Frage von Doisi, 397

Hausgutachten

Was ist der Verkehrswert und was der Sachwert? Unser Haus wurde geschätzt wegen baldiger Scheidung. Es stehen da zwei verschiedene Hauswerte, einmal der Sachwert und einmal der Verkehrswert. Da mein Mann das Haus behalten will muß er mich ja ausbezahlen. Wird das nun nach dem Verkehrswert oder nach dem Sachwert berechnet?

Antwort
von blackleather, 382

Der Verkehrswert ist der Wert, der auf dem Markt zu erzielen ist, oder anders gesagt: Der Wert, den ein Käufer bezahlen würde. Seine gesetzliche Definition findet sich in § 194 BauGB.

Um diesen Wert zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren.

Eins davon ist das Sachwertverfahren. Wenn man danach vorgeht, ergibt sich am Ende ein Wert: der Sachwert. Der kann mit dem Verkehrswert übereinstimmen, muss es aber nicht.

Wenn man dasselbe Objekt nämlich nach verschiedenen Verfahren bewertet, wird man in den meisten Fällen zu unterschiedlichen Ergebnissen je nach Verfahren kommen. Diese Ergebnisse weichen im Idealfall um jeweils bis zu maximal 5 % voneinander ab. Und um aus mehreren - unterschiedlichen - Verfahrensergebnissen den Verkehrswert zu bestimmen, muss man die Verfahrensergebnisse entsprechend ihrer Qualität (die hängt vom "Input", also den zur Verfügung stehenden Ausgangsdaten und deren Qualität ab) gewichten. Der arithmetische Durchschnitt ist m. E. keine sachgerechte Gewichtung. Jedenfalls wird man durch die Gewichtung einen Wert als Verkehrswert erhalten, der um einiges (z.B. ein paar Tausend EUR) von den Verfahrensergebnissen (z.B. auch dem Sachwert) nach oben oder unten abweicht.

Beim Sachwert hat man noch die Besonderheit, dass man ganz genau hinschauen muss, ob es sich um den vorläufigen oder den marktangepassten Sachwert handelt. Der vorläufige Sachwert ist der Wert, der stumpf aus den indexierten Herstellungskosten und der Alterswertminderung abgeleitet und unter Addition mit dem vorläufigen Bodenwert gebildet wird. Der muss dann mit dem sog. Sachwertfaktor multipliziert werden, um sich der tatsächlichen Marktlage anzunähern. Nur wenn das geschehen ist, kann man vom eigentlichen Sachwert reden.

Kommentar von Doisi ,

Kann es Sachwert fast doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert? Beispiel: Sachwert 220000 Euro und Verkehrswert dann nur 119000 Euro?

Kommentar von blackleather ,

Das ist eigentlich nur vor dem Rechenschritt der Marktanpassung denkar. Diesen Rechenschritt muss der Gutachter im Gutachten natürlich auch noch zeigen. Also, schau nach, ob du nach der Sachwertberechnung irgendwo noch eine Multiplikation mit einer Zahl "0,##" findest, durch die der Wert sich drastisch reduziert. In der betreffenden Zeile müsste das Schlagwort "Sachwertfaktor" auftauchen.

Es gibt Gutachten, in denen wird bis zum vorläufigen Sachwert vor Marktanpassung gerechnet und auf wundersame Weise landet der Gutachter plötzlich beim Verkehrswert und behauptet, den aus dem Sachwert abgeleitet zu haben, obwohl die Abweichung sechsstellig ist.

Noch schlimmer: Gutachten, in denen mehrere Verfahren gerechnet werden und z.B. ein Ertragswert von 150.000 EUR, aber ein vorläufiger Sachwert (ohne Marktanpassung) von 290.000 EUR rauskommen und der Gutachter ganz cool behauptet, beide Ergebnisse würden sich gegenseitig und den Verkehrswert obendrein stützen. Das Gegenteil ist nämlich der Fall: Wenn derart voneinander abweichende Ergebnisse unkommentiert in demselben Gutachten nebeneinander stehenbleiben, stützen sie sich nicht gegenseitig, sondern sie stellen sich vielmehr gegenseitig in Frage.

Sowas kann man dann eher Schlechtachten nennen als Gutachten.

Kommentar von Doisi ,

In dem Gutachten stand Grundstückspreis .......und Sachwert....... ergibt Marktanpassungsfaktor =0,58. Das habe ich nicht verstanden. Hast du das gemeint?

Kommentar von Doisi ,

Der Gutachter hat nur das HAUS GERECHNET das 1989 gebaut wurde. Die gesammte Renovierung und Sanierung der letzten 5 Jahre sind in diesem Bericht nicht aufgeführt. Neues Dach mit neuen Ziegeln, neuer Isolierung, neue Kunststofffenster und Haustüre und Fassade neu gestrichen

Kommentar von blackleather ,

Die Renovierung gehört auch nicht unmittelbar in die Berechnung hinein; allenfalls eine fehlende Renovierung, also ein Instandhaltungsstau.

Wenn nämlich bei der Berechnung des Sachwertes von den sog. "Normalherstellungskosten" ausgegangen wird, dann impliziert die Rechnung, dass das Haut tipptopp in Ordnung und auf der Höhe der Zeit ist. Lediglich ein Instandhaltungsstau würde "besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" darstellen, die ganz am Ende der Rechnung wertmindernd in Abzug zu bringen sind.

Kommentar von blackleather ,

Ja, das habe ich gemeint. "Marktanpassungsfaktor" war die Bezeichnung für das, was seit Juli 2010 Sachwertfaktor heißt (siehe § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV).

Und wenn du nun einen vorläufigen Sachwert von 220.000 EUR hast und darauf einen SWF von 0,58 anwendest, erhältst du als Sachwert 220.000 EUR x 0,58 = 127.600 EUR. Das sind immerhin noch 7,23 % mehr als der letztendlich festgestellte Verkehrswert.

Die Abweichung kann sich entweder daraus ergeben, dass nach der Multiplikation mit dem SWF noch boG ("besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" in Abzug zu bringen sind [1] oder aus anderen Gründen, die ein anderes -niedrigeres- Verfahrensergebnis gegenüber dem Verkehrswert noch deutlich stärker gewichten. Wurde denn nur 1 Verfahren durchgerechnet oder mehrere verschiedene?

Gehe ich richtig in der Annahme, dass es sich nicht um ein EFH oder ZFH oder eine ETW, sondern um ein Wohn-/Geschäftshaus handelt, also oben Wohnungen, unten Gewerbe?

Dass der Gutachter noch den alten Begriff verwendet, lässt vermuten, dass entweder der Gutachter oder das Gutachten nicht ganz auf der Höhe der Zeit ist. Umso kritischer solltest du es überprüfen lassen. Ein Rechtsanwalt oder Steuerberater, der Ahnung von Verkehrswertermittlung von Grundstücken hat, findet bei einem mangelhaften Gutachten fast immer locker Angriffspunkte.


[1] Wenn dein Gutachter noch die "alten" Begriffe der WertV statt den gesetzlich vorgeschriebenen der ImmoWertV verwendet, heißen die bei ihm vielleicht noch "sonstige wertbeeinflussende Umstände".

Kommentar von Doisi ,

Der hat ja nicht mal die Bausubstanz geprüft sondern nur so was sein Auge sah geschätzt. Es kann doch nicht sein, das ein Haus jetzt weniger wert ist, als der Neubau gekostet hat vor 25 Jahren, ohne Grundstück. Alle anderen Häuser die bei uns in der Nähe verkauft wurden stiegen an Wert, nur anscheinend unseres nicht. Da ist doch was Oberfaul.

Kommentar von Doisi ,

Es handelt sich um ein Einfamilienhaus, freistehend

Kommentar von blackleather ,

Für ein freistehendes EFH ist allerdings ein Sachwertfaktor von 0,58 recht ungewöhnlich. Muss eine ziemlich trostlose Gegend ohne große wirtschaftliche Hoffnung sein. Neue Bundesländer?

Kommentar von blackleather ,

Der hat ja nicht mal die Bausubstanz geprüft sondern nur so was sein Auge sah geschätzt.

Das dürfte korrekt sein, wenn sein Auftrag ja auch nur lautete, zu bewerten und nicht die Substanz zu prüfen; wenn es sich also um einen Sachverständigen für Immobilienbewertung handelte und nicht um einen Bauschadenssachverständigen. Sofern sich ihm dabei nicht irgendwelche wertbeeinflussenden Baumängel oder -schäden aufgedrängt haben, musste er solche auch nicht in seinem Gutachten berücksichtigen. Darauf wird er darin aber auch expressis verbis hingewiesen haben.

Es kann doch nicht sein, das ein Haus jetzt weniger wert ist, als der Neubau gekostet hat vor 25 Jahren, ohne Grundstück.

Warum soll das nicht möglich sein? Allein die Alterswertminderung sorgt doch für Wertverfall. Und was haben die ursprünglichen Baukosten mit dem zu tun, was ein Käufer heute bereit wäre, für das Objekt zu bezahlen - also was es ihm wert wäre? Du kannst doch beispielsweise nicht erwarten, dass es ein Käufer besonders honoriert oder er das Haus deswegen besonders wertschätzt, wenn es vielleicht viel zu teuer gebaut wurde, weil die Bauhandwerker den Bauherrn übers Ohr gehauen haben oder weil beim Bau permanent gepfuscht wurde.

Kurz und gut: Die ursprünglichen Baukosten haben mit dem heutigen Wert nicht unmittelbar etwas zu tun, und vor allem: Kosten sind nicht gleich Wert.

Alle anderen Häuser die bei uns in der Nähe verkauft wurden stiegen an Wert,

Woher willst du das wissen? Hast du Wertgutachten zu diesen Grundstücken gesehen? Und wurden sie darin erst vor kurzem bewertet oder schon lange zurückliegend?

Da ist doch was Oberfaul.

Kann, aber muss nicht zwingend. Ich sage ja: Nimm einen Anwalt, der möglichst gleichzeitig Grundstückssachverständiger und wirklich sachverständig ist und lass das Gutachten kritisch prüfen.

Kommentar von Doisi ,

Hier geht es einfach darum, das mein Noch-Ehemann das Haus haben und mich billig abfinden will. Und in 2 Jahren verkauf er dann das Haus für 200000 oder mehr, denn soviel ist es sicher wert. Und wie schon gesagt, es wurde von Grund auf Renoviert und steht wie neu da, innen und außen. Aber es soll nur 130000 wert sein, vom Verkehrwert her

Kommentar von blackleather ,

Das hab ich schon begriffen. Das ändert aber nichts an den gesetzlich vorgeschriebenen - und deshalb objektiven - Bewertungsmethoden. Die Frage kann also nur sein, ob der Gutachter in seinem Gutachten korrekt gearbeitet hat oder nicht. Wenn du meinst, dass das Gutachten inhaltlich unkorrekt ist, musst du

  1. substantiiert nachweisen, an welchen Stellen es falsch ist und inwiefern folglich auch der letzten Endes ermittelte Verkehrswert falsch sein muss und

  2. ein korrektes Gegengutachten erstellen lassen, das dann ja den korrekten Verkehrswert ausweisen müsste, und schließlich

  3. falls dein künftiger Ex sich darauf nicht einlassen will, das Gericht davon überzeugen, dass dein Gutachten richtig und das andere falsch ist.

Kommentar von Doisi ,

Danke für deine Hilfe, jerzt weiß ich genug denke ich mal um dagegen anzugehen

Kommentar von Doisi ,

Ja es ist derart abweichend, denn es steht ja nicht einmal eine Begründung dabei warum der Verkehrswert so niedrig ist. Außerdem ist unser Haus ja komplett renoviert worden, auch das wurde in diesem Bericht nicht erwähnt.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten