Frage von Question81, 653

Ich möchte Haus und Kredit meiner Eltern übernehmen, was mache ich, wenn Grundstück / Hauswert höher als die Kreditsumme ist?

Hallo, es geht um folgendes:

Meine Altern haben mir ein Grundstück mit Haus und Büro geschenkt. Notariell schon alles erledigt. Nun hat sich die Bank gemeldet (CH) und möchte das Geld.

Nun wäre folgendes geplant: Ich übernehme den Kredit. Kredit ca. 400T / Wert ca. 600T. Meine Eltern haben für Wohnung (50%) der Immo ein lebenslanges Nutzrecht und zahlen den Kredit aber technisch weiter ab, solange sie leben.

Kredit kann nur leider nicht mehr über sie weiterlaufen.

Auf den ersten Blick, klingt es ja toll: 400T Kredit für 600T und wenn noch 20 Jahre abbezahlt wird, wären ca 200T abbbezahlt.

Trotzdem hab ich Bedenken, dass der Schuss für mich später in nach hinten losgeht. Kann mir hier Jemand einen Tipp oder so geben? Danke Nadine

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Franzl0503, 494

Nadine:

Vor einer Vermögensverschiebung in der vorliegenden Größenordnung waren eine fachliche Beratung und ein Gespräch mit der Bank unumgänglich.

Für den Darlehensgeber ist ein Kündigungsgrund gegeben, wenn Umstände die Einhaltung der Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers oder die Durchsetzbarkeit des Ansprüche des Darlehensgebers gefährdet sind.

Im Falle des Insolvenz steht dem Darlehensgeber i.d.R. das Recht der Kündigung des Darlehens aus wichtigem Grund zu.

Solltest du über eine ausreichende Bonität nicht verfügen oder die persönliche Schuldübernahme verweigern, bleibt es vermutlich bei der Kündigung des Darlehens.

Es handelt sich um eine „gemischte Schenkung“. Vom aktuellen Verkehrswert sind die Grundstücksbelastungen und der Ersatzwert des Nutzungsrechts zu kürzen, so dass, wie wfw binder bereits ausführte, der Wert der Schenkung vielleicht nur ca. 100 000 € betragen dürfte. Darüber hat dich der Notar informiert.

Ob du bei einem späteren Verkauf der Immobilie einen Veräußerungsgewinn erzielst, hängt von der Wertentwicklung der Immobilie, der Marktresonanz, der Restschuld und dem Ablösebetrag für das zu löschende Nutzungsrecht ab.

Kommentar von Question81 ,

Danke für die Antwort.
Beim Notar wurde nur pauschal die Differenz zwischen Wert und Restschuld angegeben - 400T. Da war noch gar nicht die Rede davon, dass ich den Kredit übernehme. Da werden wir evtl ein nachträgliche Änderung vornehmen.

Ablösebetrag wird nie fällig sein, da bin ich mir 1000% sicher.

Also im Endeffekt, wenn die Immo einen Wert von 600T-800T und ich einen Kredit über 400T nehme (Bonität vorhanden), hätte ich wirklich nur im Extremfall was zu verlieren? Krasses Beispiel: Unruhen, Krieg (nicht versichert).

Es ist logisch, dass ich dadurch ein "guten Deal" mache, bin mir aber etwas unsicher, da ich selber nie einen Kredit benötigt habe und auch nie einen wollte und ich generell skeptisch gegenüber Banken bin. 

Ebenso Nachteil wäre wohl, dass ich durch das Nutzungsrecht, diesen Teil der Immo nicht steuerlich gelten machen kann bezgl. der Zinsen etc.

Was ich mich auch Frage: Bekomme ich durch einen so hohen Kredit nie wieder einen oder wäre das ein "positiver" Kredit, da ich ja genug an Sicherheiten habe? Oder wird dann einfach eine Grundschuld eingetragen? Für den Fall, dass ich mir selbst noch eine ETW anschaffen möchte.

Danke im Voraus

Kommentar von Franzl0503 ,

Nadine:

Ob und in welcher Höhe du Kredite zu marktgerechten Konditionen eines seriösen Finanziers erhältst, hängt vom Ergebnis der Bonitätsprüfung ab.

Jedenfalls müssen deine Einkünfte und Einnahmen nachweislich ausreichen, alle Kredite langfristig bedienen zu können.

Selbst wenn dir der Kölner Dom gehören würde,  und du hingegen nur geringe Einnahmen hättest, bekämst du keinen Kopeken.

Antwort
von wfwbinder, 419

Nun, es geht um die Schweiz, nicht um Deutschland.

Deine Eltern habe eine Schenkung unter Auflagen gemacht. Immobilien im Wert von 600.000,- mit der Übernahme von Lasten in Höhe von 400.000,- und einem Wohnrecht. Vermutlich ist der Wert der Schenkung gerade noch 100.000,-.

Ist das Büro vermietet? Wenn ja, dann würde mit den einnahmen der Kredit zurück gezahlt werden können.

Kommentar von Question81 ,

Hallo, also CH ist Schweiz. Spielt aber keine Rolle, war bisher nur über die CH finanziert (habe ich nur erwähnt, bevor die Frage kommt, warum die Finanzierung nicht einfach weiterläuft).

Die Schenkung lief über 400T, ob ich da beim Notar nochmal ein Korrektur mache, sei dahingestellt, bezgl des Kredites. Der war da noch nicht berücksichtigt. Allerdinsg war es kein Gegenstand der Vereinbarung, dass ich den Kredit übernehme. 

Wegen der Insolvenz dürfte es keine Probleme gebe, da noch mehr Immos vorhanden sind. Das einzige Problem hier, dass die Weiterfinanzierung meiner Eltern eben nicht klappt.

Mir geht es hauptsächlich eben um die Frage, ob es Fallen gibt bei einem Kredit der weniger Wert ist, wie der Wert der Immobilie.

Als Laie sag ich nein, da ich ja immer noch verkaufen könnte, den Kredit abbezahle und Gewinn mitnehmen. Nur kann ich so laienhaft denken? 

Kommentar von wfwbinder ,

Wieso soll es ein Problem sein, wenn der Kredit geringer ist, als der Wert der Immobilie. Alles OK.

Den Einwand Insolvenz verstehe ich nicht, davon war doch gar keine Rede.

Für Die Beurteilung, ob Du Risiken eingehst, wäre aber die Frage, ob die Immobilie, neben dem Wohnraum Deiner Eltern  Flächen enthält, die vermietet sind, oder vermietet werden können.

Kommentar von Question81 ,

Danke, ich wollte eben wissen, ob es bei so eine "positiven" Geschichte, weniger Kredit als wert, evtl noch Haken geben kann.

Es gibt noch Gewerbeflächen die von mir selbst genutzt werden bzw auch vermietet werden könnten. 

Kommentar von wfwbinder ,

Na was dann für Not? alles OK.

Antwort
von Privatier59, 331

Da gibt es ein paar Unklarheiten im Sachverhalt:

Soll das "CH" ein Hinweis auf die Schweiz sein? Spielt sich der ganze Vorgang etwa in der Schweiz ab, Da gäbe es ja nun doch einige Unterschiede zum deutschen Recht.

Der Hinweis auf die Insolvenz ist nur schwer einzuordnen: Ist ein Insolvenzverfahren eröffnet oder steht es absehbar bevor? Schenkungen können dann ja angefochten werden. 

Kommentar von Question81 ,

Hallo, also CH ist Schweiz. Spielt aber keine Rolle, war bisher nur über die CH finanziert (habe ich nur erwähnt, bevor die Frage kommt, warum die Finanzierung nicht einfach weiterläuft).

Die Schenkung lief über 400T, ob ich da beim Notar nochmal ein Korrektur mache, sei dahingestellt, bezgl des Kredites. Der war da noch nicht berücksichtigt. Allerdinsg war es kein Gegenstand der Vereinbarung, dass ich den Kredit übernehme. 

Wegen der Insolvenz dürfte es keine Probleme gebe, da noch mehr Immos vorhanden sind. Das einzige Problem hier, dass die Weiterfinanzierung meiner Eltern eben nicht klappt.

Mir geht es hauptsächlich eben um die Frage, ob es Fallen gibt bei einem Kredit der weniger Wert ist, wie der Wert der Immobilie.

Als Laie sag ich nein, da ich ja immer noch verkaufen könnte, den Kredit abbezahle und Gewinn mitnehmen. Nur kann ich so laienhaft denken? 

Antwort
von LittleArrow, 219

Einem Schuldnerwechsel muss der Gläubiger, die Schweizer Bank, zustimmen. Der Schuldner kann sich nicht durch Notarvertrag und Schenkung aus dieser Verpflichtung lossagen. Ihr habt der Bank also kräftig vor's Schienbein getreten durch die fehlende Vorabinformation.

Die Bank wird den beabsichtigten, neuen Schuldner auf persönliche Bonität prüfen. Hierzu kann ich hier kein Prüfungsergebnis vorwegnehmen.

Im übrigen argumentierst Du mit dem Objektwert, der höher als der Restkredit sein soll. Aber dieser Vergleich hinkt, denn es wird Deinen Eltern ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt. Diese Belastung würde auch ein Erwerber haben und deshalb einen erheblichen Abschlag auf Deinen Objektwert vornehmen. So wird es also sein, dass der derzeitige Kreditgeber diesen Minderwert sieht, auch daher den augenblicklichen Kredit als nicht mehr ausreichend besichert ansieht und sofortige Kreditrückzahlung fordert. Ein potentieller, neuer Kreditgeber wird ebenfalls diesen Minderwert bei der Objektbewertung und Deine Bonität berücksichtigen. 

Notariell schon alles erledigt.

Früher las ich mal unter einem Lichtschalter den Spruch: "Erst denken, dann schalten!" Trifft auch auf diesen Fall zu. Also "Schüsse nach hinten" wäre noch korrekter.

Kommentar von Question81 ,

Hallo, danke für die Mühe, aber die Antwort ist ein sogenannter "Schuss in den Ofen" ;)

1. Die Bonität war nie die Frage, da diese kein Problem darstellt.

2. Ja, ich argumentiere mit dem Objektwert, wie bereits erwähnt aus folgendem Grund: Da meine Eltern die Raten technisch gesehen weiter übernehmen, fallen für mich die nächsten Jahre keine Zahlungen an. Heisst: Der Kredit wird ca. um 50% bezahlt.
Ergo: Objektwert 600-900T / Restschuld 200T / keine Nutzungsrecht der Eltern, da bis dahin wohl leider abgelebt- sie werden nicht ewig leben.

Kommentar von LittleArrow ,

Dann "argumentiere" ruhig weiter. Hier kann ich Dir nicht noch mehr helfen. Du kannst dann irgendwann mal hier eine Rückmeldung über Dein Verhandlungsergebnis machen. Das würde anderen vielleicht weiterhelfen.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community