Frage von Construction,

Finanzierung mit Bausparvertrag

Derzeit liegt mir ein Angebot einer Sparkasse vor für eine Baufinanzierung von einem Darlehen von 260.000, abzgl. KFW 70 Kredit, 210.000 Euro. Zins 2,3% und Tilgung (in einen Bausparvertrag - Abschlussgebühr 2100 EUR) ca. 1,7%. Nach 10 Jahren sind (ohne Sonderzahlung) 36.300 Euro zusammengekommen. (Vergleich - Bei einem Annuitätendarlehen wären 40.200 Euro zusammengekommen. - mit Sonderzahlung auf 44.000 Euro) Durch Sonderzahlungen soll man 10 Jahren auf 40.000 Euro kommen. Danach könnten durch den Bausparvertrag von der restlichen Summe von 170.000 Euro, 60.000 Euro durch den Bausparvertrag mit 2,65% Zins mit einer hohen Tilgung finanziert werden. Die Rate muss dann aber bei mindestens für die 60.000 Darlehn bei 600 Euro liegen und 1200 Euro als "Startgebühr" bezahlt werden.

Als restliches Darlehen bleibt 110.000 Euro, dass nach dem Zinsniveau in 10 Jahren bezahlt werden muss.

Bei einem Annuitätendarlehen wäre eine Restschuld von 166.000 Euro da, die nach 10 Jahren nach Zinsniveau anschlussfinanziert werden müsste.

Was ist vorteilhafter?

Antwort
von LittleArrow,

Ich meine, dass Du mit der KfW-Finanzierung bei Deiner Finanzierung auf dem Holzweg bist, weil Dich der heutige günstige KfW-Zinssatz vollkommen blendet. Auch ist die vorfinanzierte Bausparkombination ein Irrweg.

Beides zusammen ist keine solide Finanzierung, sondern einerseits die Droge "niedriger Zinssatz - Geiz ist geil!" und andererseits die Zinsspekulation, dass in 10 Jahren noch das heutige Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung besteht. Du scheinst dieses existenzielle Risiko völlig auszublenden, weil Du nur auf die ersten 10 Jahre schaust. Erinnere Dich an den Link zu Prof. Wehrts-Aufsatz!

Hier meine Meinung zu dieser Frage:

http://www.finanzfrage.net/frage/ist-kfw-darlehen-bei-jeder-immobilienfinanzieru...

Wähle heute einen gebundenen Sollzinssatz bei einer Finanzierung mit der Möglichkeit den Tilgungssatz zu ändern. In 10 Jahren kannst Du erneut entscheiden, aber mit der Sicherheit eines fixen Zinssatzes.

Kommentar von HilfeHilfe ,

sehr gut erklärt !

zumal auch bei einem BSV eine negative Rendite in der Ansparphase erwirtschaftet wrid ( niedrige Guthabenzinsen & Abschlußkosten) und man dieses Geld in die monatliche / jährliche Tilgung verwendet werden sollte.

beim Kfw Darlehen gilt daher = kürzere Laufzeit = schneller tilgen um dem Zinsrisiko zu entgehen.

Antwort
von MadRampage,

Ich sag mal so, die bezahlbare Rat für die nächsten Jahre ist bei etwa 850 Euro mtl.

Also 260.000€ Darlehen bei 850€ monatliche Rate? sorry - aber das ist zu viel Darlehen oder eine zu geringe Rate, denn:

  • 260.000€ x 3,00% Zinsen sind schon 650€ monatliche (nur Zinsen), es bleiben nur ca. 1% (=216€) für die Tilgung
  • und damit eine Restschuld nach 10 jahren von 229.722,23
  • selbst nach 15Jahren noch 210.821,83 und sogar nach 20 Jahren noch 188.866,81

Die derzeit niedrigen Zinsen sollte man sich möglichst lange, also 15 oder 20 jahre festschreiben und versuchen in dieser Zeit mindestens die Hälfte zu Tilgen:

  • das wären bei 3,0% Zinsen auf 15Jahre 2,7% anfängliche Tilgung (Rate = 1235€)
  • oder bei 3,0% Zinsen auf 20Jahre 1,9% anfängliche Tilgung (Rate=1061€)

Zu Deiner Frage: Lass Dir doch mal alle Raten bis zur vollständigen Tilgung ausrechnen und rechne dabei mit mindestens 7.5% Zinsen nach der Sollzinsbindung für beide Varianten. Ich bin sicher dass der BSV in summe immer noch etwas teurer sein wird als ein normales Darlehen.

PS: Raten- und Restschuld-Berechnung mittels http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php und angenommenen Sollzinsen von 3,0%

Kommentar von Construction ,

Erstmal eine Frage zur Bausparkombination. Nach 10 Jahren wird eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 60.000 Euro für 10 Jahre mit einem Sollzins von 2,65%. Dieses Darlehen muss ein Volltilgerdarlehen werden, d.h in etwa. 8,7% Tilgung.

Die Beraterin hat gemeint, dass ich später durch die Kombination schneller tilgen könne als wenn ich den gesamten Restbetrag zu einem Zinsniveau von 5% abzahlen müsste.

Stimmt das?

Kommentar von MadRampage ,

auch hier hilft nur rechnen (hier ohne KFW da keine Daten):

  • 260.000€ x 2,30% Zinsen ohne Tilgung plus 350€ Einzahlung in den BSV um eine Rate von 850€ (für die ersten 10Jahre) zu erreichen.

    • Schulden=260.000€
    • BSV=60.000€, davon 42000 Einzahlungen und 28.000€ Kredit
    • BSV Rate = 265,87 um die 28.000€ in 10 jahren zu Tilgen
    • Darlehen=200.000 zu 5% Zins plus 1% Tilgung ergibt eine Rate von 1000€
    • Ergebnis: 10Jahre 850€ und nochmals 10Jahre lang 1265€; Restschuld 174.119,62
  • 260.000€ x 2,30% Zinsen mit 1,62% Tilgung um eine Rate von 850€ (für die ersten 10Jahre) zu erreichen:

    • Restschuld nach 10 jahren 212.693€
    • Anschlussfinanzierung 212.693 zu 5% Zins plus 1% Tilgung ergibt eine Rate von nur 1.063,46€, daher 2,13% Tilgung um auch auf 1265 Rate zu kommen:
    • Ergebnis: selbe Raten wie vorher; Restschuld 154.069,41 = 20.000€ weniger Schulden
  • 260.000€ x 2,90% Zinsen auf 20 Jahre mit 1,9% Tilgung ergibt eine (konstante) Rate von 1040€ monatlich:

    • Ergebnis: konstanze Raten von 1040€; Restschuld 126.315,22

=> Mit nur 850€ monatlich für 260.000€ kommt wahrscheinlich nach spätestens 10 Jahren (wenn die Zinsen auf 4, 5% oder vielleicht sogar auf 7% steigen) das böse Erwachen, ggf in Form der Zwangsversteigerung

Antwort
von NasiGoreng,

Bei einer Baufinanzierung ist primär nicht maßgeblich, wie hoch die insgesamt gezahlten Zinsen sind, sondern wie hoch die monatliche Belastung und das Zinsänderungsrisiko ist.

Der Vorschlag Deiner Sparkasse ist deshalb in jeder Hinsicht Scheiße!

Die beste und risikoloseste Baufinanzierung ist immer die, bei welcher der Kredit innerhalb der Zinsfestschreibung getilgt wird.

Bei einer Kreditsumme von 260.000 € und 15-jähriger Festschreibung beträgt derzeit der Festzins etwa 2,5%. Bei Volltilgung innerhalb dieser 15 Jahre errechnet sich daraus eine feste monatliche Kreditrate (Zins + Tilgung) von etwa 1.735 €, ohne jegliches Zinsänderungsrisiko, ohne unkalkulierbare Kosten einer Anschlussfinanzierungen und ohne sonstige Gebühren, wie sie bei Bausparverträgen beim Abschluss und der Darlehensauszahlung anfallen.

Kommentar von Construction ,

Ich sag mal so, die bezahlbare Rat für die nächsten Jahre ist bei etwa 850 Euro mtl.

Kommentar von NasiGoreng ,

Dann rechne bitte mal aus, wie hoch die mtl. Gesamtbelastung (Zinsen, Tilgung, Gebühren) aus der von der Sparkasse angebotenen Finanzierung ist, für jedes Jahr der sich aus der Gesamtfinanzierung ergebenden Laufzeit.

Dabei solltest Du davon ausgehen, dass jede neue Zinsvereinbarung spätestens ab 2018 wesentlich teurer ist als bisher.

Antwort
von HilfeHilfe,

Hallo

bei dem Modell stören mich die 10 Jahre Zinsfestschreibung und der hohe BSV.

Bei dem Zinsniveau solltest du 15 - 20 Jahre ZFS wählen udn so viel tilgen wie nur geht !

Ein BSV parallel anzusparen ( kleine Guthabenzinsen) und dann für eine umschuldung zu verwenden habe ich auch bei mir durchgerechnet. Es lohnt egal welche Konstellation gar nicht. Selbst wenn wir in 10 Jahren ein Zinsniveau um 6-7 % haben stellst du dich schlechter.

Immerhin hast du das BGB 389 Recht nach 10 jahren + 6 Monaten das Darlehen einseitig aufzukündigen. Also gar kein Riskiko ausser den Zinsaufschlag jetzt für 15-20 Jahre !

Viel Erfolg !

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