Frage von Hugo87, 112

Haus zu den Bedingungen/Voraussetungen kaufen?

Hallo zusammen, meine Frau und ich (bislang ohne Kinder) möchten gerne ein Haus kaufen und müssten dazu ein Kredit von 185000 Euro aufnehmen und haben diesen von unserer Hausbank bereits genehmigt bekommen. In den 185000 Euro sind bereits Notar, Makler, Grunderwerbersteuer enthalten. Darüber hinaus sind bereits 7000 Euro Eigenkapital mit eingerechnet. Das restliche Eigenkapital was übrig ist nehmen wir zur Anschaffung von Möbeln, Renovierungen etc….Danach bleibt immer noch ein vier- bis fünfstelliger Betrag als Reserve übrig. Bei der Hausbesichtigung hatten wir einen Gutachter dabei und er hat keine großen Mängel festgestellt, was in naher Zukunft auf uns zukommt. Im Moment zahlen wir eine Warmmiete 620 Euro. Wir haben im Moment beide zusammen am Monatesende 3000 Euro netto zusammen. Wir haben bis ins kleinste Detail ausgerechnet was wir im Moment ausgeben und übrig haben. Nach Abzug von Lebensmittel, Versicherungen (inkl. Den neuen Versicherungen für das Haus), Telefon Internet, Auto und Spargeld bleiben uns noch 1300 Euro übrig. Die Bank hat bei einer Tilgungsrate von 2% bei 25 Jahren Kreditlaufzeit einen monatl. Abtrag von 800 Euro errechnet. Das heißt wir hätten am Ende noch 500 Euro zusätzlich zu unserem bereits eingerechnetem Spargeld zur freien Verfügung (wir haben keinen großen Luxus den wir uns leisten). Würdet Ihr das Haus bei den Voraussetzungen kaufen?

Antwort
von wfwbinder, 45

Kredit genehmigt, Gutachter, Makler und Notar arbeiten lassen, oder in Stellung gebracht und dann anfangen neu zu überlegen.

Das ist für mich, als würde man, wenn man mit der Hochzeitsgesellschaft vor dem Standesamt steht, anfangen zu überlegen, ob es richtig ist was man tut.

Habt Ihr zu euren bisherigen Überlegungen kein Vertrauen? Was hat sich gegenüber von vor 4 Wochen geändert.

Wenn ihr so drauf seid, wie Ihr es mir mit der Frage suggeriert, dann bleibt in Eurer Mietwohnung, spart nur auf Sparbuch und fahrt jedes Jahr nach Borkum, oder Mallorca in Urlaub.

Alle Menschen denen es besser geht als dem Durchschnitt haben irgendwann einmal (oder öfter) etwas riskiert.

Antwort
von barmer, 49

Hallo, ein Hauskauf zur Eigennutzung lohnt sich fast immer. Vorausgesetzt, der Kaufpreis ist in Ordnung, was wir natürlich nicht beurteilen können. Ein Gutachter garantiert für nichts.

Bei einem Gesamtnetto von 3000 EUR sollte das zu machen sein, auch wenn man nicht erkennen kann, wieviel Eigenkapital tatsächlich vorhanden ist. Je mehr Eigenkapital man einbringt, umso günstiger wird die Finanzierung, nicht nur von der Höhe, sondern auch von den Konditionen.

Ist die Finanzierung für 25 Jahte festgeschrieben oder war das nur eine Beispielrechnung ? Im zweiten Fall unbedingt eine höhere Tilgung vereinbaren

Und auf Sondertilgungsmöglichkeiten achten.

Viel Glück

barmer

Antwort
von LittleArrow, 38

Ich habt ja schon recht fein geplant. Aber einige Details sind noch unklar für eine Bewertung.

Angesichts des derzeitig niedrigen Zinsniveaus, solltet Ihr noch folgendes überlegen: Wäre eine durchgängige(!) Zinsbindung über 25 bzw. 30 Jahre mit voller(!) Tilgung bei etwas höherer Annuität nicht viel sinnvoller? Habt Ihr Vergleichsangebote von anderen Banken eingeholt? Dazu solltet Ihr noch jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten von 5 - 10 % haben wegen des Weihnachtsgeldes und Lottogewinns;-)

zahlen wir eine Warmmiete 620 Euro

Ich will auch auf diese Aussage eingehen. Euer Haus wird wahrscheinlich höhere Heizkosten haben, als bisher in der Warmmiete an Heizkosten für die Mietwohnung enthalten ist. Aber der vorschriftsmäßige Energieausweis sollte vielleicht etwas nähere Angaben geben und einen Vergleich möglich machen  Auch die Grundsteuer wird höher sein. Wieviel Instandhaltungskostenrücklage hast Du rechnerisch berücksichtigt?

Kommentar von Hugo87 ,

Sondertilgungen sind bis zu 5 % des Kreditrahmens möglich zu tilgen. Wie schon oben gesagt hat unsere Beraterin nach den 10 Jahren mit einem Zinssatz von 5% schon gerechnet. Instandhaltungsrücklagen haben wir im Monat mit 300 Euro veranlagt zzgl. dem was noch über sein könnte. Spargeld für Urlaub, Essen gehen mal sind in den 300 Euro nicht enthalten, die habe nwir seperat mit 200 Euro veranlagt.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für Deine Rückmeldung zu einigen Punkten. Auf die anderen bist Du leider nicht eingegangen:-(

Antwort
von Rat2010, 41

Was genau ist das "Spargeld"? Ist das zur Not verfügbar? Das ist entscheidend, weil du nicht alles planen kannst. Berücksichtigen musst du die 2 %, die man so oder so an jährlichen Instandhaltungen einplanen muss und die (leider) auch mal nach kurzer Zeit und auch mal geballt kommen.

Aus meiner Sicht das Wichtigste, das ihr durchrechnen solltet, ist was passiert, wenn ihr ein paar Kinder bekommt. Wie ändern sich dann die Finanzen? Reicht Kinder- und Erziehnungsgeld? Reicht das, was deine Frau nach den 14 Monaten wieder erarbeiten will nach Abzug der Betreuungskosten? Wie ist die Infrastruktur für Betreuung und kann deine Frau dann flexibel abeiten?

Manche lernen mit einer Immobilie erst das Sparen. Manche scheitern. Ob man wahrscheinlich mehr zur einen oder anderen Kategorie gehört, kann man an dem annähern, was man bisher anspart. Deshalb die einleitende Frage.

Das nicht vorhandene Eigenkapital ist ein Argument dagegen, dass ihr die Immobilie kaufen solltet nur kann das vorkommen, wenn man jung (verheirate) ist.

Zu Ende überlegt werden sicher weniger als die Hälfte derer, die sich was Eigenes kaufen, das machen. Zu Ende überegt hast du (ausgerechnet) im Alter eine (Hausalter + (75 - dein Alter)) alte Hütte, die weil alt und klapprig weniger als den Boden wert ist. Und auf den Bodenanteil gibt der Kaufpreis einen Hinweis. Hierzulande (München) kosten Häuser das fünf- bis zehnfache.

Kommentar von Hugo87 ,

Wie bereits oben geschrieben bringen wir 7000 Euro als Eigenkapital als Einzahlung  mit ein. Von dem restwerden Küche, Möbel gekauft und es bleiben noch ein hoher vierstelliger Betrag auf Reserve. Spargeld ist bei uns unterteile in a) Instandhaltung 300 Euro veranlagt b) Private Zwecke (Urlaub Essen gehen) mit 250 Euro veranlagt. Wir haben für unser Junges Alter (27 Jahre) in meinen Augen relativ angespart, wir wollen jetzt nur nicht alles als Anzahlung nehmen sondern als "Notgroschen" zurückhalten.

Kommentar von Rat2010 ,

Alter ist relativ. Ohne Studium arbeitet ihr seit zehn Jahren.

Das Eigenkapital gibt eben zu denken. 7.000 € und 9.999 € sind fast nichts. Zusammen ist das weniger als 10 % des Kaufpreises. Das mit dem Notgroschen ist sehr vernünftig. Ihr würdet ihn brauchen, auch wenn er wahrscheinlich für irgendeinen Luxus, Urlaub oder Kinderausstattung draufgeht. Im Zweifel kann Urlaub wichtiger sein als den Notgroschen zu horten.

Die 300 gehen in die Instandhaltung. Damit baut ihr so wenig auf wie mit den 250. Junge Leute können billig Urlaub machen und Essen gehen aber müssen sie das???

Eine Immobilie macht gerade in jungen Jahren immobil. Nicht nur, wenn in einer anderen Stadt die Aufstiegschance reinschneit oder sich der Arbeitgeber oder der Ort verändert sondern bei euch auch, weil große Reisen unbezahlbar werden.

Die Frage ist jetzt, ob ihr euch den Wunsch einredet, ob er euch eingeredet wird oder ob ihr wirklich so seid. Ich empfehle eine ehrliche und gemeinsame Plus-Minus-Liste. Einige Punkte dafür solltest du mit deiner Frage bekommen haben.

Antwort
von Franzl0503, 50

Hugo:

Bitte das Pferd nicht von hinten aufzäumen. Verrate uns noch in Euro:

Verkehrswert des zur Eigennutzung bestimmten Hausgrundstücks (welchen Wert hat der Gutachter attestiert?), Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten, Eigengeld, das in die Finanzierung einfließt,  Bankdarlehen, Zinssatz (Tilgung  und Festschreibungsfrist hast du bereits genannt), unterthaltspflichtige Personen (z.B. Eltern).

Vorab eine Anmerkung:  Ein Großteil der Bau-/Kaufinteressenen müßten zur Miete bleiben, wollten sie vonvornherein alle Risiken ausschliessen.

Kommentar von Hugo87 ,

Als Eigengeld haben wir bereits wie oben beschrieben 7000 Euro miteingebracht. Von dem anderen werden dann Möbel angeschafft, und es bleibt noch ein hoher vierstelliger Betrag übrig. Unterhaltspflichtige Personen gibt es keine. Wir haben jetzt für 10 Jahre einen Tilgungsatz von 2% bei 1,95 % Zinsen. Danach hat unsere Beraterin im schlimmsten Fall mit einem Zinssatz von 5% gerechnet. Die 185000 Euro inkl. Makler, Grundsteuer sind für das Haus laut Gutachter gerechtfertigt.

Kommentar von Franzl0503 ,

Hugo:

Bank errechnet 800 € mtl., macht 9.600 € p.a.; Zins 1,95 %, Tilgung 2 %, Annuität 3.95 %, ergibt ein Fremdkapital von 243.000,-- und nicht 185 000 €.

Gestehungskosten = 185.000,--, Erwerbskosten geschätzt 12 % = 20.000,--, Kaufpreis demnach rd.165.000 €.

Ich geb`s auf.

Antwort
von Privatier59, 38

In Eurer Berechnung gibt es etliche Unbekannte:

Ihr geht davon aus, daß Ihr Euer Einkommen langfristig erzielen könnt. Ob das realistischerweise möglich ist, wissen wir nicht. Wenn man nicht gerade Beamter ist, kann man sich nicht darauf verlassen.

Wie lange ist die Zinsbindungsfrist? Ich kann mich an Zeiten erinnern, wo man 7%, 10% oder gar noch mehr für Hypothekendarlehen zahlen mußte. Wie das in 5 oder 10 Jahren aussieht weiß niemand. Noch billiger als heute wird es nicht werden. Könnt Ihr Euch dann auch noch die Raten leisten wenn es so teuer wird wie früher?

Wenn Euer Auto kaputt geht, mußt Ihr Euren Notgroschen für die Neuanschaffung opfern. Oder es kommen sonstige größere Anschaffungen. Ihr könnt das Geld nicht unbedingt für das Haus einplanen.

Schließlich: Die Immobilienpreise sind heute auf Höchstniveau. Wenn die Zinsen wieder steigen, wird sich das umkehren. Jetzt unter Inkaufnahme der Risiken kaufen und sich dann wieder beim Eintreten derselben davon zu trennen  wird ein teures Verlustgeschäft für Euch.

Ich würde eher dazu tendieren, nicht zu kaufen.

Antwort
von hildefeuer, 57

Nein, ich würde das nicht machen. Es ist keine solide Finanzierung. Zu einer soliden Finanzierung gehören immer 20-25% Eigenkapital. Das kann aber trotzdem funktionieren, wenn beide im öffentlichen Dienst sind. Dann sind die Arbeitsverhältnisse ja lebenslang gesichert. Das funktioniert derzeit auch nur wegen der geringen Zinsen für Hypothekendarlehn. Solche Finanzierungen werden derzeit ja oft gemacht. Allerdings sollte man sich vor Augen führen warum diese trotzdem angeboten werden. Wenn Ihr scheitert, macht die Bank Kasse, sonst nicht. Das Risiko ist also sehr hoch. Eure Kredite werden vermutlich weiter verkauft, darüber wird der Profit gemacht, nicht über die Zinseinnahmen. Schon eine Schwangerschaft würde das scheitern bedeuten.


Kommentar von ToMag ,

Im ergebnis, hildefeuer, bin ich Deiner Meinung. In einzelnen Punkten sehe ich das aber etwas anders.
1) Bei von 192.000 habt ihr allen Ernstes nur 7.000 Eigenkapital? Das sind weniger als 5%, also 95% kreditfinanziert. Das wäre mir persönlich deutlich zu wenig. Beim ersten Durchlesen hatte ich 70.000 gelesen, das wäre ja in Ordnung. Aber ihr startet quasi mit NULL Eigenkapital. Welche Bank bietet übrigens bei solchen Voraussetzungen 1,92% Zins?
2) Auch wenn beide im öff. Dienst wären ist das keine lebenslange Einkommensgarantie, selbst bei Beamten nicht. Erwerbs-/ Dienstunfähigkeit ist immer ein Thema, gerade in so jungen Jahren sind Renten- / Pensionsansprüche minimal.  Ist die Erwerbsunfähigkeit bereits abgesichert?
3) Ihr seid noch kinderlos - soll sich das ändern? Dann ist die Frage, wie euer Einkommen verteilt ist, einer 2600, der andere 400? Das wäre gut. Wenn beide 1500 verdienen und einer durch Kindererziehung ausfällt würde es wohl verdammt knapp. Im übrigen solltet ihr den monatlichen Kreditraten nur die Ersparnis der Kaltmiete gegenrechnen. Denn die Nebenkosten kommen beim eigenen Haus auch noch zu den Ratenzahlungen hinzu.
4) Bei Immobilien gilt, was die Werthaltigkeit angeht, immer: Lage, Lage, Lage. Wenn es sich also um eine gute Lage handelt, gute Infrastruktur, keine demografischen Verwerfungen usw, dann wäre das wiederum ein Pluspunkt, weil die Immobilie im Notfall relativ verlustfrei zu veräußern wäre.

Meine persönliche Meinung: Mit 3.000€ gemeinsamem Nettomonatseinkommen eine Immobilie für rund 200.000€ bei 5-7% Eigenkapital anzuschaffen würde ich mir nicht zutrauen. Für mein Empfinden käme sowas eine Hochrisikoanlage gleich.

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