Frage von Johnnynbg,

Grundstück kleiner nach Vermessung - Verkäufer will Differenz nicht bezahlen

Hallo,

wir haben folgendes Problem. Im Oktober 2012 kaufen wir einen Teil eines 3000 qm Grundstücks. Unsere vorläufig geschätzte Größe der Teilfläche war 624 qm. Hierbei wurde ein Quadratmeterpreis von 105 Euro, welcher auch notariell als Bemessung für eine Ausgleichszahlung festgelegt wurde, vereinbart. Im Nachhinein wurde festgestellt, dass es sich um einen Mischpreis handelte, da die Gesamtfläche sich aus Baufläche 200 Euro/qm und einer Wiesenfläche mit 25 Euro/qm besteht. Dies wurde allerdings schriftlich nirgends fixiert. Nach der Vermessung beträgt unser Grundstücksfläche nun 606 qm. Weiter nicht schlimm, aber die verloren gegangene Fläche stammt von der Wiesenfläche, welche laut dem Verkäufer ja weniger Wert ist. Nun weigert sich der Verkäufer mit uns beim Notar einen Termin zu vereinbaren um die Eintragung ins Grundbuch vollziehen zu können, da er ja umgehend nach Eintragung die Flächendifferenz von ca. 1650 Euro bezahlen sollte. Eine Auflassung sowie die Vormerkung im Grundbuch sind schon vorhanden. Hat der Verkäufer da irgendeine Chance? Der Notarvertrag ist doch bestehend, oder?

Antwort
von RatsucherZYX,

Meist steht auch in den Notarverträgen, dass für Mehr- oder Minderflächen keine Gewähr übernommen wird. Wenn das bei dir auch so ist, stehen die Chancen nicht gut.

Kommentar von Johnnynbg ,

Bei uns ist Vertragsbestandteil, dass die Flächendifferenz über den Euro/qm Preis auszugleichen werden muss. Hätten wir mehr Fläche, müssten wir also noch was drauflegen. Ich weiß nur nicht, ob der Verkäufer sich hier nun so quer stellen kann, denn er hat den Vertrag ja schließlich auch unterschrieben.

Kommentar von RatsucherZYX ,

Da der Ausgleich für eine evtl. Flächendifferenz bereits Vertragsbestandteil ist, hat er auch zu erfolgen. Du hast einen Durchschnittspreis für das gesamte Grundstück bezahlt, also ist der auch, wenn er so im Vertrag steht, die Basis für den Ausgleich.

Da sollte der Notar noch einmal ein wenig nachhelfen, den Verkäufer auf den rechten Weg zu bringen.

Kommentar von LittleArrow ,

Was Euch lt. Vermessung fehlt, ist für den Verkäufer an Fläche "zugewachsen". Er ist dadurch ja eindeutig bereichert worden.

Antwort
von Franzl0503,

John:

Wenn ich dich richtig verstehe, liegt ein notariell beurkundeter Kaufvertrag mit Auflassung und Bestellung einer Auflassungsvormerkung über eine noch nicht vermessene Teilfläche von 624 qm zu einem Qm-Preis von 105 € vor.

Die Messungsanerkennung in notariell protokolierter Form steht bevor. Den Kaufpreis hast du bereits vor der Eigentumsumschreibung bezahlt.

Die (unwesentliche) Grundstücks-Flächen-Differenz beträgt nach der Vermessung 18 qm = 2,88 % = 1.890 €.

Es gilt der vertragsgemäß vereinbarte Kaufpreis für 606 qm von 105 €/qm, unabhängig vom Mischverhältnis. Hierüber wird der amtieren Notar den uneinsichtigen Verkäufer belehren.

Kommentar von Johnnynbg ,

Hallo,

Danke, dass war sehr hilfreich. Diesbezüglich müssen wir also den Notar nochmals in Gebet nehmen um unseren Standpunkt deutlich zu machen.

Die Nachbarpartei hat genau den gleichen Fall. Nur bei denen beträgt bei identischen Parametern die negative Differenz der Fläche 150 qm. Diese haben nun lediglich eine Grundfläche von 560 qm. Dies ist eigentlich der Hauptstreitpunkt, da der Verkäufer den Nachbarn nun über 16000 Euro zurückzahlen müsste. Vertrag ist mit unserem identisch. Hier sollte es sich auch so verhalten, oder?

Danke

Kommentar von Franzl0503 ,

Jon:

Nicht den Notar "nochmals ins Gebet nehmen" - beten hilft hier ohnehin nichts - , der Notar hat anscheinend alles richtig beurkundet. Vielmehr wird der Notar den Verkäufer zu belehren haben, dass er aufgrund der unmissverständlichen Vertragsbedingung die Kaufpreisdifferenz an dich auszukehren hat (Vertragstreue).

Sonst hätte es im Kaufvertrag (eher selten) heißen müssen: "Ergibt sich nach der amtlichen Vermessung eine Grundstücksflächendifferenz von bis zu 3 %, ist diese kaufpreismäßig nicht auszugleichen."

Antwort
von Privatier59,

Ich kann bei dieser Sachverhaltsschilderung einen Punkt nicht nachvollziehen: Es besteht doch ein notarieller Kaufvertrag, ansonsten gäbe es doch keine Auflassung und keine Vormerkung. Wozu müßt Ihr denn nochmals zum Notar? Alle erforderlichen Erklärungen werden doch in einem Termin abgegeben.

Und mit der Preisvereinbarung ist das eine heikle Sache: Grundstückskaufverträge bedürfen der notariellen Form. Formlose Nebenabreden sind ungültig.

Kommentar von RatsucherZYX ,

Wozu müßt Ihr denn nochmals zum Notar?

Wegen der Flächendifferenz, die einen Minderwert von € 1650 bedingt.

Kommentar von Privatier59 ,

Ohne Kaufpreisvereinbarung gibt es keinen Kaufvertrag!

Kommentar von Johnnynbg ,

Hallo, danke für die schnelle Antwort. Der erneute Notartermin ist zur Messungsanerkennung und zur Auflassung. Der notarielle Quadratmeterpreis wurde von den Verkäufern festgesetzt.

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