Frage von Kapital4ever, 96

Haus kaufen und dann alle Zimmer vermieten - Kredit?

Hallo,

ich habe die Idee, ein Haus zu kaufen mit ca. 10 Zimmern, um alle Zimmer zu vermieten. In einem dieser Zimmer möchte ich selbst wohnen. WC und Küche soll gemeinschaftlich genutzt werden.

Jetzt meine Frage:

Welche Voraussetzungen brauche ich, um von der Bank einen Kredit von ca. 300.000 Euro zu bekommen?

Sicherheiten habe ich keine. Außer eben das Haus selbst.

Ich habe lediglich 1.000 Euro monatliches Einkommen. Aber spielt das eine Rolle? Das Haus bzw. die Tilgung des Kredits würde sich ja einzig und alleine durch die Mieteinnahmen finanzieren. Ich rechne mal etwas schlechter... ziehe ich also Mietausfälle bzw. kurzfristige Leerstände ab, so gehe ich mal von 6 vermieteten Zimmern (statt 9) zu je 250 € aus. Das sind 1.500 € brutto. Ziehe ich noch Steuern und Abgaben ab, so sollten doch noch ca. 1.000 € übrig bleiben. Mit diesen 1.000 € möchte ich dann den Kredit tilgen. Das sind dann nach 30 Jahren= 360.000 €. Dann gehört das Haus also mir und ich habe eine schöne zusätzliche Rente.

Hat meine Rechnung irgendeinen Haken? Falls nein, warum macht das eigentlich nicht jeder?

Vielen Dank!

Antwort
von billy, 73

Hallo Kapital4ever, Meines Erachtens ist Deine Idee nicht mehr als theoretische Gedankenspiele die sich in der Realität nicht so einfach umsetzen lassen wie gedacht. Du solltest auch nicht davon ausgehen , dass Du der erste und einzige bist dem diese „ Idee „ eingefallen ist. Das haben vor Dir schon viele versucht und sind grandios daran gescheitert. Wer will denn bitte schön in ein Haus ziehen in dem sich zehn Parteien (10-20 Personen) ein WC und eine Küche teilen müssen und dafür noch unverschämte 250 € bezahlen sollen und wie sieht es mit Bad oder Dusche aus, auch gemeinschaftlich ? Das wichtigste Kriterium der Gewährung eines Hypo-Darlehens ist für eine Bank die Bonität und die ist in Deinem Fall unzureichend. Du müsstest selbst unter schlechtesten Bedingungen stets in der Lage sein das Darlehen zu bedienen. Von daher ist ein gut bezahlter Job in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis oder eben andere Sicherheiten (und damit meine ich keine eingetragene Grundschuld) absolut notwendig. „ Sicherheiten habe ich keine. Außer eben das Haus selbst. „ Das hast Du eben nicht, das gehört der Bank bis das Darlehen getilgt ist. Das Du in Deiner Rechnung die Erwerbskosten vergessen hast darauf wurde in den Vorantworten schon hingewiesen, was Du offensichtlich auch nicht bedacht hast sind die Grundstückskosten und alle damit verbundenen weiteren Kosten wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Einfriedungen, Wegbefestigung, Gartengestaltung etc. Nun noch einmal zu Deiner theoretischen Berechnung: Du glaubst doch nicht wirklich für ein Darlehen von 300.000 € in 30 Jahren nur 360.000 € zurück zahlen zu müssen. Diese Rechnung ist naiv und wird nicht aufgehen.

Kommentar von Helge001 ,

Man sagt ja nicht umsonst, man bezahlt das Haus meist doppelt, zumindest bei einer Finanzierung über 30 Jahre. ^^

Antwort
von Sobeyda, 74

Ich sehe da mehrere Haken:

Wo gibt es ein Haus mit 10 Zimmern für 300.000 EUR? In der Gegend wo ich wohne, gibt es dafür eine 80 m2 Wohnung, die Villen mit vielen Zimmern beginnen im 7-stelligen Bereich. Und wenn es so günstige Villen gibt, wer will dann da wohnen?

Dass die Bank Dir eher keinen Kredit gibt, wurde ja bereits mehrfach erwähnt. Nehmen wir nun mal an, sie gibt Dir 300.000 EUR. Wenn Du monatlich 1.000 EUR an die Bank zahlst, hast Du - bei Zins und Tilgung von jeweils 2% - nach 30 Jahren noch eine Restschuld von 166.000 EUR und das auch nur, wenn die Zinsen nicht steigen. Nach 10 Jahren wird der Zinssatz neu festgelegt. Dann beträgt die Restschuld noch ca. 250.000 EUR und Du bekommst ab einem Zinssatz von 3,8% ziemliche Probleme, weil die Tilgung dann unter 1% fallen würde.

Weiterhin gibt es beim Kauf eines Hauses noch Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Makler und notwendige Renovierungen, die in Deinen Anschaffungskosten vermutlich fehlen.

Wer soll den eigentlich in dem Haus wohnen? Studenten, Handwerker auf Montage, Hartz 4-Empfänger. Was machst Du, wenn fünf Personen gleichzeitig unterschiedliche Dinge in der Küche kochen wollen. Und ich möchte mir nicht mit 9 anderen Personen ein Bad, geschweige denn ein WC, teilen.

Antwort
von Rat2010, 59

Du hast die Zinsen, das Bad und einen Gemeinschaftsraum/Aufenthaltsraum vergessen.

Einer der Haken ist, dass du dir jemanden suchen musst, der dir das Geld leiht. Banken sind außen vor. Von denen hast du für diese "Idee" nichts zu erwarten. Dein Einkommen spielt eine entscheidende Rolle und mit deinem bekommst du von Banken nichts. Ganz sicher nicht die 110-%-Finanzierung, die du brauchst.

Dazu hören sich 250 € für ein Zimmer dort, wo es für 300.000 € ein Haus mit zehn Zimmern gibt, nach Wucher an. Alternativ unterschätzt du wohl die Nebenkosten/den Instandhaltungsaufwand des Hauses, das mit 7 - 10 Bewohnern niedergewohnt wird wie ein Hotel (das man alle 10 Jahre saniert).

Falls nein, warum macht das eigentlich nicht jeder?

Die Rechnung hat gewaltige Haken aber wenn der Markt die Situation hergibt und sie (wegen ausreichendem Eigenkapital) möglich ist, macht das keiner, weil es ein Irrer Aufwand ist, so ein Arbeiter- oder Studentenheim privat zu betreiben. Man hat sehr viel Wechsel und muss öfter als bei normalen Objekten, seinem Geld hinterherlaufen. Dazu kann sich die Hausgemeinschaft in Richtungen entwickeln, die sich nicht mehr steuern lassen. Es braucht also strenge Regeln, die nichts bringen, wenn sie nicht auch überwacht werden. In ein Heim, in dem der Eigentümer mitwohnt, werden wenige einen hohen Preis zahlen wollen.

Kommentar von Kapital4ever ,

Danke für Deine Antwort :-)

250 € für ein Zimmer ist eh sehr günstig. Weißt Du was mikro-kleine WG-Zimmer in Oberbayern südlich von München so kosten? Die meisten kosten zwischen 300 und 400 €!

Grundstücke für 200.000 € bekommt man. Das habe ich schon in Erfahrung gebracht. Ich habe vor, auf diesem Grundstück dann ein Smarthouse (Energiesparhaus/Fertighaus) zu errichten. Das sind so kleine Bungalows. Daher sind sowohl die Instandhaltungskosten, als auch die Nebenkosten gering.

Und welche Rolle spielt denn mein eigenes Einkommen? Das Haus soll sich ja ausschließlich über die Miet-Einnahmen finanzieren! Kredite für Immobilien vergibt die Bank also grundsätzlich nur bei mindestens 40% Eigenkapital? Aber wer hat denn schon 150.000 € einfach so rumliegen? Wie machen das denn die anderen?

Kommentar von Tina34 ,

die "Anderen" haben entweder Eigenkapital angespart oder haben eine so gute Bonität - sprich sicheren Job das sie dann eine Finanzierung bekommen.

Wenn du so 5-6 Tausend Euro netto pro Monat hast, deinen Job mind. 3 Jahre bei einer Firma und es auch ein Job ist wo man Leute sucht dann bekommst du evtl. auch eine 110 Prozent Finanzierung.

Du hast auch nicht bedacht das man in der Regel ab 60 Prozent Finanzierungen die Zinsen immer teurer werden!

Kommentar von billy ,

Völlig Deiner Meinung Tina, der oder die Fragende hat noch einiges mehr nicht bedacht.

Kommentar von Rat2010 ,

Ich bin Münchner und kenne den Markt. Es gibt einen Unterschied, ob man ein Zimmer sucht oder zu vermieten hat. "In Oberbayern südlich von München" gibt es nicht. Entweder man hat eine ausgezeichnete Infrastruktur (direkt an der S-Bahn oder mit guter Verkehrslage in München) - dann geht auch mehr - oder die Lage ist nicht für deine Zwecke sondern höchstens als Ferienwohnung zu vermieten, weil dort keiner einen WG-Platz sucht.

Der Markt ist extrem überhitzt. Du kriegst also alles aber bei der Grundstücksgröße und Preisvorstellung konkurrierst du mit tausend Bauträgern. Dazu hast du utopische Vorstellungen, was die Baukosten anbelangt.

Dein Finanzierungsmodell ist aber noch wesentlich utopischer. Du bekommst eher einen neuen Sportwagen, der wenigsten 300 km/h fährt für weniger als 10.000 € als eine Finanzierung für das Projekt. Das hat nichts mit 0, 10, 20, 30 oder 40 % EK zu tun. Das gibt es alles. Die Bank will ganz einfach nicht ins Risiko gehen und wenn du weder entsprechende Sicherheiten noch ein von dem zu finanzierenden Projekt unabhängiges Einkommen hast, würde sie ins Risiko gehen.

Andere haben entweder das Eigenkapital oder ein hohes Einkommen. Leute ohne Einkommen brauchen Banken nicht. Sonst klappt das nicht.

Es ist kein Buch mit sieben Siegeln. Eigentlich sind die Regeln allen bekannt und du kommst - ein Beispiel aus dem Fußball - auf die Idee, einfach immer einen oder zwei Stürmer im 16er zu haben und alle Mitspieler sollen den Ball einfach in die Richtung dreschen. Dass es die Abseitsregel gibt, hast du leider übersehen.

Antwort
von baufibemu, 49

Hallo,

die Frage ist ganz einfach beantwortet. Nein, es geht nicht. Warum? Weil Sie vom Einkommen her kein Kapitalanleger sind. Als Kapitalanleger muss man schon ein entsprechend hohes Einkommen haben und / oder bereits eine Immobilie. Eine Finanzierung, die alleine auf Mieteinnahmen abgestellt ist, ist leider nicht möglich. Zumal die Mieteinnahmen ohnehin nicht zu hundert Prozent als Einkommen angesetzt werden. Ein Kapitalanleger muss auch einen Mietausfall durch das eigene Einkommen kompensieren können. Deshalb muss das Einkommen entsprechend hoch sein. Das beantwortet auch gleich Ihre nächste Frage. Wenn es ginge, würde es jeder machen. Völlig richtig.

Beste Grüße

Antwort
von Privatier59, 44

Ein wenig blauäugig bist Du aber schon, oder meinst Du nicht:

Keine Bank wird jemand mit einem Einkommen unter der Pfändungsfreigrenze ein Haus mit 115% des Kaufpreises finanzieren. So viel brauchst Du nämlich, die Erwerbsnebenkosten eingerechnet.

Im Normalfall ist bei etwa 60% des Hauswertes Schluß. Wo nimmst Du die übrigen 55% her?

Und die Gesamtrechnung hinkt doch auch: Wo gibt es denn Häuser ohne Sanierungsbedarf?

Das klappt nicht. No Chance!

Kommentar von Kapital4ever ,

Hallo Privatier,

danke für Deine Antwort.

Spielt denn mein monatliches Einkommen eine so grosse Rolle? Selbst wenn ich einen Job mit 5.000 netto hätte, wäre dieser ja kündbar. Und außerdem soll sich das Haus ja durch die Mieteinnahmen finanzieren.

Wenn ich Dich also richtig verstanden habe, braucht man IMMER (also bei jedem Immobilienkredit) 55% Eigenkapital vom Kaufpreis? Das wären ja immerhin über 150.000 €. Wie machen das denn die anderen Haus-Käufer? Es hat ja nicht jeder 150.000 € rumliegen.. Und wie ist das bei einem Bausparvertrag? Ich habe gesehen, es gibt auch Bausparverträge wo man bereits mit einem Eigenkapital von nur 7.000 € SOFORT einen Kredit bekommt. Also nicht erst nach Ablauf einer bestimmten Wartefrist.

Was die Sanierungskosten angeht: Ich habe vor, ein Passiv/Fertighaus zu bauen. Die sind sehr wartungs-UN-anfällig. Und außerdem werden ja auch irgendwann mal alle 9 Zimmer vermietet sein und schon ist auch Geld für Reparaturen da. Außerdem: Gibt es nicht für Reparaturen im Haus eine Versicherung? Heut zu Tage gibts doch für alles eine Versicherung.

Kommentar von Privatier59 ,
Gibt es nicht für Reparaturen im Haus eine Versicherung?

Du machst hoffentlich einen Witz! Dafür gibt es keine Versicherung. Jedenfalls nicht in Deutschland.

Fertighäuser sind nicht gerade für besondere Solidität bekannt. Manche davon sind nach 30 Jahren bereits Abrißobjekte. Dieser Gesichtspunkt fehlt in Deiner Kalkulation. ebenfalls.

Und wieviel Eigenkapital man braucht, ist von der Bonitätseinschätzung durch die Bank abhängig. Ein Kunde mit Einkommen unterhalb der Pfändungsfreigrenze wird es schwer haben, überhaupt eine Bank für sein Vorhaben begeistern zu können.

Ich weiß auch nicht, wo das Projekt starten soll. Im Zentrum von Universitätsstädten kann man ein WG-Wohnen noch vermarkten. In Mittel- oder Kleinstädten interessiert sich dafür niemand. Leerstände werden zum Dauerzustand werden. Es sei denn, man würde ein Asylbewerberheim draus machen. Dann kann man aber schon nach 10 Jahren zur Abrißbirne greifen.

Kommentar von Zitterbacke ,
. Manche davon sind nach 30 Jahren bereits Abrißobjekte.

Stimmt nicht !!!!

Kommentar von Privatier59 ,

Ich liebe präzise Kommentare!!!!

Ist meine Schätzung zu progressiv oder zu konservativ? Oder nur einfach zu iv?

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