Frage von Gutgeher,

Gebotskalkulation bei Teilungsversteigerung

Per Vermaechtnis bin ich 50%-ger Mitbesitzer einer Immobilie (Elternhaus). Da sich eine guetliche Einigung nicht abzeichnet, will die Gegenseite – ebenfalls 50% - eine Teilungsversteigerung einleiten. Die Gegenseite, ebenfalls 50%, strebt eine Teilungsversteigerung an. Die Gegenseite hat zudem lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht, welches mit ca. 220.000,--Euro bewertet ist.

Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 240.000,--Euro. Es ist durch eine Grundschuld in Hoehe von 150.000,--Euro belastet. Diese Grundschuld wurde eingetragen, um die Darlehen fuer weitere Immobilien abzusichern (welche ebenfalls in den Besitz der Gegenseite fielen). Geldfluesse aus diesen Darlehen fuer das Elternhaus fanden jedoch nicht statt.

Nun heisst es gemaess Paragraph 85a ZVG, dass der Zuschlag bei einer Teilungsversteigerung versagt werden muss, wenn das Meistgebot - also bestehenbleibende Rechte plus Bargebot - die Haelfte des Verkehrswertes nicht erreicht.

Was heisst das nun genau? In Zahlen ausgedrueckt?

Und was ist das Mindestgebot / (empfohlene) Meistgebot unter den genannten Umstaenden; sofern ich die Immobilie selber ersteigern moechte?

Eingetragene Grundschuld: 150.000,--Euro

Wert Wohnrecht (bleibendes Recht): 220.000,--Euro

½ Verkehrswert: 120.000,--Euro

Antwort von Franzl0503,
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Gutgeber: Das geringste Gebort, basierend auf den den (angeblichen) Ersatzwert des Wohnrechts von 220 000 € und die Grundschuld von 150 000 € lassen eine Teilungsversteigerung praktisch ins Leere laufen.

Ich empfehle, eine kritische Überprüfung des Wohnwerts durchführen zu lassen, Oder ist die Wohnberechtigte ein Jahr alt mit einer stat. Lebenserwartung von 82,5 J., die Wohnfläche 110 qm mit einem fitkt. Mietpreis von netto 6,94/qm/mtl.?

Kommentar von Gutgeher,

Hallo Franzl0503,

Was heisst "ins Leere laufen lassen"? Dass sich kein externer Bieter findet?

Der Wert des Wohnrechts ist von einem Gutachter ermittelt worden. Details habe ich nicht, aber die Berechnung ging wohl (ca.): Stat. Lebenserwartung * fiktive Monatsmiete

Kommentar von Franzl0503,

Gutgeher: Wer würde wohl für eine Immobilie mit einem gutachterlich attestierten aktuellen Verkehrswert von 240 000 € ein Gebot über 390 000 € zuzüglich der Verfahrenskosten abgeben? Oder: Welcher Immobilieninteressent wäre bereit, ca. 67 % über den Verkehrswert zu zahlen?

Ich wiederhole meine Empfehlung, die Bewertung des Wohnrechts überprüfen zu lassen. Ein derart hoher Wert macht im Grunde jede Beleihung und Vermarktung unmöglich und ähnelt einer Belastungs- und Veräußerungssperre. Vermutlich hat aber der Wohnberechtigte dem Gläubiger der Grundschuld von 100 000 € den Vorrang vor seinem Wohnrecht im Grundbuch eingeräumt.

Kommentar von Gutgeher,

Hallo Franzl0503,

Das ist ja auch ein Punkt, den ich noch nicht verstehe. Der Kaeufer muss einen Kaufpreis bieten und sowohl die Grundschuld, die Verfahrenskosten als auch das Wohnrecht “uebernehmen”. Geltlich zu zahlen sind aber doch lediglich Kaufpreis und die Verfahrenskosten, oder?!

Das Wohnrecht bliebe erhalten, was die Immobilie fuer den Kaeufer somit “nicht nutzbar” machen wuerde. Des Weiteren bliebe die Grundschuld als Risikofaktor, insbesondere sofern die Darlehen fuer die anderen Immobilien nicht bedient wuerden. Ein Externer wird sich soetwas sicherlich nicht antun.

Als Bieter kaemen dann die Gegenseite und ich in Frage. Die Grundschuld liesse sich eventuell aktualisieren und somit reduzieren. Oder, wie von Snoopy 155 angeregt, u.U. umschreiben. Das Wohnrecht koennte man “aussitzen”; allerdings immer mit dem Risiko permanenter (auch fingierter) Rechnungsforderungen. Macht das Ganze auch nicht spassiger. 

Was ich nur nicht verstehe, ist, warum die Gegenseite immer mit der Teilungsversteigerung droht. OK, sie will versuchen, mich einzuschuechtern und mir meinen Teil zu kleinem Geld abzujagen. Aber sie hat doch schon 50% sowie das Wohnrecht… Warum also nochmals – wie tief auch immer – bei einer TV in die Tasche greifen? Und dabei das Risiko eingehen, dass ich eventuell, trotz aller o.g. Gefahrenpunkte, den Zuschlag erhalte.

Bzgl. Wohnrechtswert: Kennst Du die genaue Berechnungsweise?

Bzgl. Grundbucheintrag: Einen Abtretungsvermerk oder bevorrechtigte Bedienung von Forderungen i.V.m. dem Wohnrecht habe ich im Grundbuchauszug nichts gesehen.

Kommentar von Franzl0503,

Gutgeher: Die zwangsweise Versteigerung der Immobilie unterliegt anderen Regeln als die freihändige Veräußerung unter Mitwirkung eines Notars. In der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft gilt (auch) der Deckungs- und Übernahmegrundsatz. Es werden nur solche Gebote zugelassen, die die auf dem Miteigentumsanteil des Antragstellers lastenden oder mitbelastenden Rechte decken. Demzufolge sind das Wohnrecht (ggfls. sein Ersatzwert) und die Grundschuld als bestehenbleibende Rechte auszubieten. Die Rangstelle der Grundschuld ist nicht durch Abtretung vielmehr durch eine Rangänderung im Grundbuch vermerkt, z.B. „II/1 Wohnrecht hat Rang vor III/1 100 000 €“ oder durch Ausnutzung eines Rangvorbehalts „II/1 unter Ausnutzung des Vorbehalts vor der Post III/1“. Für die Bewertung des Wohnrechts fehlen alle Angaben, wie: Befristet bis … oder lebenslang? Wohnberechtigte/r Mann/Frau? Geburtsjahr der/des Wohnberechtigten? Aktueller Mietwert der Immobilie p. a.? Trägt der Berechtigte die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten? Wurde ein Höchstbetrag des Wertersatzes für das Wohnrecht bestimmt und ins Grundbuch eingetragen (§ 882 BGB)?

Empfehlung: Konsultiere einen Fachanwalt und lege ihm folgende Unterlagen in Fotokopie zur Prüfung vor: Aktuelle vollständige Grundbuchblattabschrift, Wertschätzung über den Immobilienwert und das Wohnrecht, Grundschuldbestellungsurkunde mit Zweckerklärung, aktuelle Saldenbestätigung der Bank über die der Grundschuld von 100 000 € zugrundeliegende Forderung und die Bestellungsurkunde über das Wohnrecht

Antwort von Snooopy155,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Wieso willst Du die Immobilie selbst ersteigern? Das macht doch überhaupt keinen Sinn, denn wenn die Gegenseite ihre über die Grundschuld abgesicherten Kredite nicht mehr bedient, dann wird das Haus zwangsversteigert und Du hast nichts mehr.

Die Vorgehensweise sollte so sein, dass Du erst einmal forderst, dass die Grundschuld auf die Objekte übertragen werden, die damit finanziert wurden. Danach würde ich mir einen versierten Anwalt nehmen und prüfen lassen ob das mit dem eingetragenen Wohnrecht so seine richtigkeit hat, denn das kommt ja fast einer Enterbung gleich. Möglicherweise gibt es die Möglichkeit auf einen Pflichtteilsausgleich zu bestehen.

Kommentar von Gutgeher,

Hallo Snooopy155,

Ich hatte zwar schon vorher einen Kommentar geschrieben und verschickt; aber der scheint wohl im digitalen Nirwana haengengeblieben zu sein. :-(

Ich moechte nicht um jeden Preis die Immobilie ersteigern. Ich wuerde mich gerne mit der Gegenseite einigen. Aber wie schon erwaehnt, zeichnet sich dies nicht ab. Es wird lediglich geblockt und mit der Teilungsversteigerung gedroht. Daher moechte ich natuerlich gerne wissen, in welcher Situation ich mich befinde bzw. in welche ich gelangen wuerde. Und welche Optionen ich jeweils habe.

Wuerde die Bank denn mit Sicherheit zunaechst auf die hypothekbelastete Immobilie zugreifen? Oder erst, wenn die anderen Immobilien, in die die Gelder geflossen sind, nicht genug Wert erbringen?

Was wuerde mit dem Wohnrecht passieren, wenn ploetzlich die Bank die Hand auf der Immobilie hat?

Das mit der Ueberschreibung der Hypothek ist ebenfalls so eine Sache, da die Gegenseite behauptet, dass die Gelder nicht ausschliesslich zur Finanzierung der weiteren Immobilien verwendet wurden. Und ein Nachweis ist schwierig, da ich keinerlei Berechtigung habe, entsprechende Informationen aus erster Hand (z.B. Bank) zu erhalten. - Status nicht ausreichend. :-(

Im Uebrigen stimme ich Dir zu: Auch ich setze das Wohnrecht (gefuehlt) mit einer Quasi-Enterbung gleich. Aber lt. anwaltlicher Auskunft hat das seine Richtigkeit. :-(

Antwort von TopJob,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Irgendwie verstehe ich das noch nicht so recht. Auf der Immobilie, welche mit 240.000 EUR zu bewerten ist lastet ein Wohnrecht, welches mit 220.000 EUR zu bewerten ist? Das bedeutet, dass der Wert der Immobilie bei gerade mal 20.000 EUR liegt. Ich würde mal sagen, dass ein Verkauf hier wohl niemals gelingt, es sei denn deine Gegenseite kauft das Haus.

Kommentar von Gutgeher,

Hallo Topjob,

Nicht nur das. Es ist ja ebenfalls noch eine Grundschuld eingetragen, die bei Ersteigerung mit uebernommen wuerde. Also waere ein Bargebot im Negativbereich?! Daher meine Frage, wie diese Situation einzuschaetzen ist.

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