Frage von pommel, 160

Wie sollen wir bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung vorgehen?

Wir haben eine Kalkulation vorliegen, in welcher innerhalb der ersten 15 Jahre das Darlehen der Bank vollständig getilgt wird. Weiterhin wird in diesen 15 J. ein Teil eines 100.000€ KfW Darlehens getilgt, jedoch bleiben vermutlich 50.000€ Restschuld übrig.

Macht es eurer Meinung nach Sinn das Darlehen der Bank erst vollständig zu tilgen und im Anschluss den großteil der KfW-Fördermittel anzugehen? ... also: ist diese Strategie ratsam?

Gruß

Antwort
von LittleArrow, 160

jedoch bleiben vermutlich 50.000€ Restschuld übrig.

Frage den Kalkulator nach den genauen KfW-Kreditsalden nach 10 und 15 Jahren, um hier kein Rätselspiel zu veranstalten. Um welches KfW-Darlehnsprogramm mit welchen Konditionen handelt es sich? Wie lange ist die tilgungsfreie Zeit und bis wann gilt die Festzinsbindung? Können jährlich Sondertilgungen in beliebiger Höhe erfolgen?

Das wären die Fragen, die mich, als Darlehnsnehmer, interessieren würden, ehe ich über Strategien nachdenke.

Sicherlich kennst Du (oder kannst Du noch nachfragen), wie sich der (Fest)Zinssatz für das KfW-Darlehn nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindung ermittelt und wie er heute - hypothetisch natürlich - für den dann gültigen Kreditrestsaldo für die restlichen Jahre betragen würde. Diese Überlegung findet Eingang in Deine Strategie, ob Du Dir den anfänglichen günstigen Zinssatz und anschließend die Zinsunsicherheit der Anschlussfinanzierung leisten kannst. Oder ob Du aus Vereinfachungsgründen und zur Kalkulationssicherheit auf das KfW-Darlehn völlig verzichtest und stattdessen bei einer Bank oder Versicherungsgesellschaft eine 15-jährige Komplettfinanzierung mit 15-jähriger Zinsfestschreibung und vollständiger Tilgung (sog. Volltilgerdarlehn) wählst (letzteres wäre eine Strategiealternative zum Zocken).

PS: Mit keinem Wort hast Du beim anderen Bankdarlehn die Zinsbindung erwähnt. Vielleicht spielt die für Dich keine Rolle; für mich wäre sie entscheidungsrelevant.

Kommentar von pommel ,

Vielen Dank für die Antwort. Ich habe versehentlich die Fragen in einer weiteren Antwort, anstelle eines Kommentars beantwortet.

Kommentar von LittleArrow ,

Ich habe mir aufgrund Deiner Hinweise die KfW-Programme angesehen.

Kritisch erscheint mir zunächst das Programm 153 Effizient Bauen 70, da dort ein externer Energiesachverständiger eingesetzt werden muss, der möglicherweise zusätzliche Kosten verursacht, die die Zinsvergünstigung kompensieren können. Prüfe mal, ob bei diesem Objekt Deinerseits für eine Eigentumswohnung überhaupt das Wahlrecht der Inanspruchnahme dieses Programms besteht oder nicht. Bei diesem Programm kannst jährlich mindestens € 1.000 sondertilgen. Grundsätzlich ist von einer 10-, 20- oder 30-jährigen Gesamtkreditlaufzeit auszugehen. Der Kredit wird nach der tilgungsfreien Zeit (in Deinem Fall 12 Monate) in entsprechenden Annuitäten (also gleichbleibenden) Raten bedient. Die Tilgungskomponente richtet sich nach der gewählten Kreditlaufzeit. Nach 10 Jahren erfolgt eine Zins- und somit eine Annuitätsanpassung auf Basis des dann gültigen, heute unbekannten Marktzinsniveaus oder freiwillige Kompletttilgung. Da es sich offenbar um ein Neubauprojekt handelt, ist ab dem 13. Monat mit einer Bereitstellungsprovision von 3 % p.a. auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag zu rechnen (bitte diesen mit dem Vertragszahlungsplan abgleichen).

Beim Programm 124 Wohneigentum gibt es eine 20- oder 35-jährige Gesamtlaufzeit. Bei einjähriger Tilgungsfreiheit wird die Annuität auf der Basis von 19 oder 34 Jahren errechnet. Die Zinsbindungsdauer beträgt max. 10 Jahre, während der eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) bei vorzeitiger Tilgung fällig werden kann. Bei 20-jähriger Gesamtlaufzeit wird also die Annuität nach einem Jahr auf der Basis von 19 Jahren ermittelt, wobei nur die ersten 9 Jahre fix sind. Bei einer Zinsneufestsetzung ab 10. Jahr auf Basis des dann gültigen, heute unbekannten Marktzinsniveaus fängt erneut das VFE-Probem an. Da es sich ferner um ein Neubauprojekt handelt, ist ab dem 4. Monat(!) mit einer Bereitstellungsprovision von 3 % p.a. auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag zu rechnen. 

In der Gesamtschau gibt es die beiden KfW-Darlehn nur mit - sagen wir - mindestens 20 Jahren Kreditlaufzeit. Dagegen hat die Bank nur 15 Jahre Kreditzeit. Es fehlt bei diesen 3 Darlehn also eine Synchronisierung auf das Jahr 15. Und bei der Zinsanpassung der KfW-Darlehn zum 11+. Jahr die Dauer der erneuten Zinsbindung. Die KfW-Kredite bedürfen der aktiven Einschaltung Deiner Bank (oder Versicherung). Die unterschiedlichen Kreditlaufzeiten erlauben keinen einfachen Wechsel bei einer Anschlussfinanzierung, da der "alte Kreditgeber" auf dem ersten Rang stehen bleibt oder vom zweiten nachrückt.

Für etwaige Ratschläge wäre Dein verfügbares Budget für den Kapitaldienst (eher üppig oder "auf Kante"?) zu ermitteln. Dazu brauchst Du unbedingt einen persönlichen Berater, der Deine Gemengelage analysiert und Dir Dein Optimum findet. Ein Verzicht auf die KfW-Zinsvorteile bringt Dir definitiv bei einer einheitlichen Finanzierung Kalkulationssicherheit. Ein KfW-Darlehn ist natürlich dann sinnvoll, wenn Du es nach 10 Jahren zurückführen könntest, weil Du z. B. eine Erbschaft oder einen Lottogewinn gemacht hast.

Ich kann Dir hier leider nur einige Facetten der Gesamtproblematik der angedachten 3-Scheiben-Finanzierung bewußt machen.

Antwort
von Hillermann, 126

In der Regel kann man doch die Gesamtzinsen ausrechnen oder sich ausrechnen lassen, bzw.vorzeigen. Sinn macht das zu tun was auch in die tägliche Ausgabenrechnung bei Ihnen reinpasst. Sondertilgungen sind bei KfW Mitteln nicht möglich, jedoch bei Bankdarlehen. Dies ist somit dann schon ausschlaggebende wie Sie Ihre monatliche Rate festsetzen wollen.

Antwort
von pommel, 124

Vielen Dank für die Antwort.

Ein paar Informationen konnte ich noch in Erfahrung bringen. 

Es handelt sich um das KfW 153 u. 124. Dieses beinhaltet eine Summe von jeweils 50T Euro bei 1,76% (Progr. 124) und 1,42% (Progr. 153). Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre bei beiden Programmen. Bei den tilgungsfreien Anlaufjahren wird das Minimum angesetzt, d.h. 1 Jahr.

Bezüglich der Sondertilgungen konnte ich erstmal nichts in Erfahrung bringen. Ich würde daher vermuten, dass diese berücksichtigt wurden. Falls dies nicht den Zinssatz beeinflusst, könnten wir dies vllt. auch einfach ignorieren?!

Mir geht es auch irgendwie mehr um die Frage: was in 15 Jahren eine bessere Ausgangssituation ergibt? Bin da kein Experte, aber spontan würde ich sagen, dass wenn das Darlehen der Bank vollständig getilgt wurde und nur noch "Schulden" beim Staat verbleiben ... ist für mich als Kreditnehmer zur Tilgung der Restschuld, die Situation bei der Bank besser, da ich ja quasi nur noch die Hälfte der "staatlichen Fördermittel" tilgen muss.

Danke nochmals ...

Grüße 

Antwort
von HilfeHilfe, 116

Hallo ! Ich vermute das Bankdarlehen ist höher verzinst als das Kfw Darlehen. Somit würde es sinn machen das höherverzinste schneller zu tilgen als das niedrigverzinste ( ersparniss dank zinseszins effekt).

Ich vermute das Kfw Darlehen hat eine Festschreibung von 10 Jahren, hier wird dann auch eine Restschuld übrig bleiben. Deutsche lieben es 0,0 Restschuld zu haben. Heißt es wird oft irrational entscheiden und das niedirgverzinste zuerst getilgt. Ist eine "Kopf/Bauch Entscheidung".

Bei 100 Bank und 50 Kfw Darlehen ist der Effekt nicht so hoch das ihr unruhig schlafen müsstet

Kommentar von pommel ,

Vielen Dank für die Antwort.

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