Frage von aphrodite987,

Hauskauf - Vorausdarlehen von Wüstenrot (Bausparvertrag)

Hallo,

wir haben soeben unser erstes Finanzierungsangebot für unseren bevorstehenden Hauskauf erhalten. Weitere folgen hoffentlich nächste Woche.

Nun ist das ganze ein Vorausdarlehen, welches auf einem Bausparvertrag basiert. Wir haben nämlich leider kein Eigenkapital (bzw. kein nennenwertes).

Ich weiß, dass in den meisten Fällen so ein "Kredit" teurer ist, als wenn man eben normal finanzieren würde. Allerdings hat man ja den Vorteil, dass der Zinssatz die komplette Zeit (20 Jahre) gleichbleibt. Ich denke, da derzeit die Zinsen doch sehr günstig sind, macht es vielleicht doch Sinn über ein Vorausdarlehen zu finanzieren? Denn wenn die Zinsbindung eines normalen Kredites nach bspw. 10 Jahren deutlich steigt (wovon auszugehen ist), würden wir mit dem Vorausdarlehen vergleichsweise wenig bezahlen.

Täusche ich mich da? Wenn ja, bitte ich um Aufklärung. :) Dieses Finanzierungsmodell ist mir ehrlich gesagt nämlich komplett neu.

Liebe Grüße, aphrodite

Antwort
von bylvie,

Du hast die Situation selbst sehr gut eingeschätzt.

Wikipedia bringt es auf den Punkt:

Die Bausparkassen werben für dieses Modell mit festen Zinsen über die ganze Laufzeit. Bis zur Zuteilung wird eine feste Verzinsung vereinbart (die aufgrund der kurzen Zinsfestschreibung meist relativ günstig ist). Nach Zuteilung greifen die regulären günstigen Bausparkreditzinsen. Diese günstigen Zinssätze täuschen jedoch über die Gesamtkosten des Modells hinweg. In die Gesamtkosten muss auch der Zinsverlust einkalkuliert werden, der dadurch entsteht, dass das Bausparkapital zu einem sehr niedrigen Guthabenzins angelegt, aber zu einem deutlich teureren Vorausdarlehnszins aufgenommen wurde. Die Effektivverzinsung des vollständigen Modells liegen daher über denen eines vergleichbaren Annuitätendarlehens. Weiterhin erfolgt die Tilgung außerordentlich schnell, was zu hohen Raten führt.

Ich bin aber der Meinung, wer eine feste Kalkulationsbasis haben will, der ist mit diesem Modell gut bedient.

Antwort
von hypothekenteam,

Nur weil man kein Eigenkapital hat, muß man keine Kombination mit einem Vorausdarlehen und einem neuen Bausparvertrag machen. Wenn man Ihnen das so verkauft hat, dann war das glatt gelogen.

Es gibt mehrere Banken, die bei entsprechend gutem Einkommen bis zu 100% des Kaufpreises finanzieren. Sie müssen für sich selber nur wissen, ob das auch auf Dauer bezahlbar bleibt. D.h. wenn Ihr Einkommen nachhaltig in der Höhe bleibt oder sogar Steigerungen zu erwarten sind und Ihr Job sicher ist, dann kann man das machen,

Man kann auch eine Kombination mit einem Bausparvertrag mit Vorausdarlehen machen, muß aber nicht. Es ist zwar richtig, daß man so über 20 Jahre Zinssicherheit hat. Sie müssen aber, damit der Bausparer in 10 Jahren zuteilungsreif wird bei Wüstenrot (ich nehme an, das Angebot lautet auf den Tarif "Finanzierer XXL" mit 2,8% Darlehenszins für das Bauspardarlehen) monatlich einen Betrag zahlen, der ca. 3% Tilgung entspricht. Wenn Sie sich das auf Dauer leisten können, ist das schon mal prima und der erste Schritt bei der Prüfung. Der zweite Prüfungsschritt ist schon schwieriger, hier geht es um die Gesamtkosten. Es gibt auch Banken, die 100% finanzieren und 20 Jahre Zinsbindung bieten. Es hängt nun davon ab,wie hoch der Zins für ein solches Angebot ist. Dann muß man die gezahlten Zinsen über die ganze Laufzeit bei beiden Modellen addieren und vergleichen, was günstiger war. Die versteckten Kosten beim Bausparmodell liegen nämlich in den ersten 1o Jahren. Dort tilgen Sie ja nichts, weil Sie den Bausparvertrag besparen. Sie zahlen also immer auf die volle Darlehenssumme die Zinsen. Beim Bankdarlehen mit ständiger Tilgung (Annuitätendarlehen) zahlen Sie jeden Monat ein bißchen was ab, so daß das Darlehen immer weniger wird und die Zahlungen für die Zinsen entsprechend immer weiter abnehmen. Man kann als nicht sagen, ich habe 2,5% Zins für das Vorausdarlehen und 2,8% fürs BAuspardarlehen, also liegt der effektive Zins irgendwo bei 2,65%. In Wirklichkeit liegt er über 3%, vielleicht bei 3,4%.

Am besten Sie wenden sich an einen erfahrenen unabhängigen Finanzierungsberater. Der kann viele Banken vergleichen und auch Bausparangebote. Das lohnt sich in jedem Fall, der Berater bekommt sein Honorar i.d.R. auch von der Bank, so daß Sie keine Extrakosten haben

Alexander Solya

Kommentar von deralte ,

D.H.! Sehr differenzierte Antwort und nicht eine der vielen pauschalen schwarz/weiss-Antworten.

Antwort
von qtbasket,

Man muss !!! jede Finanzierung auf dem Papier selbst durchrechnen und vergleich wie hoch die Restschulden und die gezahlten Zinsen am Ende der Laufzeit, sowie bei Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist sind.

Bau Bausparverträgen kommt noch ein große Unbekannte hinzu - die Ablösung zu dem Zeitpunkt kann keine Bausparkasse versprechen, das dürfen und können sie nicht, außerdem klappt das zu diesem Zeitpunkt fast nie und immer zu Lasten des Kreditnehmers.

Bausparverträge zur Vorfinanzierung sind Risiko !!!

Kommentar von Fragfreund ,

Riesendaumen hoch !

Kommentar von hypothekenteam ,

Eine kleine Kritik sei hier erlaubt`: Die Bausparkassen könnten sehr wohl den Zuteilungszeitpunkt versprechen. Sie würden das auch sehr gerne tun, da die Fristen seit vielen vielen Jahren zuverlässig eingehalten werden und das ganze in Werbung viel besser rüber käme. Nur dürfen Sie es nicht, weil das Bausparkassengesetz dies verbietet. Natürlich bleibt ein geringes Restrisiko, aber selbst wenn der Vertrag ein paar Monate länger bis zur Zuteilung braucht, geht nicht gleich die Welt unter. Viel wichtiger ist es festzustellen, ob diese Kombination überhaupt Sinn macht. Und da hilft nur rechnen und vergleichen.

Antwort
von SBerater,

bei einem Forwarddarlehen von 10 Jahren zu sprechen, bringt wenig. Das sind Laufzeiten, die wenig Sinn machen. Ein solches Darlehen macht m.E. nur Sinn für max. 3 Jahre, mehr nicht.

Wer in den letzten 2-3 Jahren ein solches Darlehen abgeschlossen hat und jetzt dieses nutzt, der zahlt drauf.

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