Frage von vindsvalur, 418

Die ETW-Finanzierung für den Kauf einer 3. Eigentumswohnung ist bisher gescheitert, habt Ihr einen Rat?

Hallo, ich habe eine Rente von 1000,-Euro als Frührentner (52). Zwei Etw. Gesamtwert ca. 200000,-Euro.Eine bewohne ich selbst und die andere ist für 350,- netto vermietet. Drei Rentenversicherungen Kapitalwert 74000,-Euro. Zwei Rentenvers. werden am 1.3.2016 mit 45000,-Euro ausgezahlt. Die dritte RV läuft bis 2027 und dient als Sicherheit für eine Restschuld von 22000,-Euro Die Darlehensrate beträgt 310,-Euro(250,-EuroTilgung) und wird durch 350,-Nettomieteinnahmen getragen.

Nun möchte ich eine dritte Etw.(144000,-Euro) kaufen und möchte das aus dem Verkauf meiner zweiten Etw.(ca. 100000,-Euro) finanzieren. Keine Bank gibt mir einen Kredit obwohl ich eine Viertelmillion an Sicherheiten bitte. Problem ist ich brauche jetzt(!!) Geld damit ich bei dem günstigen Angebot der dritten Wohnung noch zum Zuge komme. Hat jemand Lösungsvorschläge? Das ich ein Opfer der Finanzkrise und den damit verbundenen strikteren Richtlinien der Banken bin ist mir klar aber ein guter Lösungsvorschlag wäre hilfreich. In einem Jahr habe ich durch Verkauf der zweiten Etw. und Auszahlung der Rentenversicherungen abzügl. der Restschuld einen Überschuß von ca.120000,-Euro bis 130000,-Euro. Zusätzlich zur Rente habe ich den Geldwerten Vorteil daraus, dass ich weder Miete noch Darlehen für meine eigengenutzte Whg. zahle. Ich habe also sozusagen 1300,-Euro bis 1400,-Euro an Einkommen zur Verfügung.

Antwort
von jsch1964, 230

Frag den Verkäufer, ob er mit einem Mietkauf einverstanden wäre. Die Mieteinnahmen würden von Dir auf sein Konto gezahlt und dienen als Anzahlung. Der eigentliche Kauf könnte dann in einem Jahr (oder auch früher oder später) stattfinden.

Oder Du kaufst jetzt und vereinbarst die Zahlung des Kaufpreises für April oder Mai. Bis dahin hast Du die beiden Versicherungen ausgezahlt bekommen, Deine andere Wohnung verkauft und kannst dann alles in einem Rutsch bezahlen. Dafür müsstest Du allerdings in der Lage sein, die fälligen Steuern und Gebühren jetzt schon zu begleichen.

Alternativ zu der zweiten Lösung kannst Du Dir vom Verkäufer ein notariell beglaubigtes, unwiderrufliches Verkaufsangebot machen lassen, dass z.B. bis zum Mai gilt. Dann hast Du bis dahin Zeit, das Angebot anzunehmen und der Verkäufer darf bis dahin an niemand anderes verkaufen. Das kostet jetzt nur die Notargebühren, aber noch keine Grundsteuer etc.

Es bleibt die Frage, wie Du die existierende Restschuld wegbekommst, falls diese ausgerechnet auf der zu verkaufenden Wohnung liegt. Im Idealfall spielt die Bank mit und überträgt diese auf Deine jetzige Wohnung oder auf die neue. Wenn die Restschuld sowieso auf Deiner selbstgenutzten Wohnung liegt, spielt sie natürlich keine Rolle.

Antwort
von maxi1988, 206

Hallo lieber vindsvalur,

das Problem hatte ich auch vor einigen Monaten. Ich wollte ein Reihenhaus für 500.000€ mit 50.000€ EK und einer kleinen ETW im Wert von 90.000€ als Sicherheit kaufen . Jedoch wurde ich persönlich bei jeder Bank abgelehnt. Dann hab ich nach einer Baufinanzierungsfirma gesucht und hab mit vielen telefoniert und hab mich dann mit der Baufipool aus Waiblingen zusammengesetzt und die haben mir dann alles innerhalb weniger Tage fertig gemacht. Das einzige das ich machen musste war der Baufipool ein paar Unterlagen zu schicken und die haben mir dann durch ihre vielen Bankkontakte einen Zinsgünstigen Kredit vermittelt. Also sehr empfehlenswertes Unternehmen. Ich hoffe ich konnte dir weiterhelfen.

mfg:)

Antwort
von wfwbinder, 361

DEine Finanzierung scheitert nicht an Deinen Sicherheiten, sondern ganz einfach am geringen Einkommen.

Du brauchst jetzt 144.000,- Euro um eine Wohnung zu kaufen.

2/3 Davon kannst Du aus dem Verkauf der zur Zeit bewohnten Wohnung tilgen.

Den übrigen Betrag kannst Du in einem Jahr wohl aus der RV Auszhalung stemmen.

Es ist also keine klassische Immobilienfinanzierung die Du benötigst, sondern ein Zwischenkredit. Aber dieser kostet sagen wir mal 5 % Zinsen. das sind bis zum Verkauf der Wohnung ca. 600,- im Monat. wie willst Du die von 1.000,- Euro im Monat zahlen?

Das sind einfach die Fragen, die sich die Bankleute stellen.

Und stelle Dir vor, der Verkauf Deiner selbstbewohnten Wohnung klappt nciht wie erwartet, was stellst Du dann hier ein, wenn Die Bank den Kredit kündigt und die Zwangsversteigerung einleitet.

Antwort
von vindsvalur, 418

Zunächst einmal schönen Dank allen Antwortenden. Ehrlich gesagt die erste Antwort ist die einzige die weiterhelfen könnte. Analysen waren weniger gefragt Lösungsvörschläge bewegen die Zukunft positiv und das ist das einzige was hilft. Allerdings ist mein Fall so Komplex das einige Fakten vertauscht wurden bzw. fehlten: 1 ETW = Selbst bewohnt soll im eigenen Besitz bleiben 2 ETW = 350,- Nettomiete soll verkauft werden für 100000,-Euro 3 ETW= 560,- Nettomiete soll gekauft werden für 144000,-Euro wenn alles gut geht hätte ich in einem Jahr 120 bis 130 tsd Euro Überschuß. Hätte noch 20000,-Euro Restschuld(Kauf der neuen (3) ETW, 560,-Euro Nettomiete, 1000,-Euro Rente plus mietfreiem(300 bis 400 Euro) wohnen in meiner (1)ETW. Rein rechnerisch habe ich dann ein Einkommen von fast 2000,-Euro um 20tsd.Euro Restschulden abzuzahlen.Weiterhin eine Rentenversicherung (30tsd). Ich hör mal was die RV Banken zu einer fast 200% Absicherung für eine einjährige Zwischenfinanzierung sagen.

Antwort
von gandalf94305, 374

Die Gewährung des Darlehens hängt von Sicherheiten und Leistungsfähigkeit für die Raten ab.

Mein Tip wäre hier: versuche es bei der hiesigen VR-Bank, die vor allem auch Deine Cashflows besser beurteilen kann. Meine Erfahrung ist, daß die Großbanken und Online-Banken relativ starre Bewertungen anwenden, Sparkassen zu teuer sind und die VR-Banken gerade in diesem Bereich recht viel Flexibilität aufweisen. So jedenfalls meine eigene Erfahrung und die zahlreicher Bekannter.

Antwort
von Delle, 328

Hallo,

Für was die Vermögensanhäufung: in deiner Situation als Frührenter sollten auch Gedanken eine Rolle spielen, dass eine Finanzierung so 25 Jahre laufen würde und die Tilgung der vermieteten Wohung Vorrang hat. Oder ist die Substanz so schlecht?? Finanzkrise hin oder her, letztendlich sind deine persönlichen Voraussetzungen massgeblich ....Das Leben geht auch ohne Opfer nicht unendlich weiter!!

Antwort
von NasiGoreng, 160

Ich glaube nicht, dass Dein Vorhaben eine gute Idee ist. Verantwortungsvolle Banken (gibt's noch) sehen das wohl auch so.

  • Immobilien zum Vermieten sind unter Berücksichtigung aller Kosten meist eine lausige Kapitalanlage.
  • Dein laufendes Einkommen ist für den Schuldendienst zu gering.
  • Als Frührentner hat man vermutlich eine eingeschränkte Lebenserwartung. Denke auch an Deine Erben.
  • Kreditgeber hassen es Sicherheiten verwerten zu müssen.

Verkaufe Deine zweite Wohnung (noch gibt es gute Preise) und kaufe Dir dafür einen guten international anlegenden Aktienfonds (die Kurse sind zur Zeit ziemlich im Keller).

Zusammen mit den bald fälligen Versicherungen hast Du dann insgesamt eine gute Mischung Deines Vermögens. 

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