Frage von Ralf7184, 145

Hauskauf - Eigentumswohnung (50% bezahlt) als Eigenkapital/Sicherung?

Guten Morgen,

meine Lebensgefährtin und ich planen gemeinsam einen Hausbau. Für den Bau des Hauses haben wir einen Kredit in Höhe von ca. 260.000 Euro veranschlagt (inklusive aller Baunebenkosten etc.).

Vor 7 Jahren habe ich mir eine Eigentumswohnung im Wert von 120.000 Euro gekauft, welche noch mit einer Restschuld in Höhe von 50.000 Euro belegt ist.

Kann ich die Eigentumswohnung als Kapital/Sicherung mit einbringen?

Was wäre sinnvoller? 1.) Die Wohnung zu verkaufen (für 100.000 - 110.000 Euro) oder 2.) Die Wohnung zu vermieten und die Restschuld mit den Miteinahmen zu tilgen?

Über hilfreiche Antworten wäre ich sehr dankbar :)

Grüße Ralf

Antwort
von wfwbinder, 129

Der Sachverhalt ist zu lückenhaft, um eine genaue Aussage zu treffen.

1. Gibt es überhaupt Eigenkapital, oder sollen die 260.000,- komplett finanziert werden?

2. wie sind die Einkommensverhältnisse?

3. Es ist zu berücksichtigen, dass bei selbstbewohnten Häusern kein Schuldzinsabzug möglich ist. Also sollte der Kredit für das selbstgenutzte Haus so gering wie möglich sein.

4. wenn Deine Wohnung 120.000,- Wert ist, ist die Beleihung durch die Bank als Zusatzsicherheit 80 % davon , höchstens 96.000,-, vermutlich aber weniger. Davon geht die Restschuld ab. Also nur ca. 40.000,- Zusatzsicherheit verfügbar.

5. Bei einem Verkauf ständen 50.-60.000,- Euro Eigenkapital zur Verfügung.

6. War zwar nicht gefragt, aber macht eine klare Vereinbarung, was bei einer Trennung passieren soll. Was passiert, wenn einer verstirbt, denn ihr habt für einander kein gesetzliches Erbrecht.

Kommentar von wfwbinder ,

1. Wenn die 260.000,- komplett finanziert werden sollen (1. Rang 156.000,-, 2. Rang 52.000,-, Blancoanteil 52.000,- der fremdabgesichert sein muss, also über die Wohnung) ist "auf Kante genäht." 

2. Die Finanzierung kostet garantiert ca. 1.500,- + X, denn die Superzinsen gelten natürlich nicht im zweiten Rang. Also durchschnittszins für die Gesamtfinanzierung 2,5 % evtl. mehr und 4-5 % Tilgung.

Nehmen wir an die Wohnung wird vermietet für 400,- netto kalt. sind 4.800,- im Jahr. Abzugsfähige Zinsen 1.500,-, AfA ca. 1.600,- bleiben ca. 1.700,- zu versteuern (nur mal als Beispiel).

Wenn aber der Verkaufserlös die Finanzierung senkt, werden ca. 4.200,- Finanzierungskosten pro Jahr gespart und die Steuer aus der Vermietung.

Wenn Du jetzt verkaufst, bevor Du vermietest, ist es ausserdem steuerfrei. Sonst erst  wieder in 3 Jahren.

Kommentar von Ralf7184 ,

Vielen lieben Dank für Ihre Antworten. Das hat mir sehr geholfen.

Grüße

Ralf

Kommentar von Mikkey ,

Nehmen wir an die Wohnung wird vermietet für 400,- netto kalt. sind 4.800,- im Jahr. Abzugsfähige Zinsen 1.500,-, AfA ca. 1.600,- bleiben ca. 1.700,- zu versteuern (nur mal als Beispiel).

Das ist etwas daneben, AfA müsste bei 2500-2600 (2% von 120000+) liegen, außerdem hast Du die nichtumlagefähigen Nebenkosten vergessen, dürfte nochmal 1000 ausmachen - Steuern fallen also vorerst für die Vermietung nicht an.

Kommentar von wfwbinder ,

Wenn Der Kaufpreis 120.000,- war, ist für die Berechnung der AfA der Grund udn Bodenwert abzuziehen. Aus vereinfachungsgründen bin ich von 1/3 ausgegangen. 80.000,- Gebäudewert * 2 % = 1.600,-. Bei 400,- Euro war ich vorsichtig womit das Risiko der nichtumlagefähigen Nebenkosten gedeckt sein sollte. Aber selbst wenn, die eingesparte Steuer macht den Kohl nciht fett.

Antwort
von Ralf7184, 145

Guten Morgen,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Nachstehend möchte ich die Fragen gerne beantworten.

1. Gibt es überhaupt Eigenkapital, oder sollen die 260.000,- komplett finanziert werden?

Es gibt kein Eigenkapital, da dieses bereits für den damaligen Wohnungskauf verwendet wurde. Der Betrag müsste also komplett finanziert werden.

2. wie sind die Einkommensverhältnisse?

Zusammen verdienen wir monatlich 3.800 Euro Netto.

6. War zwar nicht gefragt, aber macht eine klare Vereinbarung, was bei einer Trennung passieren soll. Was passiert, wenn einer verstirbt, denn ihr habt für einander kein gesetzliches Erbrecht.

Das ist eine gute Frage, wir haben jedoch bald vor zu heiraten :)

Kommentar von wfwbinder ,

Zuerst ein Tipp, wenn man eine Rückfrage hat, dann sollte man diese mit der Funktion "kommentieren" so wie ich es jetzt gerade mache, tun. Damit der Zusammenhang gewahrt bleibt, bringe ich das mal zu meiner Antwort, es werden ja vermutlich noch andere Antworten kommen.

Antwort
von SilkeBerner, 123

HABEN kommt von BEHALTEN!

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