Frage von JackS, 56

Finanzierung mit tilgungserersatz bausparen, gute Idee?

Hallo, man hat mir angeboten für ein Darlehen von 180000€ 10 Jahre nur die Zinsen zu zahlen und nebenbei ein Bausparvertrag laufen zu lassen. Dort kommen im Laufe der 10 Jahre 36000€ drauf und ich erhalte dann 90000€ um 50% des Darlehns zu tilgen. Also habe ich nach 10 Jahren die 54000€ bei der Bausparkasse zu tilgen und noch 90000€ vom Darlehen ist das sinnvoll? Danke

Antwort
von LittleArrow, 56

Nein!

Eigentlich könnte man mangels Angaben zum Immobilienkaufpreis und den einzelnen Konditionen gar nicht sagen, ob das sinnvoll ist. Aber die Konstruktion ist auch ohne Konditionen schon so abenteuerlich und riskant, dass ich davon nur abraten kann. Das Zinsveränderungsrisiko für 50 % des gesamten Darlehns liegt voll bei Dir! Ich möchte fast eine Wette abschließen, dass diese Immobilie nach 10 Jahren wegen Finanzierungsproblemen zum Verkauf steht.

Das Zinsveränderungsrisiko sollte man angesichts des momentan historisch minimalen Zinsniveaus bereits heute durch eine durchgängige Zinsfestschreibung bis zur letzten Rate komplett vermeiden, z.B durch das sog. (-->)Volltilgerdarlehn.

Ermittle Deine tragbare Finanzierungsbelastung (einschließlich anfänglicher Tilgungsquote!) und die gewünschte Kreditlaufzeit. Vergiß nicht die Betriebs- und Instandhaltungskosten. Danach ergibt praktisch die Höhe des maximalen Kaufpreises, denn Dein Eigenkapital ist doch auch sicherlich höher als Null oder?

Wie die anderen bisherigen Beantworter bin ich auch gegen die Vorfinanzierung eines späteren Bauspardarlehns. Du weißt dabei auch gar nicht, ob das Bauspardarlehn nach 10 Jahren zuteilungsreif ist, denn das darf keine BSK versprechen.

Kommentar von JackS ,

Hallo dir auch danke. Ich hatte gedacht einen Teil des Eigenkapital in einen Bausparvertrag zu zahlen damit ich mir nach 10 Jahren für eine gewisse Summe die Zinsen schon.mal sichere..... Wobei dieser volltilgerdahrlehn ist auch eine gute Möglichkeit sich die günstigen Zinsen zu sichern.

Kommentar von LittleArrow ,

Danke für Deine Kommentare, insb. bei der Antwort von Sobeyda. Die Zahlen sind zwar noch nicht ganz klar (z. B. enthalten die Gesamtkosten sämtliche Anschaffungsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Umzugs-/Einrichtungskosten, Notar- und Grundbuchkosten?), aber zumindest freue ich mich über das vorhandene Eigenkapital. Die Eigenleistung von € 3.000 ist zwar schön, aber finanzierungstechnisch irrelevant gering. Über Deinen Zeithorizont der Schuldenfreiheit hast Du noch nichts geschrieben:-( Gucke mal in der Bildergalerie zum Thema Kredit das 2. und 5. Bild an, die ich mal eingestellt hatte, um z. B. Dir über den Zusammenhang zwischen Effektivzins, anfänglichen Tilgungssatz und Kreditlaufzeit einen besseren Überblick zu verschaffen: http://www.finanzfrage.net/tag/kredit/1

Die KfW-Komponente könnte die Probleme Deines vorgestellten Konzeptes noch verschlechtern, da hier die Zinsbindung in 10 (?) Jahren endet und wenig getilgt wurde. Also insgesamt ein erhöhtes Zinsveränderungsrisiko von vielleicht € 130.000 (= 90.000 + 40.000 KfW)!

Du kannst ein Volltilgerdarlehn durchaus mit einem KfW-Kredit ergänzen! Bei Volltilgerdarlehn unbedingt auf ein jährliches Sondertilgungsrecht von mind. 5 % p.a. achten. Aber m. E. wäre es in den ersten 5 Jahren ohnehin wichtiger als an Sondertilgung zu denken, eine Instandhaltungsreserve aufzubauen, natürlich neben den stets empfohlenen 3-5 Monatsnettogehältern als private Liquiditätsreserve. Nach diesen ersten 5 Jahren kannst Du besser als heute abschätzen, ob wegen des Zinsveränderungsrisikos das KfW-Darlehn vorrangig getilgt werden sollte oder eher das Volltilgerdarlehn.

Kommentar von LittleArrow ,

Meinen Kommentar will ich noch weiter ergänzen:

Es gibt übrigens auch Banken bzw. Lebensversicherer (ohne Zwang zum Abschluss einer Kapitallebensversicherung), die durchaus während der festen Zinsbindungsdauer die ein- bis dreimalige Änderung der Tilgungsquote kostenfrei zulassen (Nur als ein Beispiel, um die mögliche Flexibilität aufzuzeigen, was aber zinsmäßig damit nicht automatisch die "billigste" Lösung sein muss: Hannoversche Leben unter https://www.hannoversche.de/produkte/baufinanzierung-produktbausteine.htm). Denke bitte daran, dass die langfristige zinsmäßige Absicherung für Dich die wichtigste Absicherung darstellt und nicht der billige Jakob mit einer nur 10-jährigen Zinsfestschreibung und Du dann im Regen stehst, wenn die Erbschaft und der große Gehaltssprung nicht eingetreten ist.

Antwort
von billy, 40

Ich würde von diesem Finanzierungsmodell die Finger lassen, wenn beide Angebote sowohl das Darlehen als auch der Bausparvertrag aus einem Hause / einem Finanzberater kommen sowieso. Das Geschäftsmodell ist nur allzu offensichtlich, zwei Verträge - zwei Provisionen für den Vermittler. Was ist der Sinn, welche Auswirkungen hat dieses Modell für die Vertragspartner? Mit dem Aussetzen der Tilgung wird der Kunde wesentlich höhere Zins- und Tilgungskosten haben, benötigt also einen längeren Zeitraum zur vollständigen Darlehenstilgung. Aus Sicht der Bank wird der „gute Kunde“ länger an die Bank gebunden. Die Argumente aus den Vorantworten müssen an der Stelle nicht wiederholt werden, sind jedoch ebenso zu beachten.

Antwort
von baufibemu, 39

Hallo, grundsätzlich kann man jetzt schon sagen, dass es nicht sinnvoll ist. Der Grund? Es werden 180.000 Euro tilgungsfrei gestellt und nur für 90.000 Euro wird ein Tilgungsersatz hinterlegt. Unabhängig davon, ob die Bausparvorfinanzierungsvariante sinnvoll ist, oder nicht, ist dieses Modell völlig daneben. Ich schätze man will dem Kunden damit eine niedrigere Rate suggerieren. Die restlichen 90.000 Euro müssen auch getilgt werden. Und am Besten von Anfang an. Finger weg davon. Etwas grundsätzliches zu Vorfinanzierungen: Man zahlt Zinsen auf immer den gleichen Ausgangsbetrag. Gleichzeit spart man ein Guthaben an, auf das es so gut wie keine Zinsen gibt. Da aber der volle Betrag vorfinanziert wird, zahlt man im Grunde auch für sein eigenes Guthaben, Zinsen. Wie sinnvoll ist das? Hier müsste das Vorfinanzierungsdarlehen gegenüber einem normalen Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen exorbitant günstiger sein, dass sich das rechnen könnte. Und das Bauspardarlehen hinterher ebenso. Die wirklich günstigen Bauspartarife gibt es jedoch nur, wenn man das Bauspardarlehen in 6 bis 8 Jahren zurückzahlt. Wer kann sich das schon leisten? Kurzum: In der Vorfinanzierungsphase hat man meistens schon so viel Geld draufgezahlt, dass es innerhalb der Tilgungs- oder Bauspardarlehensphase unmöglich wieder aufgeholt werden kann. Manchmal werden dann auch noch die Raten verschönt, um den Kunden die tatsächlichen Kosten zu verschleiern. Z.b. wird nur die Mindestansparrate für den Bausparvertrag genommen, anstatt die Regelbesparung. Oder aber wie bei diesem Fall nur 50 % des Darlehens berücksichtigt.

Antwort
von Sobeyda, 36

Kannst Du noch etwas Nähere Angaben machen? Was ist der Zinssatz für das Darlehen, was bekommst Du bei dem Bausparvertrag für Zinsen? Wieviel monatliche Belastung kannst Du tragen? Wie hoch ist die Abschlussprovision für den Bausparvertrag?

Grundsätzlich stehe ich diesem Bausparmodellen kritisch gegenüber. Was ist der Vorteil, einen Bausparvertrag zu besparen anstatt das Darlehen direkt zu tilgen? Der Darlehnszins ist doch vermutlich höher als das was Du für den Bausparvertrag bekommen wirst. Dann zahlst du einen hohen Zins auf die komplette Darlehnssumme und bekommst einen niedrigen Zins auf wenig Kapital, weil am Anfang im Bausparvertrag nichts drin ist.

Intuitiv würde ich sagen: lass das mit dem Bausparvertrag und tilge das Darlehen mit der höchsten Tilgungsrate, die Du Dir leisten kannst. Banken machen gerne so Kombigeschäfte, weil da für sie eine fette Provision bei rausspringt. Um das genau zu berechnen, braucht es aber nähere Angaben.

Kommentar von JackS ,

Danke erstmal für die Antwort. Hier noch einige Angaben, Gesamtkosten 285000€ Eigenleistung 3000€ Eigenkapital 55000€ KfW 50000€ Zu 1,4% und 2,8% Tilgung Somit bleiben 180000€ zu finanzieren zu 2,25% auf 10 Jahren und 2% Tilgung Bei den beispiel müsste ich 10 Jahre 2,25% für die 180000€ Zahlen und bei der BHW 300€ im Monat anspahren, damit ich dann 90000€ ausgezahlt kriege wo ich 54000 zu 2,35% tilgen müsste und die restlichen 90000€ dan zu einem Zinssatz der dann aktuell ist. Anschlussgebühr für den Bausparvertrag 1800€

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