Geschenktes Haus vermieten oder selbst bewohnen?

1. Wie hoch sind die mieteinnahmen netto (also nach Kosten)?

2. Wie hoch ist die eigene Miete?

3. Du hast das Haus geschenkt bekommen, also vermutlich keine darauf lastenden Schulden, somit keinen Schuldzinsabzug.

4. die Abschreibungen überniommst Du ggf. vom Rechtsvorgänger.

5. Damit könnte es sein, dass Du den ÜBerschuss aus der Vermietung versteuern musst.

6. das würde bei eigener Nutzung entfallen.

aber:

7. Die Kosten für die Sanierung/Renovierung sind je nach Charakter eventuell sofort abzugsfähig, oder über 5/10 Jahre zu verteilen. im Schlimmsten Fall der Abschreibungsbasis zuzurechnen und abzuschrieben.

8. Es kann daher für Dich u. U. günstig sein erstmal genau zu ermitteln, welche Arbeiten notwendig sind. Was die Kosten werden und wie Du das finanzieren möchtest.

9. Dann prüfen, ob ein Teil davon noch während die Vermietungsphase gemacht werden können und so steuerwirksam sein könnten.

Vorschlag:

Lieste der Arbeiten.

Dann Angebote anfordern.

Mit diesen Agaben einen Steuerberater aufsuchen und das durchgehen.

Für die Renditerechnung hilft in jedem Fall entsprechende Software um die Einnahmen und Ausgaben unter Kontrolle zu haben, speziell bei Vermietung!

Die Ölheizung ist sicherlich nicht 40 Jahre alt, sondern wurde schon mal erneuert.

Bei energetischen Verbesserungen plant man von außen nach innen, also erst die Außenfassade-, Dach- und Fensterdämmungen verbessern und dann daran die Heizungsleistung anpassen. Ich empfehle Dir das Buch



(Diese Kosten sind Werbungskosten in der Anlage V)

Bei Mieterhöhung wegen Modernisierung muss man ziemlich aufpassen hinsichtlich der Mieterinformation und des Alt-Zustandes. Verdeckte Reparaturen dürfen nicht in die Kostenbasis bei der Mieterhöhung einbezogen werden.

Für diese Entscheidung solltest Du Dir einmal eine Renditerechnung anstellen - denn nur im vermieteten Zustand kannst Du sämtliche Kosten abschreiben und wirst über negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Deine Einkommenssteuerzahlungen reduzieren. Aber das ist nur der eine Aspekt. des anderen gilt es zu bewerten wie Du mit Deinen bisherigen Wohnverhältnissen zufrieden bist und welchen Aufwand Du betreiben mußt wenn Du in das Haus umziehst. Neue Möbel, Weg zur Arbeit, soziales Umfeld usw. Wenn derzeit solide Mieter im Haus sind, dann würde ich daran nichts ändern.

Zunächst einmal :  Eigenbedarf gegenüber einem Mieter gelten zu machen, bedeutet schon etwas Aufwand und man ist gut beraten, sich auch ggf. juristisch beraten zu lassen - denn welcher Mieter lässt sich so einfach kündigen.

Ölheizung erneuern ???

Wenn schon Geld in die Hand nehmen, dann auch die neueste Technik einbauen - immer im Zusammenhang mit einer energetischen Gesamtsanierung. Trotz niedriger Zinsen gibt es hier KfW Förderprogramme. Nachteil - man ist auch weiterhin vom Ölpreis abhängig, und da die Ressourcen knapp sind, wir dieser langfristig steigen. 

Sollte eine Kernsanierung sogar erforderlich werden sollten auf jeden Fall keine fossilen Energieträger mehr gebraucht werden - das ist eine Wärmepumpe und eine Fussbodenheizung heute der Standard.

Aber das ist mir so beim lesen der Frage aufgefallen, zunächst ist erst einmal Kassensturz angesagt. Die Frage bleibt, wie hoch wäre der Finanzierungsbedarf und ist eine größere 6 stellige Eurosumme bei ca. 1,5% Zinsen auf mindestens 10 Jahre verkraftbar?