Führt ein Wohnungskauf in Deutschland zu einer Steuerpflicht, auch wenn man im Ausland wohnt?
Hallo,
wir möchten gerne eine Zweitwohnung in München kaufen, leben aber dauerhaft in der Schweiz. Die Wohnung wollen wir nicht vermieten.
Nun haben wir öfters gehört, dass man dadurch in München steuerpflichtig wird? Anscheinend könne es dabei passieren, dass wir uns Einkommen in der Schweiz in Deutschland versteuern müssten. Das könnte ich mir zwar schwer vorstellen, aber wäre es möglich, hierzu ein bisschen mehr Erläuterung zu erhalten?
Ich habe von der Zweitwohnsitzsteuer gelesen, das ist mir klar und auch kein Problem, diese Steuern bezahlen zu müssen. So wie ich das verstehe, muss man in München von der Kaltmiete, die man während eines Jahres bezahlen würde, 9% entrichten.
Vielen Dank im Voraus für die Antwort.
5 Antworten
Die Grundsteuer richtet sich nach dem Einheitswert, dieser wird nach einem mehr als "merkwürdigen" Verfahren ermittelt.
Dieser Einheitswert wird in München mit 535 % multipliziert.
Da wird den Einheitswert nicht kennen, muss man also den potenziellen Verkäufer fragen, der hat einen Bescheid vom Finanzamt über den Einheitswert und einen Bescheid von der Stadt München über die Grundsteuer.
Mit dem Kauf wird Grunderwerbsteuer fällig.
Um die die Grundsteuer zu ermitteln muss man den Einheitswert kennen.
Einheitswert und Grundsteuer kann der Verkäufer nennen.
Wenn Ihr in Deutschland eine Wohnung kauft, fällt darauf in Deutschland einmalig Grunderwerbsteuer an - siehe auch http://www.immobiliencapital.de/steuern/grunderwerbsteuer-bei-grundstueckserwerb.html
Als Besitzer einer Wohnung in Deutschland müsst Ihr auch jährlich Grundsteuer bezahlen, deren Höhe von der Gemeinde festgelegt wird.
Ich vermute jedoch, dass sich Deine Frage auf die Einkommensteuer bezieht.
Wenn Ihr die Wohnung vermieten würdet, würdet Ihr in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte beziehen, die hier zu versteuern wären = beschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Es würden also nur Eure Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland versteuert.
Wenn Ihr die Wohnung selbst nutzen wollt, werdet Ihr in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig (Einkommensteuergesetz § 1). Unbeschränkt steuerpflichtig ist in Deutschland jeder, wer hier einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Für die Steuerpflicht ist es unbedeutend, wie oft und wie lange Ihr in Deutschland wohnt.
Weil dadurch eine Doppelbesteuerung (in der Schweiz und in Deutschland) des Einkommens entsteht, ist im "Doppelbesteuerungsabkommen" (DBA Schweiz - Deutschland) festgelegt, wie die Steuern in Deutschland bei der Steuer in der Schweiz berücksichtigt wird.
Das wäre übrigens im umgekehrten Fall (als Bürger der BRD eine Wohnung in der Schweiz haben) genauso.
Es fällt nur Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis; einmalig), Grundsteuer (unter 1.000 €/Jahr) und die Zweitwohnsitzsteuer an. Nichts, was in der Schweiz veranlagt oder mit der Eigenschaft als Schweizer zu tun hat. Deutsche würden das auch zahlen.
So die aktuelle Lage. Kann sich natürlich jederzeit ändern. Bestandsschutz gibt es nicht.
Natürlich gilt die Regelung auch nur, bis die Sonderregung für Auslandsimmobilienbesitz von nicht-EU-Bürgern eingeführt wird oder die (teil-)enteignet werden. Wann das kommt, weiss allerdings der Wind!
Ist dir eventuell zu Ohren gekommen, dass in M. gerade Wohnungsknappheit herrscht? Einen Schweizer, der hier was kauft und leerstehen lässt, können wir so gut gebrauchen wie ihr Deutsche, die dort, wo Wohnungen Mangelware sind, diese aufkaufen und dem Mietmarkt entziehen.
Euer Einkommen ist in Deutschland nicht steuerpflichtig, wenn Ihr in Deutschland kein Einkommen erzielt und auch nicht dauernd hier lebt.
Da hast Du sicher recht. Allerdings ist es ja auch möglich, in beiden Ländern zu arbeiten, v.a. mit meinem Beruf als Dozent ... Daher wollen wir sie auch nicht vermieten.
Hier übrigens die Antwort, da ich mich noch weiter schlau machte. Es gibt ein DBA zwischen der Schweiz und Deutschland, das im Falle der Begründung einer ständigen Wohnstätte festlegt, dass eine sogenannte überdachende Besteuerung erfolgt. D.h. in diesem Falle wird der in der Schweiz ansässige Bürger in Deutschland steuerpflichtig; insbesondere unterliegen nicht aus dem Erwerbseinkommen stammende Erträge dann der deutschen Steuerpflicht. Es ist offensichtlich das einzige DBA, das so eine Regelung innehat und stammt aus 1971 :-).
Die Definition einer ständigen Wohnstätte ist allerdings sehr vage und offensichtlich recht individuell. Eine Berufsausübung in Deutschland kann zudem dazu führen, dass eine ständige Wohnstätte in Deutschland begründet wird und daher zu einer entsprechenden Besteuerung führt.
Danke Euch für das Feedback.
Gruss Rakzak