Frage von PaterHimmlisch, 75

Finanzierung Mietobjekt - hohe Sicherheit, geringes Einkommen. Machbar?

Hallo, Community!

Habe mein Traumhaus gefunden und es steht tatsächlich zum Verkauf. Das Objekt soll 550.000€ (inkl. aller Kosten) kosten. Es ist saniert, liegt am Stadtrand einer Mittelstadt, ist teilvermietet, mit unbefristeten Mietverträgen. Hauptmieter ist der Staat. Einnahmen brutto 4200,- € im Monat.

Nun mein Problem: da ich im Familienbetrieb arbeite, habe ich nur ein offizielles Nettoeinkommen von 1000,- €. Dafür so gut wie keine Lebensführungskosten aber Sicherheiten (Aktien, zuletzt Ø 3,6% Rendite) im Wert von 250.000€. Bin schuldenfrei. Schufa erstklassig.

Liquide Mittel für Eigenkapital = 50.000€

Bevor ich die Banken abklappere, habe ich eine Chance unter diesen Umständen ein Hypotheken-/Grundschulddarlehen zu bekommen?

Die üblichen "wieviel-Immobilie-kann-ich-mir-leisten-Rechner" kommen damit nicht klar.

Wenn doch halbwegs, heißt es "ja klar". Aber am Ende muß ja auch eine Bank mitspielen.

Für jede hilfreiche Antwort dankbar,

mit freundlichen Grüßen, PH

Antwort
von LittleArrow, 70

Als Vermieter machst Du in Deiner Steuererklärung das neue Kapitel Anlage V auf. Der Finanzbeamte wird sich Deine Situation, insb. das Nettogehalt und die Finanzierungsquellen und Zahlungsströme ansehen und hinterfragen. Dieser Satz gibt schon genügend Anhaltspunkte: "Dafür so gut wie keine Lebensführungskosten aber Sicherheiten (Aktien, zuletzt Ø 3,6% Rendite) im Wert von 250.000€."

Die Teilvermietung und das Delta zur Vollvermietung sind noch erklärungs- bzw. planungsbedürftig, ebenso die Lücke zwischen Brutto- und Nettomieteinnahmen, ehe man zur Bank geht. Erst wenn diese Lücken mit Ideen und Zahlen gefüllt sind, kann man sich mit der optimalen Finanzierungsquote auseinandersetzen.

Eines solltest Du Dir dazu vorher noch überlegen: die Dauer der Zinsfestschreibung. Eine längere Zinsbindungsdauer wird zwar teurer, aber schützt Dich vor der zinsbedingten Katastrophe bei der Anschlussfinanzierung in - sagen wir - 10 Jahren.




Kommentar von PaterHimmlisch ,

Danke für den Hinweis! An diesen fiskalischen Aspekt hatte ich tatsächlich noch nicht gedacht...

Zur Zinsfestschreibung habe ich mir ein Angebot machen lassen mit  Festschreibung und Volltilgung über 20 Jahre.

Antwort
von wfwbinder, 52

Was mir die Beurteilung erschwert ist die Bemerkung "4.200,- Brutto."

Was heißt das? Ist es Gewerberaum und da ist Umsatzsteuer enthalten? Oder ist es einschl. Nebenkosten udnHeizung?

Was die Bank sehen will ist "netto-kalt," weil das nur das ist was für die Kosten, die nicht umgelegt werden können und für den Schuldendienst verfügbar ist.

550.000,- Kaufpreis bedeutet minimum nochmal 8 % dazu wegen der Grunderwerbsteuer und dem Notar. also 44.000,- Dazu, sind 594.000,-, gerundet 600.000,-. 50.000,- Eigenkapital, müssen 550.000,- finanziert werden.

Was ist mit "teilvermietet?" Leerstand, oder soll das eigengenutzt werden?

Nehmen wir mal an, es wären 3.000,- netto kalt. das wären 36.000,-, oder 6,5 % von der Darlehenssumme und damit das Minimum an Schuldendienst, denn die "Superminitraumzinsen von 1,X % werden natürlich bei so einer Finanzierung nicht ausgekehrt. 

Die 250.000,- Euro an Aktien werden von der Bank nur zu 50 % als Sicherheit akzeptiert.

Wenn die Sache udn Dein Besuch bei der Bank sehr gut vorbereitet ist, liegt die Chance bei 20 % in dieser Form.

Wenn Du es unbedingt haben willst, dann trenne Dich von den Aktien. Mit einem Kreditbedarf von 300.000,- sieht es sehr viel besser aus. da ist aus meiner Sicht die Chance dann bei 90 %.

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Der Hauptmieter ist gewerblich, zwei Privatmieter. Zahlen insgesamt 4200,. warm, inkl. Nebenkosten. Netto/kalt hat mir der derzeitige Eigentümer nicht mitgeteilt, daher kann ich es auch nicht angegeben.

Ein Teil der Immobilie ist kürzlich frei geworden und soll zukünftig selbst genutzt werden (Wohnen und Gewerbe).

Wäre es wirklich sinnvoll die Aktien zu versilbern? Bei einer Rendite von durchschnittlich 3,6% (mal sehen, wie es dieses Jahr wird) in den letzten Jahren und einem Sollzins auf ein Darlehen mit 20jähriger Zinsbindung von 2,2% scheint mir das nicht so sinnvoll.

Und ja, die 550.000€ sind tatsächlich inkl. ALLER Nebenkosten.

Kommentar von wfwbinder ,

OK, aber einen Kampfzins von 2,2 % bekommst Du nicht, wenn Du zu 80, oder mehr Prozent beleihen willst. Du hast da kein Einfamilienwohnhaus mit einer Beleihung von 60, oder höchstens 80 %.

Du hast ein teilgewerblich genutztes Grundstück. Ein für Zins und Tilgung völlig unzureichendes Einkommen. Da kannst Du nicht über Zinsen verhandeln.

Probiere es denen klar zu machen, dass Du die Zinsdifferenz zwischen Darlehenszinsen und Dividenden einfahren möchtest.

Antwort
von gandalf94305, 47

Eigenkapital also 300 kEUR, verbleiben 250 kEUR Finanzierungsbedarf, wenn Du alles liquidieren würdest. Mieteinnahmen (prognostiziert) von ca. 50 kEUR p.a. brutto. Selbst wenn Du also die Miete brutto zu netto einstreichen würdest, wären das zinslos ca. 5 Jahre bis zur Tilgung des Darlehens. Die 1 kEUR p.m. wirst Du für das Objekt für laufende Kosten (mind. Grundsteuer, Versicherungen) und als Rücklage für Reparaturen etc. benötigen.

Realistischer wäre (unter Betrachtung von Zinszahlungen, Steuern und persönlichen Ausgaben Deiner Person), daß die Amortisierung bei ca. 8 Jahren liegen wird.

Dieses Risiko wird angesichts Deines geringen Einkommens  eine Bank wahrscheinlich nicht wagen. Da könntest Du höchstens einen Business Plan machen und einen Investor suchen, der dann in den Folgejahren ebenso prozentual am Gewinn beteiligt sein wird. Dafür ist das Objekt aber zu klein.

Mit anderen Worten: ich gebe dem Vorhaben so keine Chancen.

Einzig möglicher Weg: suche weitere Eigenkapitalmittel in der Familie und bilde den Rest über Privatdarlehen ab.

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Hinter dem gewerblichen Hauptmieter steht der Staat, einer der Mieter ist ein solventer Verein, die beiden Privatmieter sind Beamte.

Hinsichtlich des Ausfallrisikos recht gut, meine ich.

Nimmt man die Grundschuld und die Aktien als Sicherheit, ist für die Bank doch nur sicherer gar keinen Kredit zu vergeben?

Also hülfe effektiv nur ein höheres EInkommen "zu simulieren"...

Antwort
von Apolon, 36

Na bei diesem Eigenkapital ist dies doch kein Problem:

Sicherheiten (Aktien, zuletzt Ø 3,6% Rendite) im Wert von 250.000€.

Die man ja zu Geld machen kann und als Eigenkapital mit einbringen kann.

Liquide Mittel für Eigenkapital = 50.000€

Zusammen also schon 300.000 € Eigenkapital.

Habe mein Traumhaus gefunden und es steht tatsächlich zum Verkauf. Das Objekt soll 550.000€ (inkl. aller Kosten) kosten.

Da hier aber immer noch 250.000 € fehlen und dein mtl. Einkommen etwas niedrig ist, nimmst Du den Chef eures Familienbetriebes mit, der dann entweder mit in den Kredit einsteigt, oder als Bürge unterschreibt.

Und schwups kann der Kauf in Angriff genommen werden.

Gruß A.

Antwort
von billy, 32

Das wird sehr, sehr schwierig werden. Ich glaube das die Bonität seitens der Bank als unzureichend eingestuft wird. Selbst wenn die Aktien verkauft und das Eigenkapital eingesetzt würde, bliebe immer noch ein Darlehen von 250.000 €. Für ein Einkommen von 1.000 € zuviel, und die Aussage „fast keine Lebensführungskosten“ glaubt kein Mensch. Nicht zu unterschlagen wären weitere Kosten z.Bsp. Erwerbskosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten usw. 

Kommentar von vulkanismus ,

" 550.000€ (inkl. aller Kosten) "

Kommentar von billy ,

Welche Kosten in der genannten Summe enthalten sind geht nicht aus der Fragestellung hervor. (inkl. aller Kosten) ist mir zu ungenau !!!

Kommentar von LittleArrow ,

Es mag ja sein, das wirklich alle denkbaren bzw. relevanten Anschaffungsnebenkosten enthalten sind. Aber sicher sein kann man sich dabei nicht, wenn man sich das dürftige Know-how (Beispiel: "Bruttomieteinahmen € 4.200/Monat") des Fragestellers vorstellt.

Hinsichtlich der Fragestellung ist es aber egal, ob die kalkulierten Nebenkosten nun mit 7 oder 13 % veranschlagt wurden. Auf diese Differenz kommt es m. E. nicht an. 

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Ich bitte mein "dürftiges Know-How" zu entschuldigen. Mache so etwas tatsächlich zum ersten Mal. Und hätte ich mehr Know-How, müßte ich ja nicht in diesem Forum fragen ;-)

Die Mieteinnahmen hat mir der derzeitige Eigentümer genau so mitgeteilt, daher kann ich leider vorerst nichts anderes angeben.

Inkl. aller Kosten bedeutet tatsächlich inkl. aller Kosten.

Also Makler, Notar, Steuern, Grundbuch, etc.

Kommentar von LittleArrow ,

@Pater Himmlisch: Mit der Angabe der Bruttomieteinnahmen kommst Du bei der Bank nicht weiter. Die schicken Dich mit der Frage "Höhe der Nettomieteinahmen?" wieder nach Hause. Siehe auch meine Antwort.

PS: Auch Leute mit mehr Know-how fragen hier sehr gerne.

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Werde den Eigentümer nach den Netto/Kalt-Einnahmen fragen!

Antwort
von vulkanismus, 32

Stell Dir mal vor, Du wärest selbst der Banker.

Was würdest Du wissen wollen: Die Nettomiete, würde die auch ein Nachmieter zahlen (können), wie steht der Familienbetrieb da, zu welchem Preis können die Aktien verkauft werden.

Na?

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Die Mieteinnahmen hat mit der derzeitige EIgentümer genau so mitgeteilt, daher kann ich leider nur diesen Wert nennen.

Die von wfwbinder angenommenen 3000,- halte ich für realistisch.

Im Betrieb bin ich tatsächlich angestellt und nicht Miteigentümer.

Der Kurswert und die derzeitige Marktlage geben, denke ich, einen ganz guten Anhaltspunkt, zu welchem Preis die Aktien verkauft werden könnten.

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Hinter dem gewerblichen Hauptmieter steht der Staat, einer der Mieter ist ein solventer Verein, die beiden Privatmieter sind Beamte.

Hinsichtlich des Ausfallrisikos recht gut, meine ich.

Nimmt man die Grundschuld und die Aktien als Sicherheit, ist für die Bank doch nur sicherer gar keinen Kredit zu vergeben?

Antwort
von HilfeHilfe, 10

Hallo !

Das wird eher schwierig werden ! 1.000 netto + Mieteinnahmen sind zu wenig.

1- Mal für 6 Monate 8.000 brutto auszahlen lassen

2- Bei Depotführenden Bank nachfragen. 250k in Aktien hat nicht jeder

Kommentar von PaterHimmlisch ,

Ich (die Banken) sehe(n) das Hauptproblem auch beim niedrigen Einkommen.

Aber daß die Mieteinahmen zu niedrig sind?

Habe ein Angebot von einem Immobilienfinanzierer, bei Volltilgung in 20 Jahren liegt die monatliche Rate bei gut 2700,-  Das müßte doch mit 3000,- netto/kalt gehen?

(Um das Angebot zu erhalten, habe ich allerdings ein etwas höheres Einkommen angegeben...)

Antwort
von MajaKristin, 28

Hi, 

ich hab mir gerade mal die ganzen Beiträge durchgelesen und mir ist aufgefallen das hier die Meinungen teilweise auseinander gehen. Am besten würde ich dir eine Beratung bei jemanden vorschlagen der sich mit dem ganzen Thema Haus kauf und Finanzierung gut auskennt. 


Wir haben uns letztes Jahr auch beraten lassen weil wir ein sehr schönes Haus gefunden hatten was wir kaufen wollten. 

Die Beratung hat uns viel gebracht weil das Haus gar nicht so viel Wert war wie gefordert wurde. 

<

p>Hier kannst du gerne mal ein wenig nachlesen auf was man so alles achten sollte und du kannst dich dort auch beraten lassen

. [...] Werbung vom Support gelöscht

Kommentar von ffsupport ,

Liebe/r MajaKristin,

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Vielen Dank für Dein Verständnis.

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Ria vom finanzfrage.net-Support

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