Frage von richard73, 71

Erbauzins ermitteln

Hallo, ich Eigentümer eines Grundstücks, das mittels eines Erbbauvertrages einem benachbarten Unternehmer zur Erweiterung seines Betriebes zur Verfügung gestellt werden soll.

Wie kann ich einen für beide Seiten fairen Erbpachtzins ermitteln? Ist es sinnvoll einen Gutachter zu beauftragen?

Antwort
von wfwbinder, 61

Was gibt es für einen Grund ein Grundstück auf Erbbaurecht abzugeben?

Gut, man hält das Grundstück in der Familie und über die Gleitklausel steigen die Erträge mit der Inflationsrate, aber die Verträge gehen über Generationen. Verkauf ist nicht mehr möglich, wenn man mal Geld braucht, weil keiner, ausser evtl. der darauf gebaut hat, einem das abkauft.

Das klügste wäre für den Erbbauzins wohl etwas, was sich an die Zinsentwicklung und die Infaltion anpasst, aber das wäre schon extrem schwierig.

Gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase wird man einen Erbbauzins von 4-5 % vom Schätzpreis schlecht durchsetzen können.

Auch deshlab erscheint aus meiner Sicht ein Verkauf besser.

Kommentar von richard73 ,

Danke für die Hinweise.

Warum sollte ein späterer Verkauf nicht mehr möglich sein. Einerseits an den Unternehmer, dem ich dann auch noch den Rest des Grundstücks anbieten kann, aber auch an Dritte, da mit dem Grundstück eine Rendite erzielt werden kann.

Eine regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses ist vorgesehen.

Aus meiner Sicht habe ich durch den Erbbauzins ein regelmäßiges Einkommen für das ich nicht tun muss. Ein heutiger Verkauf würde wahrscheinlich auch das Finanzamt interessieren, da ich noch nicht so lange im Besitz des Grundstück bin.

Kommentar von wfwbinder ,

Dieser Ansicht kann man ja sein, aber es gibt nur weniger, die ein Grundstück erwerben, um den Erbbauzins als Rendite zu bekommen. Nicht unmöglich, aber sehr selten.

Der Verkauf an den Unternehmer schon eher.

Das der Verkauf der Einkommensteuer unterliegen konnte, fehlte im Sachverhalt.

Antwort
von LittleArrow, 46

Warum verkaufst Du das Grundstück nicht? Im Insolvenzfall des Pächters hast Du sonst noch die "Räumungskosten" am Bein; da ist dann spätestens Ende mit Fairness!

Es gibt keinen fairen Erbpachtzins, sondern allenfalls einen Marktzins und dafür müßtest Du mindestens noch einen anderen Interessenten für das Grundstück haben. Fair ist immer noch mindestens € 111 unterhalb der Kosten, die der Betrieb hätte, um seinen gewünschten Expansionsdrang an anderem Orte auszuleben.

Wenn Du Deinen fairen Pachtzins gefunden hast (meinetwegen mittels eines Gutachters), dann solltest Du noch eine angemessene Preisgleitklausel in den Vertrag einbauen und den Pachtvertrag auf - sagen wir - 20 Jahre befristen. Es gibt viele Aspekte bei einem solchen Vertrag, die letztlich fast alle auch den Pachtzins beeinflussen. Da brauchst Du für einen ordentlichen Vertrag eben mehr als nur den fairen Pachtzins.

Kommentar von Privatier59 ,
die "Räumungskosten" am Bein

Das kann bei Bodenkontamination sogar zur Existenzvernichtung führen.

Kommentar von LittleArrow ,

Richtig. Da würde auch kaum eine Erfüllungsbankgarantie (quasi als Kautionssicherheit für die "besenreine Rückgabe") ausreichend schützen, denn das Schadenspotential ist kaum zu beziffern. Stattdessen käme aber eine unbezifferte Versicherungskaution in Frage, die Schäden aller Art und die besenreine Rückgabe absichert. Bei gewerblicher Vermietung und Verpachtung muss man ja nicht die Wertgrenzen des § 551 BGB beachten.

Kommentar von richard73 ,

Vielen Dank für die Hinweise. Soweit ich bisher recherchiert habe, werden heutige Erbbauverträge mit einer Wertsicherungskausel versehen, damit wird der fällige Erbauzins alle paar Jahre anhand des Verbraucherpreisindexes angepasst.

Würde das Unternehmen nicht oder an einem anderen Ort expandieren, würde das Grundstück Ackerland bleiben, mit einer entsprechend niedrigen Verzinsung.

"Räumungskosten" habe ich bisher noch nicht bedacht.

Antwort
von Franzl0503, 37

richard:

Welches Gewerbe unterhält der Nachbar?

Handelt der künftige Erbbauberechtgigte nachweislich mit (1) Trockenblumen oder unterhält er eine (2) Tankstelle oder eine (3) Müllverbrennungsanlage?

Im Fall (1) z. B:. Grundstück 500 qm gross, aktueller Bodenwert 400 € = ingesant 200 000 €, Verzinsung 6 % = Erbbauzins 1 000 € mtl. Erbbauzinsanpassung alle drei Jahre. Belastung und Veräusseruing zustimmungsbedürftig. Heimfallanspruch bei Nutzungssändeurng. Im Fall (2) und (3): ablehnen.

Kommentar von richard73 ,

Nun, das Gewerbe ist ein Landmaschinenhändler mit Werkstatt. Eine Kontamination mit umweltgefährdenden Stoffen ist also durchaus möglich. Allerdings halte ich einen vorzeitigen Heimfall für eher unwahrscheinlich.

Laut Bodenrichtwertkarte kostet ein Quadratmeter Gewerbegrund in dem Dorf 10 EUR. Mit dem aktuellen Angebot käme ich dann auf eine Verzinsung von 4%.

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