Frage von MValley, 24

Geben Banken bei einer gemeinsamen Finanzierung einer Immobile ein Baudarlehen, wenn die zweite Person nicht als Kreditnehmer auftritt?

Ich möchte mit meinen Eltern eine Immobilie erwerben. wobei jeder Eigenkapital einbringt. Der Restbetrag soll über ein Darlehn gedeckt werden das nur meine Eltern aufnehmen (da ich nicht in Deutschland lebe). Vergeben Banken unter diesen Umständen Kredite?

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Antwort
von Franzl0503, 19

MValley:

Grundpfandrechtsgläubiger machen i.d.R. die gesamtschuldnerische persönliche Haftung sämtlicher Miteigentümer zur Auflage und bedingen in deinem Falle zusätzlich die Bestimmung eines  inländischen Zustellungsbevollmächtigten.

Im Falle eines Zahlungsverzugs können sie wählen, wen sie persönlich in Anspruch nehmen wollen. Bei einer zwangsweisen Verwertung ist auch deine Miteigentumshälfte betroffen. Die Gläubiger sind dann ohne Auslandsumwege berechtigt, mit dem Zustellungsbevollmächtigten zu korrespondieren und Zustellungen an ihn vornehmen zu lassen.

Die persönliche Schuldübernahme bringt auch Vorteile.

Geht der hälftige Miteigentumsanteil deiner Eltern auf dich über, z.B. durch Kauf, Schenkung, Erbfall, und fallen deine Eltern als persönliche Schuldner weg, bedarf es keiner kostspieligen Darlehens-Vertrags-Änderungen, denn du bist weiterhin persönlicher Schuldner und fortan  Alleineigentümer.

Antwort
von gandalf94305, 13

Darlehensvergaben berücksichtigen zwei wesentliche Punkte:

- Sicherheiten zur Besicherung der Darlehenssumme - idealerweise mit erforderlichen Risikoabschlägen.

- Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer zur Leistung der Raten bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens, unter Berücksichtigung der Einkommenslage und Lebensverhältnisse der Darlehensnehmer.

So wie Du es darstellst, gehört die Immobilie nachher zu 50% Dir und zu 50% den Eltern.

Wenn die Immobilie 500 kEUR wert ist und 250 kEUR an Darlehen aufgenommen werden soll, ist der erste Punkt kein Problem, wenn die gesamte Immobilie einer Grundschuld unterworfen wird.

Der zweite Punkt wird einer Prüfung zu unterziehen sein. Je nach Bank rechnet man für die erste erwachsene Person im Haushalt ca. 800-1.100 EUR monatlichen Bedarf. Für weitere erwachsene Personen zusätzlich 500-800 EUR. Für minderjährige Kinder 400-600 EUR p.m. Wenn das Einkommen der Eltern (aus Angestelltenverhältnis, selbständiger Arbeit, Renten, Vermietung und Verpachtung, etc.) nach Abzug dieser Werte für die Lebenshaltung und ggf. bestehender, regelmäßiger Zahlungen (z.B. Autodarlehen) als freies Einkommen dann die Ratenzahlungen der Bank deckt, sieht es gut aus. Es sieht jedoch erst dann richtig gut aus, wenn die Einkünfte der Eltern mit einer gewissen Sicherheit bestehen (Beamte sind besser als Selbständige, Angestellte besser als Einzelunternehmer).

Insgesamt sieht es realistisch aus. Sicherheitshalber solltest Du in den Vertrag als Darlehensnehmer mit eintreten, so daß Du mit den Eltern gesamtschuldnerisch haftest. Dafür musst Du nicht in Deutschland wohnen oder arbeiten. Damit ist auch die spätere Übernahme kein Problem mehr, denn die Eltern stellen dann einfach ihre Zahlungen ein und Du wirst sie leisten. Stehst Du nicht im Vertrag, wäre das eine Umschuldung auf einen neuen Darlehensnehmer, was wiederum Prüfungen und Bürokratie bedeutet. Das Risiko wäre für Dich geringer, wenn Du mit eintrittst. Die Tatsache, daß anfangs nur Deine Eltern die Raten zahlen, wäre dann nur ein Detail der innerfamilären Regelung.

Antwort
von wfwbinder, 16

Wenn die Bonität der Kreditnehmer ausreichend ist und die Immobilie insgesamt als Sicherheit zur Verfügung steht, also auch Du der Eintragung einer Grundschuld zustimmst, dann geht das.

Mehr kann man bei der abstrakten Frage nicht sagen. Hättest Du die Summen genannt: Kaufpreis, Eigenkapital, Kreditbedarf, vermietetes, oder selbstbewohntes Objekt, Einkommen der Kreditnehmer, dann könnte man genaueres sagen.

Kommentar von MValley ,

Kaufpreis: 500k, Finanzierung: 250k Bank, 125k Ich, 125k Eltern, bewohnt durch Eltern, Raten werden 100% von Eltern getragen, Einkommen ist ausreichend. Ich wohne und arbeite im Ausland daher bin ich nicht sicher ob Banken mich als Schuldner akzeptieren, würde aber gerne auf den Vertrag um im Fall einer späteren Schenkung oder Erbschaft die Konditionen zu übernehmen.

Kommentar von HilfeHilfe ,

Hallo, das sollte bei der Konstellation kein Problem darstellen. Der Bank wird nur wichtig sein das das EK nachgewiesen und eingesetzt wird beim Kauf. Du wirst als 3 Eigentümer ins Grundbuch kommen und dir sollte klar sein das du mit dem Haus ( sprich EK Anteil) haftest. Deinen Eltren sollte klar sein das Sie dinglich ( mit Haus) und persönlich haften ( Lohnpfändung etc).

Sehe da kein Problem drin

Kommentar von wfwbinder ,

@MValley

Aus meiner Sicht kein Problem.

die 250.000,- sind erstrangig (weniger als 60 %), damit gute Konditionen und gute Absicherung.

Wenn das Einkommen Deiner Eltern hier für die Raten ausreicht, dann klappt es.

Bei den Grundvoraussetzungen wird die Bank Dich auch mit Kusshand als 3. Kreditnehmer mit in den Vertrag nehmen, denn es verbessert noch weiter deren Position.

Antwort
von Privatier59, 8

Der Sachverhalt ist mehr als lückenhaft: Wie sind denn überhaupt die Grundvoraussetzungen? Wieviel Prozent des Kaufpreises wird aus Eigenkapital finanziert? Soll eine selbstgenutzte Immobilie gebaut werden oder ein Mietobjekt? Haben die Eltern laufende Einkünfte in ausreichender Höhe?

Das alles spielt doch eine Rolle bei der Finanzierung. Eins muß Dir klar sein: Keine Bank wird als Sicherheit Miteigentumsanteile akzeptieren. Die gesamte Immobilie wird also belastet und Du mußt dem notariell zustimmen.

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