Frage von ZwergFinanz,

Fachwerk Immobilie verkaufen oder vermieten

Was wäre die beste Idee, wenn man plötzlich Eigentümer von folgender Immobilie ist: Fachwerkhaus 200 Jahre alt, mit über 200 qm Wohnfläche, 9 Zimmer, 1 Bad, 1 Küche. Ölheizung, ohne Garten, 300 qm überdachte aber teilweise offene Stellfläche im Hof Einfachverglasung, letzte Renovierung z.B. Elektrik etc. 1960er Jahre, Dach und Fassade 1980er Jahre.

Umgebung Ländlich, Mietspiegel 4 Euro/qm, 7% Arbeitslosenquote

Blos schnell weg mit der Immobilie oder sanieren und vermieten? Gerade beim Sanieren würde ich abschätzen, dass hier der Invest durch die Mieteinnahmen dann in ca. 20 Jahren ausgeglichen werden.

Kann man sich denn eine Sanierung fördern lassen? Oder gibt es noch andere Möglichkeiten, welche mir gar nicht einfallen?

Antwort
von Mountainman,

Hallo. Förderungen gibts zu Hauf, von der KfW (z.B. Energetisch sanieren - ist bei Denkmal-Schutz auch nicht so streng), evtl von der Gemeinde, steuerlicher Art wie bereits beschrieben durch die SonderAfA - wobei wenn Du Vermietungsabsichten hast das eh sofort abschreiben kannst, da Erhaltungsaufwand - da spielt dann die AfA nur eine untergeordnete Rolle. Wichtig ist hier aber, dass Du das Objekt schon länger als 3 Jahre hast, sonst zählt es zu den Anschaffungsnahen Kosten und Du musst über 40 Jahre bzw. die Denkmal-Afa abschreiben.

Grundsätzlich würd ich mich fragen (bzw. jemanden vom Fach), ob das Haus den Aufwand rechtfertigt (von der Substanz her) - derzeit ist ja auch ganz gut, Immobilien zu verkaufen, Preise sind ja tw. astronomisch hoch.

Antwort
von Franzl0503,

Zwergfinanz: Unter der Voraussetzung, dass du 1. an dem Objekt hängst, es vielleicht dein Elternhaus ist, 2. die ländliche Idylle liebst, dort verwurzelt bist und im Alter vielleicht dort wohnen möchtest, 3. auch einen erhöhten Sanierungs- und Modernisierungskosten-Aufwand verschmerzen kannst, 4. es hinnimmst, ob 9 oder 19 Monate lang saniert wird, 5. einen Leerstand und Renditeeinbußen ohne weiteres wegstecken kannst, 6. über ein starkes Nervenkostüm verfügst, um die vielen techn. Einzelheiten mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen, 7. ausreichend Zeit und Muße hast, die fach-und sachgerechte Ausführung der Arbeiten eines Fachunternehmens zu überwachen

ja dann erhalte das Objekt für die nächsten zwei Generationen.

Antwort
von Privatier59,

Was mir an den Angaben fehlt ist, ob diese Immobilie unter Denkmalschutz steht. Das Alter dieses Hauses würde so etwas an sich nahelegen.

Denkmalschutz macht einerseits alle Sanierungen viel komplizierter, denn man muß sich in den Details mit der Denkmalbehörde abstimmen und so manche Sanierungsart ist dann einfach nicht mehr möglich. Andererseits aber ergeben sich durch die Denkmal-Afa interessante steuerliche Aspekte:

http://www.denkmalschutz.in/Denkmalschutz-AfA.html

Wenn eine Unterschutzstellung bislang noch nicht besteht, könnte man die zuständige Behörde darauf ansprechen.

Von diesem Sonderaspekt abgesehen aber wäre ich bei einem derartigen Objekt eher skeptisch, ob sich der Einsatz lohnt. Der bauliche Zustand des Hauses wird womöglich Sanierungen in einem Umfang erfordern, die sich kaum kostenmäßig von einem Neubau unterscheiden. Bei 4 Euro Mietspiegelmiete ist es unmöglich, dann noch eine passable Rendite zu erzielen. Die ländliche Umgebung macht es da nicht einfacher, denn der Trend geht schon seit langem wieder zum urbanen Wohnen. Im ländlichen Raum steht heute schon viel Wohnraum leer und das wird ohne Zweifel noch stark zunehmen.

Kommentar von ZwergFinanz ,

Ja, Denkmalschutz besteht. Die Infos schaue ich mir mal an. Danke.

Kommentar von FREDL2 ,

@ZwergFinanz: schau sie Dir ganz genau an. Denkmalschutz kann Dich auch ruinieren - vor allem nervlich.

Antwort
von Tritur,

Derzeit sind die Zinsen für Immobilienfinanzierungen extrem niedrig und zudem gibt es eine weitverbreitete und nicht unberechtigte Inflationsangst. Das verspricht einen relativ hohen Verkaufspreis.

Andererseits erfordern alte Häuser einen hohen laufenden Aufwand für die Instandhaltung und energetisch und technisch entsprechen sie meist auch nicht den modernen Ansprüchen. Überdies schrumpft in Deutschland die Bevölkerung und das besonders in strukturschwachen Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit. Zudem gibt es einen Trend zum Wohnen in einer größeren Stadt. Landflucht!

Kurzum die von Dir geschilderte Immobilie eignet sich vielleicht zur Eigennutzung für einen Liebhaber alter Häuser, keinesfalls aber als Vermietungsobjekt.

Verkaufe das Objekt so wie es ist und das möglichst schnell. Du ersparst Dir damit viel Ärger und Kosten, welche Dir durch einen ausreichende Vermietungsrendite nicht vergolten werden.

Wenn Du den Verkaufserlös einigermaßen inflationsgeschützt anlegen willst, empfehlen sich gute Aktien- oder Mischfonds.

Antwort
von MadRampage,

informier Dich ausführlich über die Lage und die Entwicklung der Region:

  • ist die Entwicklung rückläufig (weniger Einwohner, weniger Arbeistplätze) UND eher keine Änderung zu erwarten => eher Verkaufen

  • ist die Entwicklung positiv (Zuzug von Bürgern+Arbeistplätze) und/oder Wohnraum gefragt (=kaum Leerstand) => eher investieren und vermieten

Antwort
von Schmitti,

An Immobilien sollte man derzeit wohl besser festhalten. Zumindest wenn es die finanzielle Situatiuon noch zulassen sollte.

Antwort
von robinek,

Kenne Deine persönlichen finanziellen Verhältnisse nicht, Warum besprichst Du das nicht mit Deinem/einem Steuerberater?

Kommentar von ZwergFinanz ,

Na, die Frage ist doch unabhängig davon. Nehmen wir an, ich hätte 200.000 Euro auf der hohen Kante. Sollte man diese in das Haus stecken oder besser das Haus abstoßen?

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