Frage von stefan2208, 121

Grundschuld auf 2 Häusern in einem Grundstück

Hallo,

ich und meine Freundin wohnen in einem Haus auf dem Grundstück ihrer Eltern. Das Haus ist über eine Bank finanziert und wir zahlen die monatliche Rate an die Eltern, da diese damals den Kredit aufgenommen haben. Wir möchten das Haus jetzt auf uns übertragen. Die Bank möchte allerdings beide Häuser als Sicherheit für den Kredit behalten, was die Eltern von meiner Freundin nicht wollen. Ist es eventuell möglich, eine Rangfolge der Grundschulden festzulegen, damit unser Haus an erster Stelle steht und erst dann das Haus der Eltern. Unser Haus hat einen Wert, der den Restkreditbetrag übersteigt.

Antwort
von wfwbinder, 86
  1. Es ist logisch, dass die Bank das will, die ist zur Zeit perfekt besichert.

  2. Man könnte mit der Bank sprechen, die Besicherung auf dem anderen Haus zu begrenzen.

  3. Ist das Grundstück schon geteilt? soll es geteilt werden? Oder soll Euer (das von Euch bewohnte Haus) mit einem Erbbaurecht verbunden werden?

  4. "Freundin." Wie werden die Eigentumsverhältnisse an Eurem Haus sein?

  5. In dem ganzen Fall liegen Tretminen noch für andere Punkte, als nur bezüglich der Grundschulden. Ich denke da an hier schon mehrfach gestellte Fragen wie: "Ich habe 10 Jahre lang zinsen udn Tilgung für unser Haus gezahlt, nun Trennung, das Haus gehört angeblich nur meiner EX," oder "Wie kriege ich meinen Ex aus dem Kreditvertrag, die Bank will mich allein als Kreditnehmerin nciht akzeptieren," oder vor 10 Jahren musste mein Ex bei der Überragung der Grundstückhälfte von meinen Eltern auf ihn Schenkungssteuer zahlen udn nun muss ich nochmal Grunderwerbsteuer zahlen." usw. usw.

  6. Denkt dran, die Übertragung auf Deine Freundin kostet keinen Cent Steuern (solange das Haus nicht mehr als 400.000,- Wert ist), aber auf Dich kostet es zumindest Grunderwerbsteuer.

Kommentar von EnnoBecker ,
solange das Haus nicht mehr als 400.000,- Wert ist

Wir sind bei mehr als 400'. Vorausgesetzt, es gab keine relevanten Vorschenkungen

  1. Das Haus gehört offenbar beiden Eltern. Jeder Elternteil kann 400' verschenken. Da sind wir schon bei 800'.
  2. Offenbar soll ein Teil (die Hälfte?) des Hauses an den Fragesteller selbst verschenkt werden, was wegen der Schenkungsteuer eine blöde Idee ist.

Außerdem ist das Haus auch noch belastet. Sofern die Schulden mit übernommen werden, haben wir eine gemischte Schenkung. Das Haus kann also bestenfalls gern mehr als eine Million wert sein.

aber auf Dich kostet es zumindest Grunderwerbsteuer.

Beim Verkauf oder bei der gemischten Schenkung, ja.

Kommentar von wfwbinder ,

vollkommen richtig, wir haben mal wieder keine kompletten Informationen. Daher auch meine Warnungen in alle Richtungen.

Nur kennen wir auch die Planungen im persönlichen Bereich einfach nicht, wodurch die Grundlage für einen wirklich guten Rat fehlt.

Kommentar von EnnoBecker ,

Eben.

Wenn man hier ALLE möglichen Varianten beschreiben wollte, könnte man daraus auch gleich ein Lehrbuch machen.

Und dem Fragesteller ist dabei auch nicht geholfen.

Kann man nur nachhaken.

Antwort
von Franzl0503, 84

Stefan:

Auf dem Grundstück der Eltern deiner Freundin wurde ein weiteres Haus errichtet. Auf dem Grundstück lastet in Höhe des Baudarlehens eine Grundschuld. Du und deine Freundin möchten nun Eigentümer des von euch konzipierten (zweiten) Hauses werden

Es bedarf der realen Teilung des Grundstücks. Das Grundstück ist neu zu vermessen, die betreffende Parzelle wird vom Stammgrundstück abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück auf einem neu anzulegenden Grundbuchblatt eingetragen. Dieser Vorgang gilt im übrigen auch bei der Einräumung eines Erbbaurechts.

Oder das Objekt wird in Wohnungseigentum aufgeteilt: Wohnung 1) = Haus 1) = Eltern; Wohnung 2) = Haus 2) = Ihr beide.

Die Grundschuld der Bank wäre entsprechend der Werts der einzelnen Parzellen aufzuteilen.

Die Grundstücksteilung als solches bedarf nicht der Zustimmung der Bank, weil nach Teilung aus der Grundschuld eine Gesamtgrundschuld entsteht und sich an der dinglichen Haftung nichts ändert. Die Bank muss aber einer Aufspaltung der Grundschuld zustimmen.

Empfehlung: Die Bank möge vorweg die Grundschuldbeträge nennen, die nach Grundstücksteilung auf die einzelnen Parzellen entfallen. Falls ihr beide der Bank gegenüber nicht persönlich haftet, wird sie die persönliche Schuldübernahme zur Auflage machen.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten