Frage von Klaus2016, 126

Wir möchten die Mieteinahmen eines Hauses als Nießbrauch auf beide Söhne übertragen, das Haus als Eigentum aber behalten - wie vorgehen?

Wir wollen unser Eigentum noch behalten und eben nur die Einnahmen übertragen aus steuerlichen Gründen.Bleiben die Abschreibungen erhalten z.b.Afa?.Die Instandhaltunskosten gehen verloren?Ist das Ganze steuerlich zu empfehlen??Gibt es Punkte dagegen?

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Antwort
von Valeskix, 84

Hallo,

ein Nießbrauch kann unentgeltlich, vollentgeltlich und teilentgeltlich vereinbart werden. Sollen die Söhne beispielsweise kein Geld dafür zahlen, ein Nießbrauchsrecht zu erhalten, so gehen die Abschreibungen verloren, ebenso andere Aufwendungen (z.B. Reparaturen/Instandhaltungen), die sie nicht selbst gezahlt haben.

Ein (teil-)entgeltlicher Nießbrauch stellt in Höhe des gezahlten Entgelts Werbungskosten der Söhne und korrespondierend Vermietungseinnahmen der Eigentümer dar. Die Abschreibungen bleiben in diesem Fall beim Eigentümer erhalten.

Zum Thema Nießbrauch siehe auch folgenden Link:
https://www.steuertipps.de/lexikon/n/niessbrauch

Eine gemeinschaftliche Vermietung der Söhne erfolgt dann als Grundstücksgemeinschaft (Rechtsform GbR). Diese muss die Anlagen V, ESt1b, FB (x2) und FE1 abgeben. Die Söhne erklären ihren Anteil an den Vermietungseinkünften in ihrer jeweiligen Einkommensteuererklärung unter der Anlage V Zeile 25.

Derartige Gestaltungen stellen grds. nur eine Verschiebung der Einkünfte dar. D.h. der steuerliche Vorteil beschränkt sich in der Regel auf einen Vorteil des Progressionsgefälles. Dies bedeutet, wenn die Söhne Geringverdiener sind, können sich die Vermietungseinkünfte steuerlich geringer auswirken, als z.B. beim besserverdienenden Eigentümer.

MfG
-Valeskix

Kommentar von Klaus2016 ,

Ja, genau das wollen wir ja erreichen, wir zahlen weniger Einkommenststeuer. Die Söhne haben kein eigenes Einkommen, sie studieren. Die Gesamtmieteinnahmen liegen jeweils unter 8600€!

Kommentar von Valeskix ,

Soweit der Zuwendungsnießbrauch unentgeltlich übertragen wird, handelt es sich um einen erbsachftsteuer-relevanten Vorgang. Bei den beiden Söhnen kämen dann jeweils die hohen Freibeträge zum Tragen. Der Übergang des Eigentums am Grundstück ist ebenso relevant. Innerhalb von zehn Jahren ohne erneuerte Freibeträge.

Die Steuerersparnis durch Verlagerung der Einkünfte muss im Falle der Unentgeltlichkeit mindestens die entfallende Abschreibung ausgleichen. Außerdem sollte im Vertrag vereinbart werden, dass außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen vom Nießbraucher zutragen sind, damit sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten bei den Söhnen abziehbar sind. Von den Eltern übernommene Kosten sind grds nicht zu berücksichtigender Drittaufwand.

Antwort
von wfwbinder, 81

   Wir wollen unser Eigentum noch behalten und eben nur die Einnahmen übertragen aus steuerlichen Gründen.

Das geht zumindest teilweise "in die Hose."

Ihr verliert die AfA komplett.

Ihr könnt nicht mehr abschreiben, weil Ihr keine Einkommensquelle mehr habt.

Die Söhne können nicht abschreiben, weil sie keinen Wertverlust zu tragen haben.

Es ist also zu prüfen, ob die Ausnutzung der Grundfreibeträge (wenn die Söhne keine anderen Einkünfte haben) den Verlust der AfA ausgleicht.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Die Söhne können nicht abschreiben, weil sie keinen Wertverlust zu tragen haben.

Genauer gesagt haben sie keine Anschaffungskosten, auch keine fortgeführten, da das Eigentum am Grundstück (noch) nicht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übergegangen ist.

Meinen Lösungsvorschlag habe ich notiert.

Antwort
von BWLstudent92, 38

Die grundsätzliche Überlegung, Schenkung vs. Erbschaft, der Klassiker.

Es gibt sicherlich geeignete rechtliche Ausgestaltungsmöglichkeiten, um hier effektiv Steuern zu sparen. Die Erbschaftsteuer ist relativ hoch, Schenkungen steuerfrei. Im Fall einer Schenkung sollte jedoch der zukünftige Nießnutz und Gebrauch vorher vertraglich geregelt werden, um ein böses Erwachen zu vermeiden. Der Nießbrauch ist hier unbedingt zu regeln.

Antwort
von EnnoWarMal, 58

Das nennt man Zuwendungsnießbrauch. Wie wfwbinder schon ausgeführt hat, ist das aus steuerlicher Sicht so ziemlich das Schlechteste, was man machen kann. Und welchen Sinn soll das außersteuerlich haben?

Umgekehrt ist es richtig, also Vorbehaltsnießbrauch: Das Grundstück wird (schenkweise) auf die Söhne übertragen, aber der Nießbrauch wird vorbehalten. Damit bleiben die Einnahmen, aber eben auch die Abschreibung und die übrigen Werbungskosten bei auch.

Schenkungsteuer dürfte auch nicht entstehen, es ei denn, das Haus ist nach Abzug des Nießbrauchs mehr als 1,6 Mio Euro wert.

Wenn ihr euren Söhnen dann Geld zukommen lassen wollt, könnt ihr es lieber ihnen als dem Finanzamt schenken.

Auf Ebene der Söhne entsteht eine GbR, die aber solange inaktiv ist, wie der Nießbrauch besteht. Das heißt, erst nach eurem Tode entsteht bei den Söhnen ein Steuersubjekt.

Kommentar von wfwbinder ,

Wobei dieser Vorschlag an den Plänen der Frager möglicherweise vorbei geht, weil die vermutlich die Einkünfte zu den Kindern bringen wollten, um den Unterhalt zu sparen, der nicht abzugsfähig ist.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Du meinst Elternunterhalt an die Kinder?

Der ist nach Maßgabe des § 33a(1) EStG durchaus abziehbar - aber nicht, wenn dort Einkünfte vorhanden sind.

Also das kann es auch nicht sein.

Das Ganze ist jetzt auch irgendwie eine Schnitzeljagd, wo einem ein paar Details aus einem größeren Sachverhalt vorgelegt werden und alle müssen dann durch den Nebel wandern.

Antwort
von Privatier59, 69

Ich fange mal mit dem letzten Punkt an:

Die unentgeltliche Einräumung eines Nießbrauchs ist eine Schenkung, es fällt also Schenkungsteuer an. Niemand kann hier sagen, ob der Schenkungsteuerfreibetrag (400.000 Euro) ausreicht. Das hängt ja davon ab, wie das Nießbrauchsrecht zu bewerten ist.

Auf jeden Fall steht der Freibetrag ja nur einmal alle 10 Jahre zur Verfügung. Wir wünschen Dir natürlich, daß Du noch 10 Jahre in diesem Sonnenbezirk weilst. Wissen tut das aber niemand. Wenn Du vor Ablauf von Jahren verstirbst und die Söhne das Eigentum erben, werden die gleich noch einmal zur Kasse gebeten. Meinst Du, das sei sinnvoll?

Ich vermute mal, daß diese Konstruktion gewählt werden soll um eine Veräußerung des Hauses durch die Söhne zu verhindern. Da gäbe es aber auch noch andere Mittel, z.B. in Form eines durch Vormerkung abgesicherten Zustimmungsvorbehalts für eine Veräußerung.

Kommentar von Klaus2016 ,

Der letzet Absatz ihres Schreibens stimmt! Interessant ist Ihr letzter Satz. Könnten Sie das mal etwas einfacher beschreiben wir sind Steuerlaien.

Kommentar von Privatier59 ,

Das ist keine steuerrechtliche Frage sondern eine der Gestaltung der Schenkungsvereinbarung. Die muß hier ja sowieso notariell beurkundet werden und dann übernimmt der Notar die Formulierung der Klausel.

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