Frage von Garfield22, 25

Festzins-Investment mit Grundbuchabsicherung

Tag :-)

Was haltet ihr davon, wenn man sich an so etwas beteiligt:

Von einer Firma werden Immobilien aus Sondersituationen (z.B. Versteigerungen u.s.w.) gekauft. Um diese Geschäft ausweiten zu können, werden Anleger gesucht, die Geld in Form eines Darlehens zur Verfügung stellen. Der Anleger erhält dabei zur Absicherung eine 100%ige, erstrangige Grundschuld auf Immobilien, die sich schon im Eigentum der Firma befindet. Der Anleger erhält also eine bankübliche Absicherung und eine mündelsichere Geldanlage. Darauf erhält man 7% Zinsen. Die Laufzeit beträgt 3 Jahre.

Dankeschön :-)

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von wfwbinder, 23

Grundsätzlich klingt das gut.

Aber es ist trotzdem nicht risikolos.

Wohnungen aus Versteigerungen sind häufig verwohnt, oder gar durch Vandalismus geschädigt, weil die Alteigentümer aus ärger über die Verwertung dorr nichts mehr tun, oder eben sogar schädigen.

Das Geschäftsmodell basiert auf der Annahme, günstiger Einkauf, Pinselsanierung = guter Verkauf, schnelles Geld.

(Ok, kann auch solide Sanierung geplant sein).

Aber was passiert, wenn die Firma die Sanierungskosten nicht aufbringen kann, oder soll die Einlage über den Kaufpreis hinaus gehen?

Ausserdem 1. Rang ja, aber erster Rang im Banksinn ist nicht nur die erste Rangstelle, sondern nur 60 % vom Wert. Aber hier wird es über diesen Puntk hinaus gehen.

Idee grundsätzlich nicht schlecht, aber die Partner abchecken und möglichst auch die Wohnung prüfen, also zumindest das Wertgutachten für die Versteigerung einsehen.

Kommentar von LittleArrow ,

(Fast) alles gesagt, insb. die "60 % vom (Verkehrs)Wert". DH!

Liegt die Immobilie auch in D? Hat die Kommune der Liegenschaft schriftlich auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet?

Kommentar von wfwbinder ,

War ein Heimspiel, ich hatte die Idee (als Anlagemodell) für einen Mandanten auch schon mal, aber wir haben es verworfen, weil uns eben die Sicherheiten für die Kundschaft eben aus den GRünden nicht ausreichend waren.

Antwort
von gandalf94305, 13

Ich habe einen geschlossenen US-Beteiligungsfonds in meinem Portfolio, der das im Prinzip mit Wohn- und in letzter Zeit auch Geschäftsimmobilien macht. Allerdings wird nicht eine bestimmte Rendite als "Zins" ausgezahlt, sondern die Rendite ergibt sich aus dem laufenden Geschäft. Eine Besicherung des Fonds über die Immobilien erfolgt allerdings bei meinem Fonds nicht. Die jährliche Rendite liegt bei 12-20%.

Die Besicherung ist im Grunde ja auch etwas Augenwischerei, denn normalerweise würde ein Fonds ja die Besicherung verwenden, um Kapital für die Renovierung aufzunehmen. Woher kommt dieses Kapital denn in einem Fonds, der die Besicherung für die Zwecke der Anleger an diese durchreicht?

Das wesentliche Risiko für Anleger (Besicherung oder nicht) liegt in Fähigkeit der Gesellschaft zur Bewertung von Immobilien und der realistischen Abschätzung von Verkaufspreisen in Relation zum Kostenaufwand für ein Refurbishment.

Abgesehen davon halte ich drei Jahre für ein solches Investment für viel zu kurz.

Antwort
von Franzl0503, 7

Garfield:

Geld kann risikoreich angelegt werden, aber auch risikoarm (konservativ). Der Zweck einer mündelsicheren Anlage (§ 1807 BGB) ist, für Mündelgeld eine Anlage vorzuschreiben, die Risiken möglichst ausschaltet und die Unversehrtheit des Vermögens des Betreuten gewährleistet.

Eine 100%ige Grundschuld ist ohne Zusatzsicherheiten (z.B. Bürgschaft einer Körperschaft des öffentl. Rechts) nicht mündelsicher.

100 % von was eigentlich? Vom Steigpreis, vielleicht 50 % des Wertes? Gemessen an dem 4 Jahre alten Gutachten, das das Vollstreckungsgericht einholte? Vom aktuellen Verkehrswert? Wer hat dieses erstellt?

Was geschieht eigentlich mit dem Darlehen nach 3 Jahren?

Empfehlung: Ohne Beratung eines versierten Fachmanns kein Darlehen.
Übrigens: Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch ist seit der Entdinglichung (Gesetz vom 18.08.1976) in allen Fällen der Zwangsversteigerung ausgeschlossen. Bei einer Darlehensaufnahme steht ihr kein Vorkaufsrecht zu.

Kommentar von Garfield22 ,

Die Firma stellt dem Darlehensgeber eine Grundschuld auf ein in Deutschland belegenes Grundstück in Höhe von 100% es Darlehens zur Verfügung. Diese werden auf die Anleger mittels einer Abtretungsvereinbarung überschrieben. Hierzu ist vom Anleger eine notarielle beglaubigte Unterschrift zu leisten. Als Beleihungsrahmen wird bei Wohnimmobilie nach einer bestimmten Bewertungsmethode, max. 80% des Verkehrswertes zu Grunde gelegt. Bei Gewerbeimmobilien wird max. das 12,fach der erzielten Jahresnettokaltmiete angesetzt. Die Absicherung erfolgt meist an zweiter Rangstelle nach einer Grundschuld für ein Kreditinstitut. Die Grundbuchsicherheit wird i..R. als Briefgrundschuld für den Grundstückeigetümer eingetragen, der diese an einen Treuhänder überträgt. Auf dieser ET-Grundschuld werden für die jeweiligen Darlehensgeber Teilgrundschulden zugewiesen, entsprechend deren Darlehenshöhe. So ist sichergestellt, dass alle Darlehensgeber an gleicher Rangstelle eingetragen sind. Würde die Firma die Zinsen oder Rückzahlung nicht leisten, so kann der Anleger in einem ersten Schritt die persönliche Eintragung ins Grundbuch erwirken. Nachdem dies erfolgt ist, kann er beim Grundbuchamt die Zwangsvollstreckung verlangen. Die maximale Höhe der eingetragenen Grundschuld wird durch den Verkehrswert der Immobilie begrenzt. Dieser wiederum wird so berechnet, dass die aktuelle Miete mindestens einen Rückfluss von 8% gewährleistet. Die Firma finanziert nicht mit günstigeren Bankkrediten, da bei guten Kaufgelegenheiten schnell gehandelt werden muss. Es werden günstige Immobilien erworben, diese ggf durch Renovierung aufgewertet um dann etwas später - für eine gut laufende Immobile- eine langfristige und günstiger Bankfinanzierung abzuschließen.

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