erhaltungsaufwand
Hallo zusammen !
Habe vom Bruder Haus allein geerbt. War völlig heruntergekommen. War vom Keller bis zum Dach vllgestopft mit Unbrauchbarem. In dem Zustand wollte es keiner mir abkaufen. Ich entschloss mich zu einer totalen Sanierung . Allein die Räumungskosten lagen bei 50.000 EURO.
Frage 1: Als was kann ich die Räumungskosten steuerlich geltend machen? Erhaltungsaufwand oder?
Sie Sanierung kostete mich rund 200.000 EURO. Dürfte nicht als Herstellungskosten, sondern als Erhaltungsaufwand gelten, da geerbt.
Frage 2: Kann ich (über 5 Jahre) diese Kosten nun von meiner normalen Einkommensteuer in Abzug bringen?
Für eine Stellungnahme bin ich dankbar.
5 Antworten
Ich denke, da gibt es einige Gesichtspunkte.
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Erbschaftsteuer: Da Bruder Steuerklasse II ist, gibt es nur einen Freibetrag von 20.000,- Euro. Also ist zu prüfen, ob das Erbe den Wert hat(te), mit dem es bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer angesetzt wurde.
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Beim Verkauf gibt es eine Auswirkung nur, wenn der Bruder das Haus in einem Zeitraum von weniger als 10 Jahren vor dem jetzt geplanten Verkaufszeitpunkt selbst erworben hat. Denn man erbt "den Zeitraum/10 Jahresfrist" mit. Wenn also keine Besteuerung des Veräußerungsgeschäfts stattfindet, kann man ja auch keine Ausgaben geltend machen. Ist man noch im Zeitraum von 10 Jahren seit der Anschaffung durch den Erblasser, würden alle Aufwendungen vom Veräußerungserlös abgezogen. Nur der Restbetrag wäre zu versteuern.
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Wenn das Objekt vermietet werden soll, wären die Aufräumkosten auf jeden Fall notwendig um es vermietbar zu machen und somit sofort abzugsfähig. Bei den Kosten für Sanierung, Renovierung wäre schon der Einzelfall zu prüfen, ob es sich um eine Reparatur handelt, die man sofort abziehen kann, oder nicht. Also ob sich ggf. die Art des Baus verändert (dann Herstellungskosten). Die 15 % Grenze für anschaffungsnahen Aufwand gilt hier nicht, weil Erbschaft keine Anschaffung ist. Also große Reparaturen entweder gleich abziehen, oder auf 2-5 Jahre verteilen.
Erhaltungsaufwand kann es doch nur im Rahmen einer Vermietung geben. Wenn das Haus jetzt sofort verkauft wird, fehlen Vermietungseinkünfte bei denen man Erhaltungsaufwand geltend machen könnte. In steuerlicher Hinsicht wären die Aufwendungen völlig nutzlos.
Bei direktem Verkauf sind keine Räumungskosten, Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend zu machen. Nur wenn das Objekt vermietet wird und hieraus Einkünfte erzielt werden, dann sind diese Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar. Es wäre auch noch zu prüfen, ob eine Spekulation in Frage komme. Das bedeutet, wenn der Bruder das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft hat. Dann wären die Aufwendungen vom Verkaufserlös abzugsfähig.
Vergessen:
a) wenn ich das Haus verkaufe
b) wenn ich das Haus vermiete