Frist für Zinsbindung bei Baufinanzierung? Welche derzeit vorteilhaft?
wenn es um die Bindungsfrist beim Zins einer Baufinanzierung geht, ist sich mein Bekanntenkreis nicht einig. Hier differieren die Fristen von 5 bis 20 Jahren.
Welche Bindungsfrist erachtet ihr als ratsam derzeit?
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Ich muss noch eine gesonderte Antwort geben, um ein Bild einzustellen, das die Antwort von Privatier59 untermauert. Die Quelle ist auf www.fmh.de zu finden.
Hierbei ist allerdings nur eine magere Tilgung von 1 % p.a. unterstellt!
Es sieht so aus, als wenn es nicht mehr tiefer geht, sondern vielleicht schon der Zinswendepunkt erreicht ist.
5-jährige Entwicklung der Sollzinssätze je nach Zinsbindungsdauer -
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Die Frage ist doch wohl, ob der Zins noch weiter sinken kann. Würde ich das defintiv wissen, dann brauchte ich mich nicht mit dem Ausfüllen des Lottoscheins abzuquälen. So bleibt mir nur, einen Blick in die langfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen zu werfen um zu erkennen, dass wir schon auf einem äußerst niedrigen Niveau angekommen sind. Von daher würde ich die längstmögliche Bindungsfrist wählen. Denn viel Spielraum nach unten gibt es nicht mehr.
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20 Jahre zurzeit -du sicherst dir die niedrigen Zinsen für einen sehr langen Zeitraum, und per Gesetz darfst du immer nach 10 Jahren eine Hypothek kündigen.
Kommentar von LittleArrowLittleArrow 08.07.2012Ein ganz wichtiger Aspekt! Nach 10 Jahren (nach Vollauszahlung) ist das Darlehn erstmals per Termin von "plus 6 Monaten" kündbar gemäß § 489 BGB (ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen wäre). Diese Regelung wirkt also wie eine Option: man kann kündigen, muss es aber nicht.
Kommentar von Franzl0503Franzl0503 08.07.2012... Der Darlehensnehmer kann nach Ablauf von 10 Jahren das Darlehen auch teilweise (also nicht nur ganz) kündigen.
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Was hilft es Dir, wenn Du im zarten Alter von 30 Jahren mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 1 % p.a. einen Festzins über ca. 43 Jahre bekämst und Du dann nach vollständiger Tilgung 73 Jahre alt wärst?
Oder: was hilft es Dir, wenn Du mit guter Bonität bei einem gebundenen Sollzins für 25 Jahre (zugleich gewünschtes Kreditende!) von 3,50 % p.a. und der erforderlichen anfänglichen Tilgungrate von ca. 2,50 % p.a. die Gesamtbelastung ("Annuität") von 6 % p.a finanziell nicht leisten kannst?
Bei normaler Zinskurve (d. h. mit zunehmender Kapitallaufzeit steigen auch die Zinsen) gilt dies analog zur Zinsbindungszeit: Mit zunehmender Zinsbindungszeit steigt der Sollzinssatz. Billiger ist also die kürzere Zinsbindungszeit. Wenn allerdings in dieser Zinsbindungszeit nicht vollständig getilgt werden kann, dann besteht bei der Anschlussfinanzierung ein Zinsrisiko (derzeit wohl weniger eine Zinschance).
Auf der anderen Seite muß der Kreditnehmer den Annuitätenkredit üblicherweise tilgen mit einer festzulegenden anfänglichen Tilgungsrate. Den finanzmathematischen Zusammenhang zwischen Sollzinssatz des Annuitätenkredites und gesamter Kreditlaufzeit bei einer anfänglichen Tilgungsquote habe ich in meiner Antwort zu dieser Frage in einem Bild dargestellt: http://www.finanzfrage.net/frage/baufinanzierung-wie-beeinflusst-der-darlehenszi...
Im folgenden Kommentar ermittle ich für einen gegebenen gebundenen Festzinssatz die erforderliche Tilgungsrate, um den Kredit vollständig in x Jahren zu tilgen.
Kommentar von LittleArrowLittleArrow 08.07.2012Wie der Zusammenhang zwischen Zinssatz, Tilgungsquote und Volltilgungszeit ist, kannst Du in diesem Link erkennen: http://www.finanzfrage.net/media/fragen-antworten/bilder/152263/0_big.jpg
Diese Modellrechnungen für sog. Volltilgerdarlehn zeigen Dir die Zusammenhänge, wenn einige Größen bekannt sind. Ob das jeweilige Ergebnis in Deine Finanzlage des für die Baufinanzierung verfügbaren Haushaltseinkommens paßt, ist eine andere Untersuchung. Auf wieviel könnt Ihr verzichten an Urlaub etc.? Sind Sonderzahlungen, wie Weihnachtsgeld, zu erwarten und lassen diese sich als Sondertilgungen einbauen?
Mit einer Tabellenkalkulation (wie Excel, LibreOffice, OpenOffice) kannst Du diese Berechnungen schön vorbereiten und dann verschiedene Situationen simulieren.
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Baufinanzierungszinsen hängen nicht nur vom kurzfristigen Leitzins ab, sondern vor allem auch von den längerfristigen Zinsen. Damit kann es vielleicht noch mit den Leitzinsen auf 0,50% nach unten gehen, aber das wird sich nicht direkt in den Bauzinsen niederschlagen. Vielleicht lassen diese noch 0,1% nach.
Eine Festlegung auf mind. 10 Jahre bei gleichzeitiger Einräumung von Sondertilgungsoptionen von 10-20% des Darlehensvolumens pro Jahr wäre daher sinnvoll. Bedenke auch, daß Du nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit ohnehin kündigen nach §489 BGB könntest (http://dejure.org/gesetze/BGB/489.html), auch wenn die Zinsbindung auf z.B. 20 Jahre ausgelegt ist.
Vergleiche daher die Zinsangebote für 10, 15 und 20 Jahre, um nicht unnötig Aufschläge zahlen zu müssen, jedoch auch um die Risiken einzugrenzen.
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Das Zinsniveau ist dzt. schon sehr niedrig- also lange Zinsbindung sicher kein Fehler.
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Ganz einfach: je niedriger der Zins, desto länger die Bindung - und umgekehrt.
Kommentar von LittleArrowLittleArrow 08.07.2012Ohne einen Referenzpunkt für ein Normalniveau zu definieren, ist diese Aussage Nonsense.
Siehe Dir bitte dazu die Statistik in meiner kurzen Antwort mit Verweis auf www.fmh.de an.
Vielleicht mußt Du Deine Antwort noch etwas umschreiben?
Kommentar von FREDL2FREDL2 08.07.2012@LittleArrow: danke, aber Dein Tipp an mich hätte eher lauten sollen, ich soll mich raushalten, wenn ich`s nicht weiss - und das zu Recht.
Nach meinem bisherigen Verständnis war meine Antwort richtig. Ich geh in mich.
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Die Abbildung zeigt auch, dass in den letzten 5 Jahren die jeweiligen Mehrkosten für eine 10- oder 15-jährige Zinsfestschreibung schwanken. Diese Mehrkosten werden auch von der jeweiligen Kapitalmarktsituation bestimmt. Vor 5 Jahren waren die jeweiligen Mehrkosten zwar erheblich geringer als heute, aber das damalige Zinsniveau ist insgesamt noch erheblich abgesackt.
da weiss man ja gar nicht, welchen LittleArrow man nehmen soll :)
Ich hätte den anderen genommen, weil der genau auf Deine Frage eingeht:-)
In den publizierten Zinsvergleichen wird seit Jahrzehnten die 10-jährige Zinsbindungszeit und eine 1 %ige anfängliche, jährliche Tilgung angenommen. Dies war bei den früheren langfristigen Zinsniveaus von 7 - 9 % p. a. auch völlig in Ordnung. Damals wären nur Spekulanten auf die Idee einer nur 5-jährigen Zinsbindungsfrist (natürlich mit niedrigerem Festzins als die 10-jährige) gekommen. Zu groß war die Angst vor einem nur 2 % höheren Zins, mit dem dann möglicherweise die weitere finanzielle Belastung nicht erträglich gewesen wäre.
Heute: Nur weil die komplette Zinsbindung während der gesamten Kreditlaufzeit und eine anfängliche Tilgung von 2,5 % p. a. zu einer insgesamt höheren Belastung führen, wird von vielen mit der Wahl 10-jähriger Zinsbindungsfrist und 1 % anfängliche Tilgung munter spekuliert. Offenbar ohne Angst vor einem höheren Anschlusszinssatz und der dadurch bedingten Verabschiedung aus der erworbenen Immobilie. Dabei wäre es so einfach, ein Schlimmsten-Fall-Szenario von - sagen wir - plus 4 % p.a. durchzurechnen. Eine solche Zinsentwicklung innerhalb von 10 Jahren erscheint ja nicht unmöglich. Und dann wäre die Investition in eine Sachwertanlage wegen der Gefahr der offenen Finanzierungsbelastungen schlecht gewesen, denn - oh Wunder - bei einem Immobilienverkauf (weil man sich die Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten kann) stellt man fest, dass es vielen anderen Immobilienbesitzern auch so geht. Es gibt also einen hohen Immobilienverkaufsdruck, viele Zwangsversteigerungen und nur ganz wenige Nachfrager. Was passiert dann mit den Immobilienpreisen? Richtig, ab nach Süden, in den Keller!
Also: finanzielle Sicherheit auf der Ausgabenseite des Immobilienfinanzierers gibt es nur bei einem sog. Volltilgerdarlehn, also mit durchgehender Zinsbindungsfrist. Selbst wenn man sich das heute finanziell leisten kann, bleiben noch genügend Restrisiken, z. B. Reduzierung des Nettoeinkommens durch Abgabenerhöhung (Einkommensteuer, Sozialbeiträge und Krankenversicherung), Arbeitslosigkeit, Trennung, Krankheit, Unfall, oder Arbeitsplatzwechsel, oder durch unvorhergesehene(?), andere Mehrausgaben, z. B. (Mehrwert-, Grund-)Steuern, (Primär-, Strom)Energiepreise, weiterer Arbeitsweg, Erhöhung der Personenzahl, notwendige Instandhaltungsausgaben, kaputtes Auto etc.