Frage von Oduwa, 133

Geschenktes Haus vermieten oder selbst bewohnen?

Ich habe ein ca. 40 Jahre altes Haus geschenkt bekommen. Ölheizung muss sicher bald erneuert werden und Fenster/Außenfassade erneuert, bzw. energetisch saniert werden. Ansonsten wurden im Inneren immer wieder Renovierungen getätigt über die Jahre.

Ist es besser das Haus noch vermietet zu lassen und die Miete zu sparen um eventuell Reparaturen zu tätigen und dann auch absetzen/abschreiben zu können, oder ist es besser, selbst einzuziehen und die Renovierungen dann so zu zahlen?

Im Internet finde ich immer nur was zu Haus kaufen und vermieten... aber leider nichts zu meinem Fall...

Vielen Dank für produktive Ratschläge!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von wfwbinder, 94

1. Wie hoch sind die mieteinnahmen netto (also nach Kosten)?

2. Wie hoch ist die eigene Miete?

3. Du hast das Haus geschenkt bekommen, also vermutlich keine darauf lastenden Schulden, somit keinen Schuldzinsabzug.

4. die Abschreibungen überniommst Du ggf. vom Rechtsvorgänger.

5. Damit könnte es sein, dass Du den ÜBerschuss aus der Vermietung versteuern musst.

6. das würde bei eigener Nutzung entfallen.

aber:

7. Die Kosten für die Sanierung/Renovierung sind je nach Charakter eventuell sofort abzugsfähig, oder über 5/10 Jahre zu verteilen. im Schlimmsten Fall der Abschreibungsbasis zuzurechnen und abzuschrieben.

8. Es kann daher für Dich u. U. günstig sein erstmal genau zu ermitteln, welche Arbeiten notwendig sind. Was die Kosten werden und wie Du das finanzieren möchtest.

9. Dann prüfen, ob ein Teil davon noch während die Vermietungsphase gemacht werden können und so steuerwirksam sein könnten.

Vorschlag:

Lieste der Arbeiten.

Dann Angebote anfordern.

Mit diesen Agaben einen Steuerberater aufsuchen und das durchgehen.

Kommentar von Oduwa ,

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

1. 1700 Euro ist die momentane Kaltmiete

2. ich zahle 730 Euro in der Mietswohnung

3. auf dem Haus lasten keinerlei Schulden und die Überschreibung kostet mich nichts, außer, dass ich die NK-Vorrauszahlungen für dieses Jahr anteilig zurückzahlen muss

5. Ja, den Überschuss muss ich versteuern, wenn ich nichts absetzen kann

7. ab wann muss ich abschreiben? Ich habe gelesen, dass bei Kosten über 400 Euro ich nur über mehrere Jahre abschreiben kann und nichts absetzen.

8. Ich würde wahrscheinlich eine Pelletsheizung einbauen, 17 Fenster und 5 Außentüren erneuern und die Fassade energetisch sanieren. Zur Finanzierung brauche ich einen Kredit. Die Kosten sind denke ich im 6-Stelligen bereich.

9. Ich würde es gerne zu Vermieterzeiten machen, falls sich das lohnt. Allerdings weiß ich nicht, ob ich dann im Nachhinein noch Eigenbedarf anmelden kann. Bzw. wird es wahrscheinlich schwieriger dann später, als jetzt gleich bei der Übernahme des Hauses.

Das mit dem Steuerberater habe ich mir auch schon überlegt, danke auch für den Tipp, dass ich mir vorher auch noch Angebote einholen lasse. Das wird sicher eine Weile dauern und dann muss ich so oder so im Nachhinein Eigenbedarf anmelden.

Vielen Dank für die den tollen Kommentar!

Kommentar von wfwbinder ,

Eigenbedarf ist zeitlich unabhängig. Egal ob nun kurz nach der Schenkung, oder in 5 Jahren.

Das mit der 400,- Euro Grenze ist nicht richtig.

Die von Dir genannten Maßnahmen fallen unter § 7e EStG und sind über 10 Jahre abzuschreiben.

Habe nochmal nachgesehen, Anschaffungsnaher Aufwand gilt bei Dir nciht, weil Du es geschenkt bekommen hast.

Also die Zinsen des Kredites kannst Du natürlich abziehen udn die Kosten für die neue Heizung und die Fenster über 10 Jahre abschreiben.

Ich rate Dir, die Vermietung beizubehalten, denn damit kannst Du den Kredit zurück zahlen.

Nach 9 Jahren dann wegen Eigenbedarf kündigen. Weil der 9 Monate Kündigungsfrist hat.

Kommentar von Snooopy155 ,

Bei den Angaben zur Kaltmiete würde ich einen Umzug hinten anstellen und die Renovierungen in Etappen durchführen um auch den Mieter nicht zu verschrecken. Beginnen würde ich mit der Außenhaut oder den Fenstern. Beides beeinträchtigt den Mieter kaum. Aber nicht vergessen, diese Maßnahmen sollte man dem Mieter rechtzeitig ankündigen und wenn man mit dem Gedanken spielt einen Teil der Kosten als Modernisierung auf den Mieter umzulegen sind auch hier die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Um den Mieter weiter zu halten, sollte sich auch überlegen, ob dieser bereit wäre die neue höhere Miete zu bezahlen oder ob man leicht einen neuen potenten Mieter finden kann. Wenn nein - dann ist es eine Überlegung wert auf eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zu verzichten.  Die Kosten für neue Fenster oder  oder die anderen Instandhaltungsmaßnahmen kann man in 2-5 Jahren abschreiben - der optimale Zeitraum sollte mit einem Steuerberater abgeklärt werden und hängt auch von Deinem sonstigen Einkommen ab.

Antwort
von Snooopy155, 78

Für diese Entscheidung solltest Du Dir einmal eine Renditerechnung anstellen - denn nur im vermieteten Zustand kannst Du sämtliche Kosten abschreiben und wirst über negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Deine Einkommenssteuerzahlungen reduzieren. Aber das ist nur der eine Aspekt. des anderen gilt es zu bewerten wie Du mit Deinen bisherigen Wohnverhältnissen zufrieden bist und welchen Aufwand Du betreiben mußt wenn Du in das Haus umziehst. Neue Möbel, Weg zur Arbeit, soziales Umfeld usw. Wenn derzeit solide Mieter im Haus sind, dann würde ich daran nichts ändern.

Kommentar von Oduwa ,

Vielen Dank, das mit dem Aufwand ist ein guter Tipp!! Die Möbel würde ich Zimmer für Zimmer erneuern, bissl was habe ich, was man so alles braucht, der Rest würde dann kommen. Weg zur Arbeit bleibt sich gleich und soziales Umfeld verbessert sich. Mieter sind solide momentan. Aber gute Dinge die man bedenken sollte!! Danke!

Antwort
von LittleArrow, 40

Die Ölheizung ist sicherlich nicht 40 Jahre alt, sondern wurde schon mal erneuert.

Bei energetischen Verbesserungen plant man von außen nach innen, also erst die Außenfassade-, Dach- und Fensterdämmungen verbessern und dann daran die Heizungsleistung anpassen. Ich empfehle Dir das Buch



Vom Altbau zum Effizienzhaus: Modernisieren und energetisch sanieren, Planung, Baupraxis, KfW-Standards, EnEV 2014, € 36,00

(Diese Kosten sind Werbungskosten in der Anlage V)

Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung muss man ziemlich aufpassen hinsichtlich der Mieterinformation und des Alt-Zustandes. Verdeckte Reparaturen dürfen nicht in die Kostenbasis bei der Mieterhöhung einbezogen werden.

Kommentar von Oduwa ,

Danke für deine Antwort. Das Haus ist 1982 fertiggestellt worden, also erst 34 Jahre alt, Sorry. Heizkessel wurde regelmäßig gewartet und gesäubert. Es wurde mal irgendein Steuermodul ausgewechselt, aber im Grunde ist es die gleiche Heizung wie damals. Danke für den Buchtipp, auch das mit dem von Außen nach innen, hab ich mir fast schon gedacht, da ich schon gelesen habe, das teilweise überdimensionierte Heizungssysteme eingebaut werden.

Miete werde ich erstmal nicht erhöhen glaube ich, wenn die Mieter eh die ganzen Renovierungsarbeiten mittragen müssen.

Kommentar von LittleArrow ,

wenn die Mieter eh die ganzen Renovierungsarbeiten mittragen müssen.

Nein, so ist das nicht, sondern sie müssen keine Renovierungsarbeiten mittragen, sondern allenfalls erdulden. Lies bitte mal diese Infoschrift:

www.bmgev.de/fileadmin/user_upload/Modernisierung.pdf

Du trägst die Kosten und kannst sie als Erhaltungsaufwand einkommensteuerlich geltend machen, solange kein Ausstattungsstandardsprung stattfindet. Hierzu gleich mehr.

Kommentar von LittleArrow ,

In diesem BMF-Schreiben findest Du mehr über "Standardsprünge":

www.hick-steuerberater.de/d/es/BMF-Schreiben%20vom%2018.%20Juli%202003%20Anschaf...

Kommentar von Oduwa ,

Danke für die Links, die sind beide sehr gut. Ich wusste nicht, dass der Mieter da auch was dagegen haben kann und ich das schriftlich ankündigen muss. Was ich vorher meinte, ist, dass der Mieter die Umbaumaßnahmen ERTRÄGT. Ich will nicht, dass die Mieter ewig lange ein Gerüst vorm Fenster und Handwerker in und am Haus haben und ich in der Zeit auch noch die Miete erhöhe. Das es da Berechnungen gibt, wie es danach höchstens erhöht werden kann ist auch gut. Ich bin echt noch grün hinter den Ohren! Also vielen Dank für die vielen Infos.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für Deine freundliche Rückmeldung.

Ich will nicht, dass die Mieter ewig lange ein Gerüst vorm Fenster und
Handwerker in und am Haus haben und ich in der Zeit auch noch die Miete erhöhe.

Nur zur Vorsicht: Wenn ein Gerüst aufgestellt wird, müssen die Mieter ihre Hausratversicherung informieren wegen dieser Gefahrenerhöhung (Einbruch). Also wird ein derartiger Hinweis an die Mieter sicherlich dankbar aufgenommen.

Und die ungefähre Mieterhöhung wird zwar vorher angekündigt, aber erst nach Durchführung der Maßnahmen durchgerechnet und festgelegt. Auf ein paar Wochen sollte es dabei nicht ankommen;-)

Antwort
von qtbasket, 65

Zunächst einmal :  Eigenbedarf gegenüber einem Mieter gelten zu machen, bedeutet schon etwas Aufwand und man ist gut beraten, sich auch ggf. juristisch beraten zu lassen - denn welcher Mieter lässt sich so einfach kündigen.

Ölheizung erneuern ???

Wenn schon Geld in die Hand nehmen, dann auch die neueste Technik einbauen - immer im Zusammenhang mit einer energetischen Gesamtsanierung. Trotz niedriger Zinsen gibt es hier KfW Förderprogramme. Nachteil - man ist auch weiterhin vom Ölpreis abhängig, und da die Ressourcen knapp sind, wir dieser langfristig steigen. 

Sollte eine Kernsanierung sogar erforderlich werden sollten auf jeden Fall keine fossilen Energieträger mehr gebraucht werden - das ist eine Wärmepumpe und eine Fussbodenheizung heute der Standard.

Aber das ist mir so beim lesen der Frage aufgefallen, zunächst ist erst einmal Kassensturz angesagt. Die Frage bleibt, wie hoch wäre der Finanzierungsbedarf und ist eine größere 6 stellige Eurosumme bei ca. 1,5% Zinsen auf mindestens 10 Jahre verkraftbar?  

 

Kommentar von Oduwa ,

Danke für die Antwort. Ich würde wahrscheinlich eine Pelletsheizung einbauen lassen. Fußbodenheizung ist bereits in sämtlichen Wohnräumen vorhanden. Ich muss da aber sicher nochmal einen Energieberater fragen, was so heiztechnisch am sinnvollsten ist.

Das mit dem Kredit abzahlen ist auch eine gute Frage... muss alles mit in die Berechnung rein! Dankeschön!

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