Frage von Okanikolov, 32

Grundschuldänderung für besseren Beleihungsauslauf

Hallo, ich möchte das Haus meiner Schwiegereltern kaufen! Restschuld soll übernommen werden bzw. Getilgt und neufinanziert werden, damit die Schwiegereltern Schuldenfrei sind.Restschuld beläuft sich auf 115t€ + VFE 20t€ = 135t€. Das Haus hat eine eingetragene Grundschuld von 174t€ (Stand 2001).

Der Wert des Hauses dürfte sich jetzt m.E. auf ca. 200t€ Belaufen...Gefragte Lage etc....

Wenn ich nun bei der Bank den Beleihungsauslauf ermitteln lassen will macht es doch Sinn die "neue" 200t€ Grundschuld einzubeziehen, oder.

Ich möchte mein Eigenkapital(10t€) nur für die anfallenden Notarkosten einsetzen....

Welche Kosten kommen zwecks Eintragung Grundschulderhöhung auf mich zu??? Und ist dies überhaupt möglich?

Danke vorab,

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 25

Hallo Okanikolov,

der Beleihungswert einer Immobilie entspricht in der Regel ihrem aktuellen Marktwert. Manche Banken ziehen von dem aktuellen Verkehrswert noch einen Sicherheitsabschlag (z.B. 10%) ab, um den Beleihungswert eines Objekts zu ermitteln.

Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des von der Bank ermittelten Beleihungswertes, der fremdfinanziert - also beliehen - wird. Dieser ist unter anderem wichtig für die Konditionsfindung der jeweiligen Bank.

Wenn Du die komplette Finanzierung über ein Kreditinstitut planst, ist für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs nicht die eingetragene Grundschuld sondern das in Anspruch genommene Darlehen ausschlaggebend.

Ich empfehle Dir ein Beratungsgespräch bei Deiner Hausbank oder einem Finanzierungsvermittler wahrzunehmen, um die Details Deines Anliegens zu besprechen. So kann eine für Dich passende Finanzierung gefunden werden.

viele Grüße Kurt,

Interhyp AG

Antwort
von wfwbinder, 17

Vorsicht!!!!!!!!!!!!

Zu welchem Wert soll denn gekauft werden?

Eigentlich heißt es, dass keine gemischte Schenkung vorliegt, wenn der Kaufpreis höher ist als die Hälfte des tatsächliche Wertes, aber ich wäre da vorsichtig aber so 140,- = 70 % sollten reichen.

GRunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3Nr. 6 GrdEStG), weil Schwiegerkinder den Kindern gleich gestellt sind.

Kosten für die Grundschuldeintragung udn den Kaufvertrag zusammen dürften so bei 2.000,- Euro liegen. Eintragen lassen, kannst Du soviel Du willst.

Wo werden denn die Schwiegereltern wohnen?

Bekommen die Ein Wohnrecht?

Wird das eingetragen?

Wenn ja, müssen sie der Bank den Vorrang einräumen, sonst macht die Bank nicht mit.

Du schriebst "...ich kaufe das Haus meiner Schwiegereltern..." Macht Deine Frau dabei nicht mit?

Bei der höheren Beleihung ist zu berücksichtigen, dass wenn Du vermietest, die Zinsen trotzdem nur für die Darlehnshöhe abzuziehen sind, die für den Kauf des Hauses gebraucht wurde (+ggf. Renovierung).

Kommentar von Okanikolov ,

Die Eltern werden in eine kleine Mietswohnung ziehen, Sie schenken uns quasi das Haus.... Quasi weil es ja noch ordentlich beliehen ist... Die Eltern bekommen kein Wohnrecht oder dergleichen! Meine Frau (Hausfrau) macht schon mit, zumindest der Form halber...ich werde die Raten bezahlen ;)

Es ist halt so, das die Schwiegereltern in Frührente gehen wollen und ein Hausverkauf an dritte für Sie (trotz meiner "Gewinnprognose") nicht in Frage kommt.... Ich verdiene Gut 3k Netto, keine Verbindlichkeiten etc. Wir wohnen noch zur Miete usw. Es bietet sich halt an....

Du schriebst "eintragen lassen kannst du soviel du willst". Ich bin davon ausgegangen, dass die Bank die Höhe der Grundschuld festlegt.... Bin nun etwas verwundert...

Kommentar von wfwbinder ,
  1. Was heißt meine macht schon mit? steht sie mit im Kaufvertrag oder nicht? es kann, wie Du aus den Antworten gesehen hast, schon Auswirkungen haben.

  2. Mit, "man kann eintragen soviel man will" hatte ich gemeint, es gibt rechtlich eigentlich keine Grenze. Man läßt natürlich schon aus Kostengründen nciht mehr eintragen, als man sich als Kredit holt/holen will. Ich hatte es nur so aufgefaßt, dass Du die Grenzen ausreizen wolltest.

  3. mein Rat wäre: Verkauf für die 200.000,- Schätzwert. kostet zwar etwas mehr gebühren, aber garantiert kein Ärger mit dem Finanzamt (befürchtete gemischte Schenkung mit Überschreitung des Freibetrages bei dir.). Den Teil des Kaufpreises, der höher ist als die Schulden, die übernommen werden, können Deine Schwiegerelteern dann dir mit 20.000,- und Deiner Frau (gesamten Rest) schenken.

Antwort
von MadRampage, 15

Eigentlich ist ein ganz normaler Kauf: Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird, dann muss der Verkäufer (Deine Schwiegereltern) die Grundschulden auf seine kosten tilgen lassen und die Darlehen mit Hilfe des Kaufpreises (von 200k?) zurückzahlen inkl. der VFE:

  • auf den Kaufpreis sind je nach Bundenland rund 4%-6% Grunderwerbssteuer fällig
  • es kommen nochmal ca. 1,5% Notar und Gerichtskosten dazu
  • plus einige Hundert Euro Notarkosten für die Grundschuldeintragung

Würde der Darlehensvertrag auf Dich übertragen (die Bank wird Deine Bonität sehr genau prüfen) wäre der Kaufpreis entsprechend 200k - 115k (Restschuld) = 85k. Es wird dann aber im 2ten Rang schwer werden diese 85k zu finanzieren

Oder soll das Objekt verbilligt an Dich verkauft werden? Bei angenommen 150k wären 50k als Geschenk anzusehen. Als Schwieger-kind hast Du nur einen Freibetrag von 20.000€, so dass auf 30.000 dann 30% Schenkungssteuer = 9.000€ anfallen würde

Oder kaufst Du das zusammen mit dem Ehepartner = Kind der Schwiegereltern? Hier (Eltern->Kind) sind die Schenkungsfreibeträge deutlich höhere

Kommentar von wfwbinder ,

Lieber @MadRampage, btte überprüfe Dein Posting.Der Kaufpreis ist der Wert auf den die sich einigen. Die Schulden, wenn übernommen, mindern nur die Zahlung die zu leisten. Also selbst wenn nur für Schuldenübernahme gekauft wird, ist der Kaufpreis eben diese Höhe.

Aber dafür keine GrdESt.

Deine Ausführung zu dem Schenkungsproblem ist richtig, aber in der Durchführung umstritten. Es gibt Urteile, wo keine gemischte Schenkung angenommen wird, wenn der Kaufpreis höher ist als die Hälfte des Wertes. Aber auch Rechtsprechung, die unter 70 % schon von einer gemischten Schenkung ausging.

Kommentar von MadRampage ,

Hallo wfwbinder

Danke für Deine Anmerkungen und Hinweise. Ich bin tatsächlich davon ausgegangen dass Schwieger-Kinder nicht von der GrdESt befreit sind wenn diese alleine kaufen. Aber im Gesetz (§3 Nr. 6 Grunderwersteuergesetz) steht eindeutig: "Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich"

Wieder was gelernt, auch die 70% Grenze :)

Kommentar von wfwbinder ,

Zu irgendetwas muss ich ja nütze sein. mancher meint nämlich ich eigne mich nur als schlechtes Beispiel. ;-)

Antwort
von Franzl0503, 11

Okanikolov:

Der Realkreditspezialist der Bank könnte wie folgt rechnen:

Marktwert der Immobilie 200 000, Beleihungswert 90 % = 180.000, Beleihungsmöglichkeit max. 80 % = 144.000, abzulösende Restschuld 135 000, verbleiben ganze 9 000 €.

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