Frage von GRme83,

Haus bauen oder weiter sparen?

Hallo zusammen,

meine Frau und ich haben uns vor kurzem nun endlich ein Grundstück über ein Zwangsversteigerungsverfahren ersteigert. Und nun kommen natürlich die Gedanken auf, ob man nun bauen sollte oder ob man lieber noch wartet um weiter zu sparen.

Das Grundstück haben wir für den Verkehrswert von knapp 25.000€ (Gutachten liegt vor) ersteigert. Es hat 850qm und ist rechteckig mit einer Straßenfront von ca. 19m. Nun haben wir derzeit natürlich weniger Ersparnisse. Sie belaufen sich derzeit auf ca. 10.000€. Da ich als Freiberufler selbständig bin und erst im September 2013 für 3 Jahre selbständig bin, bekommen meine Frau, die angestellt ist, und ich erst ab dann einen Kredit. Dies wollen die Banken wohl generell als Sicherheit. Im Prinzip werden wir beide die Finanzierung aufnehmen. Ich verdiene recht gut mit ca. 4.000€ netto und meine Frau mit ca. 1.500€ netto auch nicht so schlecht. Bis Ende nächsten Jahren kommen wir dann schätzungsweise auf ein Eigenkapital von ca. 20.000€ + dem Grundstück.

Wir haben auch schon Kontakt zu einem Hausplaner aufgenommen und er hat uns schon einen ersten Entwurf erarbeitet. Dies kann man jetzt ja schon machen und er weiß auch, dass wir nicht sofort bauen wollen. Wir planen ein Fachwerkhaus, welches insgesamt ca. 270.000€ kosten wird inkl. aller Ausstattung, wie Küche, Kamin, Sauna, Terrasse etc. Dies ist natürlich nicht allzu günstig und wir brauchen schon eine recht hohe Kreditsumme. Nun frage ich mich, ob man die günstigen Zinsen derzeit auch mit recht wenig Eigenkapital nutzen sollte oder lieber noch 1-2 Jahre länger warten, um das Eigenkapital zu steigern. Aber andererseits werden die Zinsen sicher wieder steigen und die Preise zum Hausbau auch. So frisst dieser Anstieg eventuell die Ersparnisse wieder auf.

Was würdet ihr tun? Und was macht bei unserer Situation Sinn?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von hypothekenteam,

Natürlich wäre es besser, wenn Sie mehr Eigenkapital hätten, aber wenn Sie Ihre freiberufliche Tätigkeit dauerhaft als einigermassen gesichert sehen, kann man eine Finanzierung wagen. Ob man warten soll oder nicht, ist eine gute Frage. In den nächsten Monaten sind keine großen Zinssteigerungen zu erwarten, aber was in einem Jahr ist, kann keiner sagen. Auch Ihre Einschätzung, daß die Baupreise steigen könnten dürfte zutreffen. Sie gehen von 10.000 Euro mehr Eigenmitteln aus in einem Jahr. Das macht keinen großen Unterschied. Sie könnten auch jetzt finanzieren und die 10.000 als Sondertilgung einzahlen.

Die Tatsache, daß Sie noch keine 3 Jahre selbständig sind, ist bei vielen Banken ein Problem. Allerdings gibt es Ausnahmen. Wenn Sie sich im September 2010 selbständig gemacht haben, ist der Abschluß 2010 wohl wenig aussagekräftig. Aber wenn Sie noch bis Januar warten und die Abschlüsse 2011 und 2012 vorlegen können, wird es Banken geben, die durchaus eine Finanzierung genehmigen würden.

Mein Tip: suchen Sie sich einen unabhängigen Finanzierungsmakler. Er hat viele Banken, die er vergleichen kann und kann Sie auch beim Finanzierungskonzept beraten (achten Sie z.B. auf Alternativen mit Zinsbindungen von z.B.20 Jahren). Das kostet Sie nichts, denn er wird von der gefundenen Bank bezahlt. Die freut sich nämlich, daß Sie einen Kunden bekommt und der Berater die ganze Arbeit erledigt. Achten Sie bei der Suche darauf, daß es sich um jemanden handelt, der unabhängig ist, schon länger am Markt und der möglichst nur Finanzierungen macht. Berater, die einen ganzen Bauchladen an Leistungen anbieten, haben in aller Regel auch nur von allem nur ein generelles Wissen. Es muß nicht unbedingt jemand direkt vor Ort sein, viele Berater können telefonisch und via e-Mail beraten.

Alexander Solya

Kommentar von GRme83 ,

Hallo Herr Solya,

danke für Ihre wirklich hilfreiche Antwort. Ich plane sowieso Anfang nächsten Jahres mit einem Finanzierungsberater Kontakt aufzunehmen. Ich habe dahingehend auch schon Empfehlungen erhalten. Und dann bauen wir ja doch vielleicht früher als erwartet :)

Kommentar von GRme83 ,

Und macht es in diesem Fall mehr Sinn einen Bausparvertrag für die Nachfinanzierung in ca. 20 Jahren abzuschließen oder sollte man dann doch lieber die Beträge für den Bausparvertrag in die Sondertilgung stecken?

Kommentar von baufinord ,

...Selbständige sollten ggf. eher das Bausparmodell wählen und darauf achten, dass der Vertrag nicht an die finanzierende Bank abgetreten wird...Vorteil: es bleibt eine Liquiditätsreserve, Sondertilgungen dagegen sind "futsch" (in der Regel nicht "rückholbar")...

Kommentar von hypothekenteam ,

Machen Sie denn eine Zinsbindung von 20 Jahren? Wenn Sie eine kürzere machen, dann haben Sie unter Umständen ein Loch während einer Hochzinsphase, in welcher der Bausparvertrag (BSV) noch nicht zuteilungsreif ist. Ein BSV kann nicht schaden (Sie schaffen so auch eine Liquiditätsreserve), aber nur, wenn Sie das Darlehen ganz normal tilgen. Also kein Finanzierungsmodell machen, bei dem Sie jetzt keine Tilgung zahlen, weil Sie den BSV mit dem dafür vorgesehenen Geld ansparen. So eine Kombination rechnet sich nur bei kurzen Ansparungszeiten von i.d.R. 10 Jahren für den BSV. Aber das führt schon sehr ins Detail und sollte von einem Berater gemacht werden, der die Details kennt.

Antwort
von GRme83,

Ich möchte an dieser Stelle betonen, dass ich definitiv bis Ende 2013 warten wollte mit der Finanzierung, da ich die 3 Jahre auf jeden Fall vollmachen will. Bis dahin werde ich dann, wenn alles so weiter läuft ca. 30.000€ EK + das Grundstück habe. Der Preis von 270.000€ ist auch nur ein Preis eines ersten unverbindlichen Angebots. Daran lässt sich allerdings noch sicherlich einiges regulieren, wie bestimmte Eigenleistungen oder auch Ausstattungsmerkmale. Mein Ziel ist eigentlich maximal 250.000€ für den Hausbau zu investieren.

Antwort
von Glueckli,

Also wirklich, ich würde weiter sparen. Nehmen wir einmal an, einer von Euch könnte aus irgendeinem Grunde nicht mehr arbeiten, was dann? Dann habt Ihr ein Haus an die Backe aber nix mehr zum Leben. Ihr müsstet auf jeden Fall Rücklagen bilden, damit Ihr noch was zum Leben habt. Also ich würde wirklich warten.

Liebe Grüsse

Antwort
von baufinord,

Ich würde insbesondere auf folgendes achten: Ausstattungen wie Einbauküche, Sauna usw. werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Das bedeutet, dass diese letztlich aus dem Eigenakpital zu zahlen sind. Natürlich gibt es auch die eine oder andere bank, die diese Kosten mitfinanziert, allerdings führt das dann zu höheren Zinssätzen.

Was die Dauer der selbständigkeit angeht: in den Bedingungen der meisten Banken heißt es "...mindestens 3 volle Kalenderjahre selbständig tätig...". Zudem setzen Banken in der Regel nicht das aktuelle Einkommen des laufenden Jahres an, sondern den Durchschnitsswert der letzten 3 vollen Kalenderjahre (oder sogar den niedrigsten Wert aus den letzten 3 Jahren). Es könnte bei der Finanzierung also kniffelig werden, insbesondere weil sich diese Rahmenbedingungen in absehbarer zeit nochmals verschärfen dürften.

Bei der Relation "Grundstück für 25.000 Euro" und "Hausbau für 270.000 Euro" werde ich immer hellhörig. Das klingt nach einer Region mit allgemein eher niedrigen Preisen. Die Frage ist, ob sich eine solche Immobilie -im Fall der Fälle- wieder zu einem entsprechenden Preis "losschlagen" lässt (Banker nennen das "Wiederverwertungsrisiko"). Auch das wird bei einer Kreditentscheidung einer Bank eine Rolle spielen, zumal eine hochwertige Innenausstattung (Einbauküche, Sauna etc.) keinen echten Einfluß auf den Immobilienwert hat..

Ich persönlich würde DAS Bauvorhaben nur durchziehen, wenn ich mir hinsichtlich meines Geschäftes absolut sicher bin und in absehbarer Zukunft nicht wieder verkaufen will.

Ansonsten: warten bis die 3 vollen Kalnderjahre rum sind. Die Zahlen der 3 Jahre vernünftig aufbereiteten (vom Steuerberater; Steuerbescheide sollten auch vorliegen) und bis dahin EK für die Ausstattung und "den Kleinkram" beim Hausbau ansparen. Dass die Zinsen in absehbarer Zukunft "durch die decke schiessen", steht eigentlich nicht zu befürchten.

Antwort
von Jlagreen,

Also eine Sache fällt mir direkt auf und zwar scheint vom mtl. Netto wohl nicht viel übrig zu bleiben, denn die Annahmen sind wie folgt:

  • Ersparnisse 2012: 10.000€ + Grundstück
  • Ersparnisse 2013: 20.000€ + Grundstück

Demnach sind geplant 10.000€ zu sparen. Was erstmal ja nicht schlecht ist, demgegenüber jedoch stehen folgende Einnahmen:

  • Mann 4.000€ Netto/Monat
  • Frau 1.500€ Netto/Monat

D.h. es sind 6.500€/Monat, die die Haushaltskasse auffüllen. Gespart werden können davon aber wohl nur 833€. Was passiert mit dem Rest (stolze >5000€) ? Werden die tatsächlich ausgegeben? Wie hoch sind Fixkosten und wie hoch die variablen Kosten?

Vor allem, wie hoch wäre die geplante mtl. Tilgungsrate in €?

Mein Rat: Bevor man sich daran macht einen hohen Kredit mit entsprechender Verbindlichkeit aufzunehmen, sollte man unbedingt die eigenen finanziellen Verhältnisse genau kennen. D.h. Haushaltsbuch führen, Ausgaben minimieren, Sparen und lernen auch mit weniger Geld zurecht zu kommen. Denn egal wie die Einkommensverhältnisse sind, ein Hauskredit beschränkt die finanziellen Möglichkeiten immer ein wenig.

Ich sehe daher das Problem weniger darin, dass es den Kredit nicht geben wird, sondern vielmehr darin, dass der Kredit ein typischer 30-40J. Kredit mit niedriger Tilgung wird. D.h. am Ende zahlt man locker den doppelten Betrag fürs Haus (Kredit+Zinsen). So viel Geld den Banken schenken, will wohl keiner, aber dennoch machen es viele...

Kommentar von GRme83 ,

Da ist wohl etwas nicht richtig angekommen. Ich habe in 1 Jahr sicherlich mehr als 10.000€ angespart. Im Monat bleibt derzeit ca. 2000€ übrig. Dies macht dann natürlich etwa 20.000€ Überschuss pro Jahr. Ich rechne nur schon einen gewissen Risikofaktor ein, da ich ja selbständig bin und meine Einnahmen dementsprechend nicht gesichert sind in der Zukunft wie bei einer Festanstellung. Wenn alles glatt läuft habe ich in einem Jahr 30.000€ und in 2 Jahren 50.000€.

Antwort
von althaus,

Ich bin da eher vorsichtig, denn das Eigenkapital ist echt wenig. Auch in 2 Jahren wird es nicht viel mehr sein, da eine recht hohe Summe zu finanzieren ist. An Deiner stelle würde ich noch ein paar Jahren ansparen, um das Eigenkapital zu erhöhen, denn ihr verdient zusamme recht gut und ich denke mir, daß 2.000 Euro/Monat gespart werden kann, so daß es in 3 Jahren schon etwas besser aussieht. Also in den nächsten Jahren eisern sparen und dann rann an das Fachwerkhaus. Bis dahin weißt Du auch ob Deine Selbständigkeit Bestand hat und auch in den Folgejahren mit derartigen Einnahmen zu rechnen ist. Das wäre dann auch für die Finanzierung eine gute Grundlage.

Antwort
von robinek,

Würde das Risiko auf alle Fälle eingehen! Wie schon beschrieben mir weitere Finanzierungsmöglichkeiten einholen. Was bezahlt Ihr selbst momentan an Miete? Fällt ja dann auch weg. (No risc, no fun) Haus bauen hast Du festen Wert, weiter sparen - das Geld wird immer weniger wert. Zinsen könnten steigen! Warum gleich einen Hausplaner? Gibt viele ander Möglichkeiten. Würde auf keinen Fall länger warten! Habe selbst ohne jegliches Eigenkapital (nur beider gutes, gesichertes Einkommen) mehrere ET.-Wohnungen erstanden

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