Frage von Holadihiti,

Ermittlung Anteil Grund und Boden für die AfA

Hallo,

eine Frage zu meinem Vermietungsobjekt:

kann ich statt der komplizierten Berechnung des Anteils für Grund und Bodens bei der Ermittlung der AfA auch einfach den Wert nehmen, der bei dem Bescheid zur Grunderwerbssteuer bei "minus Anteil für Grund und Boden" steht, nehmen?

Danke

Antwort von Meandor,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Ja, Du kannst auch pauschal irgendwas zwischen 15% und 25% abziehen. Schreib halt dazu "geschätzt".

Wenn das Finanzamt von Deiner Schätzung nix hält, rechnen Sie es selber.

Antwort von blackleather,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Jein.

In der Mehrzahl der Fälle wird vom Finanzamt ohne Weiteres eine 20 : 80-Aufteilung akzeptiert, obwohl die keine gesetzliche Grundlage hat und mir auch noch kein Finanzbeamter erklären konnte, woher diese "Faustregel" eigentlich stammt.

Die korrekte Methode wäre dagegen folgende:

  1. Anteilige Verkehrswerte für Gebäude bzw. für Grund und Boden ermitteln

  2. Im Verhältnis dieser anteiligen Verkehrswerte die Anschaffungskosten aufteilen (Dreisatz!)

(H 7.3 "Kaufpreisaufteilung" EStR; BFH-Urteil vom 10.10.2000 - IX R 86/97)

Grundfalsch wäre, einfach die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren, das Produkt von den Anschaffungskosten abzuziehen und zu glauben, das, was man dann als Differenz erhält, sei der Wert des Gebäudes (BFH vom 15.01.1985- IX R 81/83 - BStBl II S. 252).

Kommentar von EnnoBecker,

Warum ist der BRW grundfalsch?

Kommentar von blackleather,

Erst mal muss man wissen, dass der BRW nichts weiter ist als ein Durchschnitt, und wir kennen ja die altbekannte Weisheit: "Im Durchschnitt war der Teich nur 1 m tief, und trotzdem ist die Kuh ersoffen."

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke, die innerhalb einer Richtwertzone mit dem (fiktiven) Richtwertgrundstück hinsichtlich dessen Merkmale vergleichbar sind (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Das Dumme ist, dass man höchst selten ein Grundstück findet, das exakt mit den Merkmalen des (Durchschnitts-) Richtwertgrundstücks (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB) übereinstimmt.

Beispiel: Zwei nebeneinander liegende Richtwertzonen; in der einen (Wohngebiet) beträgt der BRW 150 EUR, in der anderen (Gewerbegebiet) 56 EUR. Zu bewerten ist ein Einfamilienhausgrundstück, das in der ersten Zone, aber exakt an der Grenze zur anderen, liegt. Wer würde im Ernst glauben, dass ein verständiger Marktteilnehmer einem Grundstück, das fast schon im Gewerbegebiet liegt, denselben Bodenwert beimisst wie einem Grundstück am entgegengesetzten Ende der Richtwertzone, wo vielleicht ein Erholungsgebiet angrenzt?

Deswegen muss man, wenn man einen BRW überhaupt verwendet, diesen anpassen. Leider denken die wenigsten Leute daran.

Noch weniger Leute denken daran, dass Bodenrichtwerte nicht für bebaute, sondern für fiktiv unbebaute Grundstücke gebildet werden (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Dummerweise will man aber den Kaufpreis eines bebauten Grundstücks aufteilen.

Aber selbst wenn man daran denkt, hat man doch keinerlei Gewähr, dass bei der Betrachtung eines konkreten Kauffalles die Parteien sich darüber einig waren, dem Boden ausgerechnet den BRW beimessen zu wollen. Das wäre ein absoluter Zufall, denn es hieße u.a., dass sie dem Bodenwert eine größere Bedeutung beimessen als dem Gebäude, das auf dem Boden steht. Und weil der BFH das schon sehr frühzeitig erkannt hat, hat er in dem 1985er Urteil gesagt, dass die sog. "Restwertmethode" (Gebäudewert = Kaufpreis minus BRW mal Grundstücksfläche) vor allem gegen den Grundsatz der Einzelbewertung von Wirtschaftsgütern verstößt.

Damit keine Missverständnisse aufkommen: Ich habe nicht gesagt, dass der BRW völlig unbrauchbar wäre. Im Gegenteil: Um zu einer sachgerechten Kaufpreisaufteilung zu kommen, braucht man ihn sogar unbedingt - aber nur, um die anteiligen Verkehrswerte zu ermitteln, in deren Verhältnis anschließend der tatsächliche Kaufpreis aufgeteilt wird.

Kommentar von EnnoBecker,

Ah, danke, das ist sehr erhellend.

Besonders das hier

dass die sog. "Restwertmethode" (Gebäudewert = Kaufpreis minus BRW mal Grundstücksfläche) vor allem gegen den Grundsatz der Einzelbewertung von Wirtschaftsgütern verstößt.

leuchtet mir ein.

Aber was will man machen, wenn man keine anderen Zahlen hat? An irgendwas muss man sich ja langhangeln.

Sehr gut, die beste Antwort hier seit Wochen!

Kommentar von blackleather,

Was man machen will, wenn man keine anderen Zahlen hat? Ganz einfach: Ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.

Das stößt aber wieder auf die Schwierigkeit, dass ein öbuv Sachverständiger das Grundstück in der Regel nicht durch die steuerliche, sondern die bürgerlich-rechtliche Brille sieht. Und durch letztere sieht man keine einzelnen Wirtschaftsgüter, sondern nur eine Einheit (§ 94 BGB), die auch insgesamt bewertet wird.

Dieses Dilemma lässt sich nur lösen, indem die Verkehrswertermittlung von einem Sachverständigen vorgenommen wird, der im Idealfall gleichzeitig Steuerberater ist und dem der Gedanke der Einzelbewertung von WG nicht fremd ist.

Kommentar von EnnoBecker,

Ganz einfach: Ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.

Nicht praktikabel. Der Mandant ist nicht bereit, sowas zu bezahlen. Er erwartet, dass man ein treffliches Ergebnis abliefert, ohne dass es unnötig kostet. Es muss in aller Regel ohne Gutachten gehen.

Erst wenn das Finanzamt von der eigenen Beurteilung soweit abweicht, dass es wehtut, lohnt sich ein Gutachten für den Mandanten. Und das ist ein weiter Weg bei 2% Abschreibung.

Und das FA gibt in aller Regel auch kein Gutachten in Auftrag.

Und ich keine keinen einzigen Steuerberater, der auch Gutachter ist. Das kann es nicht geben, weil es sich dabei wahrscheinlich um eine unvereinbare Tätigkeit handelt.

Im täglichen Krieg ums Brot muss es also so gehen.

Kommentar von blackleather,

Nicht praktikabel. Der Mandant ist nicht bereit, sowas zu bezahlen. Er erwartet, dass man ein treffliches Ergebnis abliefert, ohne dass es unnötig kostet. Es muss in aller Regel ohne Gutachten gehen.

Das ist leider wahr. Und es geht ja auch in aller Regel ohne Gutachten: mit der 20:80-Faustregel. Das Schöne an ihr ist vor allem, dass man überhaupt nicht merkt, ob man daneben liegt oder nicht; sie tut nicht weh.

Und ich keine keinen einzigen Steuerberater, der auch Gutachter ist. Das kann es nicht geben, weil es sich dabei wahrscheinlich um eine unvereinbare Tätigkeit handelt.

Das glaube ich wiederum nicht. Ich habe die Bestätigung der StBK, dass es vereinbar ist; es fällt unter § 57 Abs. 3 Nr. 3 StBerG (Es liegt zwar keine öffentliche Bestellung und Vereidigung vor, aber die ist auch nicht nötig. Die Sachkundeprüfung reicht aus und ist bisher von allen FÄ anerkannt worden.).

Kommentar von EnnoBecker,

es fällt unter § 57 Abs. 3 Nr. 3 StBerG....... bisher von allen FÄ anerkannt worden.).

Na das FA interessiert sich ja nicht für Qualifikationen oder dafür, ob jemand eine vereinbare Tätigkeit ausübt (höchstens beim Steuerberater selber, wenn er eventuell gewerblich handelt). Es will ja nur besteuern.

Aber wenn die Kammer das bestätigt, nehme ich das mal so hin.

Kommentar von blackleather,

Na das FA interessiert sich ja nicht für Qualifikationen

Richtig, deswegen spielt ja eben die Qualifikation keine Rolle. Die Bewertung muss nur plausibel und sachgerecht sein; aber diesbezüglich sind selbst die "Gutachten" mancher öbuv SV ein Witz.

Aber ansonsten könntest sogar du Grundstücke bewerten, denn nach dem Gleichltd. Ländererlass v. 5.5.2009 (BStBl. 590, 630; Abschn. 43 Abs. 3 Satz 1) ist dafür keine konkrete Qualifikation vorgeschrieben; inhaltliche Richtigkeit reicht aus (FinMin Schleswig-Holstein, 26.06.2000, VI 316 - S 3014 c - 004; FinMin Sachsen, 04.07.2000, 35 - S 3014 - 6/341 - 37697). Und dir würde ich die Befähigung dafür sogar ohne weiteres zutrauen. Was man sich selbst zutraut, muss natürlich jeder selbst entscheiden.

Kommentar von Meandor,

Naja, viele Berater, Kanzleien und sogar Lohnsteuerhilfevereine nehmen bei uns inzwischen "unseren" Vordruck zur Kaufpreisaufteilung, denn diese Gebäuderegelherstellungskosten stehen in irgendeinem Index und der Bodenrichtwert ist auch erfragbar. Ist zwar sicher nicht 100%ig richtig, aber besser als gar nix.

Kommentar von blackleather,

Ja, das ist richtig; besser als gar nichts ist alles, was mehr ist als gar nichts: Restwertmethode, 20:80-Formel, FA-Vordrucke... Und alles ist ein bisschen richtig und zum großen Teil gar nicht.

Der Vordruck der FÄ macht m.E. übrigens denselben Fehler, den ich oben beschrieben habe: BRW mal Fläche - das soll der Bodenwert sein. Insider feixen sich einen dabei.

Kommentar von EnnoBecker,

Da stellt sich eigentlich nur noch die Frage, woran man die "Richtigkeit" misst.

Richtig genug ist demnach also, wenn Finanzamt und Steuerpflichtiger sich auf einen Aufteilungsmaßstab geeinigt haben. Oder?

Kommentar von blackleather,

"Richtig genug" - Das auf jeden Fall.

Der Witz ist ja, dass ein (steuerlich gebotenes) Auseinanderrechnen eines eigentlich einheitlichen und gesamtheitlichen Grundstückswertes eigentlich nie zu Teil-Werten führen kann, von denen man behaupten könnte, dass sie objektiv richtig sind, weil sie ja eigentlich in dieser differenzierten Form überhaupt nicht existieren.

Kommentar von Meandor,

Der Vordruck vom FA den ich habe, der macht ein vereinfachtes Sachwertverfahren. Für das Sachwertverfahren wird BRW mal Fläche genommen. Weiß gar nicht, ob die Einteilung in die drei Flächensorten noch gemacht wird.

Der Gebäudewert wird anhand dieses komischen Baupreisindex und irgendwelcher Regelherstellungskosten ermittelt.

Dadurch wird ein Verhältnis ermittelt, und das Verhältnis wird auf den tatsächlichen Kaufpreis angewendet.

Im Regelfall ist der Grund- und Bodenanteil dann geringer als nur Fläche mal BRW.

Kommentar von blackleather,

Im Regelfall ist der Grund- und Bodenanteil dann geringer als nur Fläche mal BRW.

Ja, nee, is klar. Jedenfalls dann, wenn der Kaufpreis geringer ist als die Summe der auf dem Formular zusammengerechneten "Sachwerte". Aber wie du schon sagst: auch das FA rechnet hierbei mit nicht angepassten BRW - und bei sowas kriegt ein Immobilienbewerter Gänsehaut, s.o.

Davon, dass bei dieser Methode die sog. "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale" (z.B. wertbeeinflussende Rechte, Instandhaltungsstau, besondere Ausstattungsmerkmale) keine Berücksichtigung finden, will ich gar nicht erst anfangen.

Antwort von jowaku,

Kurzes Gespräch mit einem erfahrenen Steuerberater (zu seinem Stundensatz) in Eurer Gegend abhalten:

Der hat vermutlich Erfahrung, was das örtliche FAmt in dieser Straße und bei dieser Art von Bebauung akzeptiert.

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