Frage von Default,

Hausfinanzierung per Kredit und Bausparvertrag - eine gute Idee?

Hallo,

ein Freund von mir ist im Begriff - bei den derzeit günstigen Zinsen - eine Immobile (Haus) zu erwerben.

Zinsbindung von 10 Jahren soll soweit garantiert sein. Parallel schließt er einen Bausparvertrag ab, welcher in 15 Jahren zuteilungsreif sein soll, um damit dann umzuschulden und über den Bausparvertrsag bis zur entgültigen Tilgung des Kredits weiter eine Zinsbindung zu haben.

Nun kommt mir das Modell - auch wegen der 5 unsicheren Jahre - nicht ganz geheuer vor.

Google spuckt z.B. das hier zum Thema aus:

http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-5378/bausparen_aid_51429.html

Auch habe ich davon gehört, daß die Bank die zugesicherte Zuteilung des Bausparvertrags verhindern und einen Bürgen verlangen kann.

Ist das vielleicht ein eher nachteiliges Finanzierungsmodell?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von LittleArrow,

Die hier vorgestellten Finanzierungskomponenten sind im einzelnen und im Zusammenhang unvollständig beschrieben hinsichtlich Betrags- und Zinshöhe, Tilgungsanteil, Annuität, Ansparbetrag und Kreditlaufzeit. Hinzu kommt eine offensichtliche Zinsfestschreibungslücke zwischen dem 10. und ca. 15. Jahr.

Bei Bausparverträgen kann und darf die Bausparkasse einen Zuteilungszeitpunkt nicht garantieren. Es ist richtig, dass bei einem Bausparvertrag nach Zuteilungsreife des Bausparkredites dieser noch der Bonitätsprüfung des Darlehnsnehmers bedarf und diese die Notwendigkeit eines Bürgen ergeben kann.

Allerdings kann eine solche Bonitätsprüfung bereits schon bei der Prüfung der ersten Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren erfolgen.

Insgesamt kann ich bei dieser Finanzierungsdarstellung nur eine völlige Konzeptionslosigkeit mit voraussichtlich sehr ungünstigen bzw. risikoreichen Zwischenstationen erkennen, die den heute am Markt existierenden langfristigen Finanzierungsmöglichkeiten in keiner Weise Rechnung trägt. Dein Freund sollte lieber eine zuverlässige, planbare und kostengünstige Finanzierung(skonzeption) anstreben.

Antwort
von billi,

Also, dein Misstrauen ist schon gerechtfertigt, denn eine Finanzierung muss schlüssig sein, auch zeitlich gesehen. Bei den derzeitigen Zinsen würde ich immer eine längere Zinsbindung vereinbaren, die auch mögliche jährliche Tilgungen vorsieht! Es gibt durchaus Zinsbindungen von 20 Jahren, die ich auch empfehlen würde. Das sind alles wichtige Details eines Kreditvertrages, auch die Offenlassung von Tilgungsmöglichkeiten, weil sonst immer Kosten entstehen, wenn ich den Kredit vorzeitig ablösen möchte!!

Antwort
von barmer,

Ja,

das Geld für den Bausparvertrag soll er für eine höhere Tilgung einsetzen. Bei den jetzigen Zinsen sollte man mind. 3-4% pro Jahr tilgen.

Dann ist das Haus nach 10 Jahren zur Hälfte bezahlt und man kann die Zinsen lockerer betrachten.

Davon abgesehen ist die Zuteilungsreife nicht zu garantieren und wenn dann gebastelt werden muss, wirds selten billiger.

Antwort
von Bankkaufmann69,

Wenn Sie 30-40% Eigenkapital haben, dann können Sie problemlos 20 Jahre Zinsfestschreibung tätigen.

Desweiteren ist es möglich die ETW zwischenzufinanzieren. Sprich Sie kaufen die neue Immobilie und die alte wird verkauft. Das ist zwar etwas risikobehaftet, da man nicht weiß wann die Immobilie verkauft wird.

Jedoch ist es auch sinnvoll zu überlegen erst die ETW zu verkaufen und dann die neue Immobilie zu kaufen.

Antwort
von qtbasket,

Das Problem ist doch, dass auf dem Papier die Rechnung des Finanzberaters so schön aussieht - umschulden bzw. ablösen in 15 Jahren, eigentlich toll oder ???

Zunächst, der Finanzberater hat ein Eigeninteresse: nämlich er bekommt Provision nach der Höhe der Bausparsumme !! Er wird also alles schön reden.

Und der Immobilienerwerber hat ein Problem - was ist eigentlich wenn er neben der regelmäßigen Bedienung der Hypothek die Ansparung des Bausparvertrages nicht schafft ??? Irgendwann kann die ganze Finanzierung platzen, und schlimmstenfalls geht die Hypothek notleidend - die Zwangsversteigerung droht. Oder nach den 15 Jahren ist eben der BSV nicht zuteilungsreif, also eine neue teure Finanzierung, dann für ein 15 Jahre altes Haus.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist für mich ein NO GO, und das kann man mit solchen Kombimodellen nicht lösen.

Kommentar von Default ,

Eigenkapital ist schon vorhanden. Schätze ca. 30-40% der Summe. (durch Verkauf einer Eigentumswohnung)

Im übrigen handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie - allerdings in nicht ganz günstiger Lage.

Antwort
von Lagoplaya,

Der Neuabschluß eines Bausparvertrages zur Tilgung eines privaten Immobilienkreidtes (für Eigennutzer) macht i.d.R. keinen Sinn. Die Guthabenszinsen des Bausparers liegen unter den Sollzinsen des Darlehensvertrages, weshalb diese Konstellation wirtschaftlicher Unsinn ist. Dazu kommt noch die recht happige Abschlußgebühr (aus der sich Bank bzw. Vermittler einen Großteil als zusätzliche Provision einstecken) sowie die bereits geäußerten Bedenken hinsichtlich der bei Zuteilung erfolgenden neuerlichen Kreditprüfung durch die Bausparkasse. Profitabel ist das ganze lediglich für die Bank und ist somit in meinen Augen eine klassische Fehlberatung.

Antwort
von althaus,

Zinsbindung 10 Jahre und erst nach 15 Jahre ist der Bausparvertrag zuteilungsreif??? Das ergibt keinen Sinn. Der Bausparvertrag sollte nach 10 Jahren das Darlehen ablösen. Zudem ist es auch notwendig, daß Darlehen und Bausparvertrag in der Zeit auch bis zum Ende bedient werden können. Ist den überhaupt Eigenkapital vorhanden? Sollte schon 20 bis 30% des Bauvorhabens vorhanden sein!!! Nur weil die Zinsen günstig sind heisst das lange noch nicht daß jeder sich das Bauen leisten kann.

Kommentar von Default ,

Eigenkapital ist schon vorhanden. Schätze ca. 30-40% der Summe. (durch Verkauf einer Eigentumswohnung)

Kommentar von althaus ,

Wenn Eigenkapital vorhanden ist, sollte es doch kein Problem mehr sein. Also ran an den Speck!

Antwort
von mig112,

Das ist sicher eine persönliche Entscheidung, aber ich kann überhaupt keinen Sinn im Abschluß eines, speziell DIESES, Bausparvertrages erkennen!!

Eine Festschreibung auf 15 oder 20 Jahre mit ges. Kündigungsrecht nach 10 Jahren ist deutlich sinnvoller UND flexibler!

Ein Banker wird das natürlich vollkommen anders argumentieren.

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