Einige Fragen zum Nießbrauchs- und Vorkaufsrecht?
Ich erwäge eine Grundstücksteilung. Die eine Hälfte soll verkauft werden, die andere werde ich weiterhin selbst nutzen.
1) Nießbrauchsrecht
Für den verkauften Grundstücksteil würde ich gerne ein Nießbrauchsrecht zu meinen Gunsten im Grundbuch eingetragen haben (sofern ich einen Käufer finde, der sich darauf einläßt).
Das Nießbrauchsrecht ist meines Wissens personenbezogen. Folglich würde es mit dem Tode des Nießbrauchsbegünstigten automatisch beendet sein. Oder geht es auf die Erben über?
Gibt es ein nicht personenbezogenes, sondern ein zeitbezogenes Nießbrauchsrecht? Damit ist gemeint, dass es beispielsweise nicht für eine Person, sondern für einen vertraglich festgelegten und im Grundbuch eingetragenen Zeitraum gilt.
2) Vorkaufsrecht
Der Käufer könnte ein Vorkaufsrecht für die in meinem Eigentum verbliebene Hälfte wünschen.
Meine hypothetische Frage ist, was geschieht eigentlich, wenn der Vorkaufsrechtsbegünstigte unbekannt verzieht, nicht auffindbar ist, verstirbt, seine Erben unbekannt bzw. auch nicht auffindbar sind? Dann ist das Grundstück praktisch unverkäuflich, da das Vorkaufsrecht nicht ohne seine Zustimmung verkauft bzw. im Grundbuch gelöscht werden kann.
Kann man das Vorkaufsrecht dann per Veröffentlichung im Bundesanzeiger und an anderen Stellen für ungültig erklären lassen oder wie könnte Abhilfe geschaffen werden? Wer wäre dafür zuständig? Das Grundbuchamt oder wo müßte ein Antrag auf Ungültigkeitserklärung gestellt werden?
Vielen Dank für eure Antworten im Voraus.
2 Antworten
Das Nießbrauchsrecht ist meines Wissens personenbezogen. Folglich würde es mit dem Tode des Nießbrauchsbegünstigten automatisch beendet sein. Oder geht es auf die Erben über?
Kommt drauf an, wie es eingetragen wird. Das übliche ist der Lebenslange Nießbrauch, der mit dem Tod erlischt.
Gibt es ein nicht personenbezogenes, sondern ein zeitbezogenes Nießbrauchsrecht? Damit ist gemeint, dass es beispielsweise nicht für eine Person, sondern für einen vertraglich festgelegten und im Grundbuch eingetragenen Zeitraum gilt.
Natürlich geht das. Fällt unter Vertragsfreiheit. Die Vereinbarung des Nießbrauchs hat natürlich auswirkungen auf den Kaufpreis, denn der Käufer kann es ja noch nicht nutzen. Ausserdem ist es ertragssteuerlich unvorteilhaft, denn Du verlierst die Abschreibung (weil Du keinen Wertverzehr zu tragen hast) und der Erwerber hat sie nicht (weil er keine Einnahmen hat).
Meine hypothetische Frage ist, was geschieht eigentlich, wenn der Vorkaufsrechtsbegünstigte unbekannt verzieht, nicht auffindbar ist, verstirbt, seine Erben unbekannt bzw. auch nicht auffindbar sind? Dann ist das Grundstück praktisch unverkäuflich, da das Vorkaufsrecht nicht ohne seine Zustimmung verkauft bzw. im Grundbuch gelöscht werden kann.
Dafür gibt es das aufgebotsverfahren. Leider verzögert das dann den Verkauf.
Man behält doch ein Nießbrauchsrecht, um das Grundstück für sich zu nutzen.
Wenn die Nutzung nur aus dem eigenen Wohnen besteht, dann passiert steuerlich nichts. Aber dann reicht auch ein Wohnrecht.
Wenn der Nießbrauch aber bedeutet, dass man Einnahmen erzielt, dann sind natürlich auf den Überschuss Einkommensteuer zu zahlen.
Thomas:
wfwbinder hat deine Frage beantwortet.
Noch einige Anmerkungen:
Der Käuferkreis eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks dürfte stark eingegschränkt sein.
Zudem dürften erhebliche Schwierigkeiten bei der Beleihung auftreten. Ich kenne kein seriöses Institut, das sich mit der nachrangigen Grundschuldsicherung begnügen würde.
Macht ein Erwerbsinteressent den Kauf von einem grundbuchlich zu sichernden Vorkaufrecht (zweckmässigerweise für alle Verkaufsfälle) abhängig, dürfte er auf die Sicherung an erster Rangstelle im Grundbuch Wert legen mit der Folge, dass auch dein Grundstück nur begrenzt beleihbar wäre.
Danke für deine Anmerkungen. Sie helfen bei meinen derzeitigen Erwägungen.
Vielen Dank für deine Antwort.
Das verstehe ich nicht. Ich muß den Verkaufspreis nicht versteuern, weil ich seit Jahrzehnten Eigentümer bin, oder? Muß ich für das Nießbrauchsrecht Ertragssteuern bezahlen?
Der Käufer muß Grunderwerbssteuer zahlen, also keine Ertragsteuer oder habe ich dich mißverstanden?