Frage von HannesSe34, 44

Haftung bei Erbengemeinschaft?

Mein Vater und ich besitzen zusammen in wirtschaftlich attraktiver Lage ein Mehrfamilienhaus. Ich besitze 2/3 des Hauses, da ich Erbteile von Verwandtschaft gekauft habe und werde irgendwann auch den 1/3 Anteil meines Vaters erben.

Wir wollen gemeinsam das Haus totalsanieren, wozu mein Vater 100.000 Euro Eigenkapital beisteuert. Die Gesamtkosten belaufen auf sich auf ca. 350.000 Euro. Ich benötige daher einen Kredit von ca. 220.000 Euro, den ich als Beamter mit Eigenkapital prinzipiell auch bekommen würde.

Kreditnehmer wäre also folglich ich. Mein Vater unterstützt das Vorhaben, möchte aber verständlicherweise nicht über seinen Erbteil hinaus, d.h. also mit seinem Vermögen und anderem Immobilienbesitz, für mich mithaften, falls mir etwas zustoßen sollte. Er wäre bereit mir seinen Anteil von 100.000 Euro als Eigenkapital zu dem Kredit dazuzugeben, da ja ein Großteil der Kosten auf "Gemeinschaftseigentum" wie Dach, Fassade, Heizung, Fenster etc entfällt.

Das Haus hat auch in dem aktuellen unsanierten Zustand einen Wert von ca. 300.000 Euro, danach wird es im Wert natürlich weiter steigen. Eine Wohnung im Haus wird vermietet, den Rest bewohne ich im Eigennutz.

Werden die Banken eine Teilung in Eigentumswohnungen verlangen (was wir nicht wollen) oder wird es eine Regelung geben, die unseren Vorstellungen entspricht?

Vielen Dank für kompetenten Rat!

Hr. Seiler

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Antwort
von Franzl0503, 21

Hannes:

Sachverhalt: Junior 2/3, Senior 1/3 Bruchteilseigentümer eines
Grundstücks in attraktiver Lage mit sanierungsbedürftigem
Mehrfamilienhaus, Anzahl der WE unbekannt,   derzeitiger VW
ca. 300 000, Sanierungskosten rd. 350 000, Fremdmittelbedarf 220 000.

VW-Schätzung nach fachgerechter Sanierung: 300 000 + 50 % aus 350
000, total 475 000, Beleihungswert 0,9 =  428 000, beleihbar mit
max. 0,5 =  214 000, (statt 0,6). Annuität langfristig 6 % =
12.840 p.a., mtl. 1.070,--. Voraussichtlicher Miete-Rein-Ertrag
(Schätzung nach Sanierung und Vollvermietung) ebenfalls unbekannt.

Bank darf eine  wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Hauses nach fachgerechter Sanierung von mindestens  40 Jahre erwarten.

Senior haftet für Darlehen nur dinglich, wenn er seinen Anteil
nicht an den Junior veräußern sollte.

Es ist bereits im ersten Vorgespräch mit der Bank besonders darauf hinzuwirken, dass der Senior auf keinen Fall auch persönlich (mit seinem sonstigen Vermögen) haftet. Die persönliche alleinige Schuldhaft des Juniors sollte der Bank genügen, einwandfreie Bonität und rentierliche Vollvermierung vorausgesetzt.

Auch in der notariellen Grundschuld-Bestellungsurkunde ist hierauf zu achten (wird oftmals übersehen).

Mehr kann ich dazu aus der Ferne nicht schreiben.

Kommentar von Valeskix ,

Ich kenne mich im bürgerlichen Vertragsrecht nicht so aus. Sind Erbengemeinschaften nicht - wenn etwas passiert - gesamtschuldnerisch haftbar?

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