfW-Anschlussfinanzierung doch nicht so teuer macht. Mit den langen Zinsbindungsdauern gewinnst Du kalkulatorische Sicherheit, auch wenn diese etwas mehr kostet.

Man könnte unter dem Aspekt der Kalkulationssicherheit auch mal vom Ende her denken: Nach wieviel Jahren soll die letzte Kreditrate fließen und wieviel kostet dafür ein Volltilgerdarlehn über € 180.000 mit einer durchgehenden Zinsbindung von - sagen wir - 40 oder 45 Jahre und wie hoch wäre die monatliche finanzielle Belastung (die Annuität)? Es gibt genügend Banken und Versicherungen, die Dir diese Zinsbindungsdauern anbieten. Möglicherweise solltest Du einen Verzicht aufs KfW-Darlehn in Betracht ziehen, wenn Dir Kalkulationssicherheit wichtig ist!

Ich kann Dir diesen Test von Stiftung Warentest empfehlen, der Dir auch Baufinanzierer mit langen Zinsbindungsdauern benennt: https://www.test.de/Immobilienkredit-Zu-Traumkonditionen-ins-Traumhaus-4515375-0...

Antwort
von gandalf94305, 88

Die Sollzinsbindung entscheidet über die Zinshöhe, d.h. vergleiche die Angebote für 10 und 15 Jahre.

Wähle dann die Tilgung so, daß die resultierenden Raten gut in Deine finanzielle Planung passen, jedoch auch nicht unter 1,0-1,5% liegt, so daß tatsächlich eine sinnvolle Regeltilgung erfolgt.

Weiterhin solltest Du eine jährliche Option für eine Sondertilgung in Höhe von z.B. 10% der Darlehenssumme vereinbaren.

Ich würde daher die höhere Tilgungsrate mit einer Sondertilgungsoption nehmen. Erfahrungsgemäß sind nach den ersten 5-7 Jahren wieder ein paar Mittel frei, die man hier reinstecken kann. Das hilft unter dem Strich mehr als eine längere Zinsbindung.

Das kommt jedoch auch auf Eure Einkommenssituation an. Wir stabil ist diese? Ist das planbar? Sind Sondereinkünfte möglich? Viele Dinge zu überlegen... keine Pauschallösung.

Antwort
von MadRampage, 82

Das kommt jetzt auf die Tilgung des KFW-Darlehens drauf an:

  • FALL1: schaffst Du es die 50.000€ KFW Darlehen innerhalb der 10 jahre zu tilgen, ist alles gut. Die dann wegfallenden KFW-Raten können in höhere Tilgung des Bank-Darlehens investiert werden.

  • FALL2: wird hier nichts oder nur wenig getilgt, brauchst Du hierfür in 10Jahren eine Anschlussfinanzierung und zusätzlich noch eine Anschlussfinanzierung für das Bank-Darlehen

Der Hauptvorteil bei einer Langen laufzeit liegt in der Planungssicherung und dem einseitigen Kündigungsrecht des (privat)Kunden nach 10Jahren (mit Frist von 6 Monaten): man hat also hier rund 4 Jahre Zeit sich einen guten Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung zu suchen.

Generell ist 1% Tilgung bei niedrigen Zinsen zu wenig, bei 130.000€ und 2,8% mit 1% Tilgung liegt diese Rate bei nur 411,67 Euro monatlich, jedoch ist die Restschuld dann nach 15Jahren noch immer hoch bei ca. 106.000. Liegt der Zinssatz dann bei 7,8%, kostet die Rate selbst bei nur 1% Tilgung dann 777,33 Euro monatlich. Das selbe droht beim KFW-Darlehen wenn die Zinsbindung ausläuft. Zusätzlich können nach 10-15Jahren auch schon erste größere Arbeiten (Fassadenanstrich) anstehen oder gar Ausbesserungen von Baupfusch.

Die Frage ist also: Wie hoch ist Deine KFW-Tilgung? Kannst und willst Du in 10Jahren deutlich höhere Raten zahlen?

Kommentar von HilfeHilfe ,

Hallo,

deswegen mein Rat 15 oder 20 Jahre Festschreibung. Alles andere ist humbug.

Antwort
von alfalfa, 63

In Niedrigzinsphasen sollten die Tilgungsanteile möglichst hoch angesetzt werden, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase möglichst gering ist. Denn das Risiko steigender Zinsen schlägt bei hohen Restschulden besonders durch.

In 10 Jahren würde die Restschuld des Bankendarlehns noch 108.000€ betragen. Aber die spannende Frage ist: Wie hoch ist die Restschuld des KFW Darlehns?

Das hat ja MadRampage perfekt beschrieben.

Bei der Alternative 2 ist die Restschuld um 2000€ geringer und falls der KFW Kredit noch nicht abbezahlt ist und du ein steigendes Zinsszenario vermutest, wäre das in Bezug auf Planungssicherheit bzgl. Deiner monatlichen Raten das geringere Risiko.

Zwischenfazit: Wenn nur zwischen den von dir genannten Varianten entschieden werden soll, bist Fu mutmaßlich mit der 15 Jahre Alternative auf der "sicheren Seite" wenn der KFW Kredit nicht getilgt ist. Sollte der KFW Kredit nach 10 Jahren getilgt sein, so spricht das für die 10 Jahresvariante.

Wenn möglich würde ich Dir raten:

A) Tilgungsanteil zu erhöhen - mindestens 2,5 % Tilgung B) Sondertilgungen zu ermöglichen

In dem Fall gibt das 10 Jahresszenario auch bei noch nicht getilgtem KFW Darlehen Sinn. Doch das muss man genau anhand der RS berechnen, wo der Grenzzinsatz liegt, der nicht überschritten werden darf, damit die Alternative 10 Jahre vorteilhaft ist.

Antwort
von qtbasket, 54

Dieser Link könnte dir sehr nützlich sein:

http://tilgung.fmh.de/rechner3/FMH2/tilgungsrechner/

alles zu Fuss mit den paar Angaben nachrechnen, so einfach nicht möglich.

Antwort
von Matrix, 51

Nichts geht über Tilgung. Rechne Dir dies mal selbst unter dieser Seite aus die wird sicherlich Hilfreich sein. Eine Tilgung von 3 oder 4% wären besser als auf die Laufzeit zu achten. Man muss es natürlich bezahlen können.

http://www.zinsen-berechnen.de/tilgungsrechner.php

Antwort
von HilfeHilfe, 44

Hallo Sokio,

wie verhält es sich bei dem Kfw Darlehen. Nimmst du da eine angenommene Tilgung bei 10 Jahren oder doch länger ? Bei dem Zinsniveau sind mir 1,5 % oder 1 % Tilgung beim Hauptdarlehen zu wenig ! Bei dem Zinsniveau sollte man in der Annuität hoch tilgen oder zumindest die Sondertilgung nutzen.

Wenn du jetzt schon bei 10 Jahre festschreibung mit 1,5 % anfängst sage ich "FINGER WEG" und nimm die 15 jährige festchreibung. Versuche das KFw Darlehen abzulösen und setze das gesparte Geld nach 10 Jahren in deine Hauptfinanzierung.

An deiner Stelle würde ich mir auch doie 20 Jahr Festschreibung rechnen lassen !

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