Frage von lukee,

Eigentumswohnung mit Aktienfonds finanzieren?

Hallo leute,

ich möchte einen eigentumswohnung finanzieren. kaufpreis 200.000€. habe bereits 20% vom kaufpreis angespart und wollte eine traditionelle finanzierung bei der bank mit einem abzahlungsbetrag von 1200 € im monat machen.

heute hatte ich einen termin bei einem finanzberater der mir einen ganz neuen finanzierungplan darlegte und zwar:

komplette 200.000€ bei der bank aufnehmen und zinsbindung auf 15 jahre festlegen für ca 3,5 bis 4%. das ganze OHNE tilgungsrate an die bank sondern nur die zinsen bezahlen. die raten + anzahlung komplett in den fond "Templeton Growth Fund, Inc." investieren. das heißt jeden monat von meinen 1200 raten ca. 500 € nur für zinsen an die bank zu bezahlen und den rest also die tilgung komplett in den fond zu bezahlen.

am ende der laufzeit den fond auflösen und den kredit komplett bezahlen oder weiterlaufen lassen und weiterhin nur zinsen bezahlen oder ein größeres objekt kaufen und fond als sicherheit bei der bank vorlegen und wieder nur die zinsen an bank zahlen.

kennt jemand diese finanzierungsvariante? ist sie empfehlenswert? ist der fond dafür geeignet?

was meinst ihr?

danke im vorraus

Antwort von obelix,
5 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

wenn alles gut läuft, dann geht der Plan auf. Es ist jedoch eine riskante Variante. Und ich sehe das ganze nur, wenn du dir auch bei Totalverlust bei dem Fonds die Hütte noch leisten kannst mit deinem Ersparten.

Solche Finanzierungen sollte man mit grosser Vorsicht angehen, denn die Risiken klingen klein, sind jedoch gross.

In meinem Bekanntenkreis gibt es einige, die solche Finanzierungen bei Immobilien gemacht haben. Und nur die, die höhere Einkommen hatten, kamen mit den Risiken und dem Timing von Höhen und Tiefen der Börse klar - die anderen würden es nicht mehr machen, weil ihnen die Risiken zu hoch sind.


Du machst eingentlich nichts anderes als viele Heuschrecken machen: du nimmst einen günstiger Kredit auf, zahlst die Zinsen und versuchst über einen Hebel durch Investments in riskantere Assetklassen einen guten Deal zu machen.

Nur vermute ich, dass sich Heuschrecken sehr gut mit den Risiken auskennen. Du auch?


Die Bank hat dabei nicht so grosse Risiken:

  • der Banker bekommt eine Provision über Jahre
  • die Absicherung ist der Fonds und die Immo

kommt alles ganz Dicke, dann wird die Bank den Fonds verkaufen und die Immo versteigern. Und du hast gar nichts mehr.

Antwort von Tritur,
3 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Diese Empfehlung ist typisch für einen Finanz"berater", Hauptsache er kann den Ausgabeaufschlag und die jährliche Bestandsprovision aus den vermittelten Fondsanteilen kassieren.

Dass Du mit dieser Konstruktion hohe Risiken eingehst, hat er Dir sicher nicht verraten. Der Templeton Growth Fund zeichnet sich vor allem durch hohe Kosten und überdurchschnittlich hohe Verluste bei Börsenbaissen aus. Wenn das am Ende der Kreditlaufzeit geschieht, ist nicht ausgeschlossen, dass der Kredit aus dem Verkauf der Fondsanteile nur zum Teil getilgt werden kann.

Ein einfaches Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit und einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren ist die bei weitem sicherere und damit bessere Finanzierung.

Antwort von gandalf94305,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Ja nicht. Der Bankberater gehört gefeuert.

Jeder Fonds hat Risiken nach unten und Chancen nach oben. Die Chancen nach oben sind ok, denn das ist ja der Grund für Anlagen in Aktien, Anleihen, Rohstoffe und Immobilien. Was Dich bei der Ablösung einer Finanzierung jedoch stärker interessieren muss ist das Risiko nach unten. Was passiert, wenn knapp vor dem Ablösezeitpunkt Deines Darlehens eine Situation wie in 2008 oder Ende Juli/Anfang August 2011 eintritt? Dann ist das Investment per Fondssparplan richtig gut gelaufen, fällt aber in kürzester zeit um 20-40%. Oops. Der Bankberater wird Dich dann auf die von Dir abgenickten Risiken hinweisen und den Rest des Darlehensbetrags dennoch einfordern. Eine derartige Empfehlung der Ablösung eines Darlehens durch einen Aktienfonds ist meines Erachtens grob fahrlässig.

Das Modell lohnt sich nur, wenn auf die Laufzeit von 15 Jahren die Rendite des Fonds mit mehr als dem Zinssatz des Darlehens garantiert wäre. Das ist mitnichten der Fall.

Mit derzeitigen Konditionen von um die 4% Baufinanzierung (pessimistisch gerechnet) und 5% Tilgung wären das für 160.000 EUR genau Deine 1.200 EUR p.m. Rechne den Tilgungsplan mal durch:

http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showResidualDebtCalculator...

...und dann suchst Du einen Finanzierer, der Dich vernünftig berät.

Kommentar von lukee,

der finanzberater meinte ich solle den fond gleichzeitig auch als altersvorsorge nutzen also ihn laufen zu lassen bis ich 65 bin und solange immer nur die zinsen von dem einen oder mehr objekten zahlen. also das bankdarlehen nie zu tilgen.

so wäre das risiko eines verlusts so gut wie ausgeschlossen da ich insgesamt 40 jahre in den fond einbezahle bis ich dann in rente gehen.

die hälfte der monatlichen zahlung soll in den Templeton Growth Fund, Inc. investiert werden und um das risiko zu minimieren soll die andere hälfte in zwei weiter fonds einbezahlt werden.

Kommentar von gandalf94305,

Und Du meinst also, daß Instrumente, die in einem Jahr mal 30% und mehr Verluste einfahren können, geeignet sind, dieses Modell umzusetzen? Auf 40 Jahre ist zwar anzunehmen, daß ein Aktienfonds sich gut verhält und im Mittel eine gewisse Rendite abwirft, aber gerade der Templeton Growth hatte in den letzten jahren einen Durchhängephase, d.h. nur sehr kleine oder negative Renditen produziert.

Aus Sicht der Bank ist natürlich ein ständig bestehendes Darlehen, auf das ein Kunde Zinsen zahlt, wirklich eine perfekte Einnahmequelle. Zusätzlich verdient man noch an den Ausgabeaufschlägen der Fondskäufe.

Was passiert denn, wenn Du arbeitslos wirst? Dann läßt die Bank garantiert das Darlehen nicht mehr einfach so stehen und selbst die Zahlung der Zinsen wird schwierig bis unmöglich. Es lauern bei diesem vorgeschlagenen Modell der Bank einige Risiken, die Du sicher nicht eingehen möchtest.

Mein Vorschlag wäre: zahle das Darlehen ordentlich mit niedrigen Zinsen und leistbaren Tilgungsraten klassisch ab. Hast Du noch Geld übrig, steckst Du das in vernünftige Fonds für die Altersvorsorge... oder mit Zulage und Steuervorteil in einen Riester-Vertrag... oder... oder... oder...

Kommentar von lukee,

alles klar danke für die antwort

Kommentar von lukee,

der "berater" ist übrigens ein freier finanzberater.

Kommentar von lukee,

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Kommentar von lukee,

der "berater" ist übrigens ein freier finanzberater.

Antwort von planer,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Da scheint der "Finanzberater" ein wenig zu sehr auf seine Provision geschielt zu haben.

Bei der momentanen Markt- und Finanzlage rate ich von Tilgungsaussetzungen in den allermeisten Fällen ab - es sind Wetten, dass die Anlage besser läuft als der Kreditzins hoch ist. Allein dabei auf einen Aktienfonds zu setzen, ist pure Zockerei. Was wohl die Vermögensschadenshaftpflicht des Finanzberaters dazu sagt? Ob er überhaupt eine hat? Denn er steht in der Haftung, wenn das Konstrukt nicht hinhaut - zumindest würde ich ihm das Ding als Kunde um die Ohren hauen.

Hör Dich mal um, es gibt gerade zur Zeit eine Menge Leute, die Ende der Neunziger Hauskredite mit Tilgungsaussetzung gemacht haben, gepaart mit Lebensversicherungen oder auch Fonds. Die sind meist nicht wirklich glücklich, wenn sie jetzt feststellen müssen, das die Wette nicht hingehauen hat.

Gerade für den Bereich der eigenen Wohnung / fürs eigene Haus halte ich Wetten zur Finanzierung für sträflich, also extrem unpassend.

Selbst für eine nahezu 100%-Finanzierung (da ja neben dem Kaufpreis noch ein paar Nebenkosten dazukommen, die Du über Dein Eigenkapital abdeckst) gibt es momentan so gute Konditionen, dass Du mit einer Zinsbindung von 20 Jahren (der Unterschied zwischen 15 und 20 ist nicht mehr groß) und einem Abtrag von 1200 EUR (sofern mach- und durchhaltbar) Dich schön schnell entschuldest. Wichtig ist aber, dass Du noch eine Reserve hast für unvorhergesehene private Ausgaben sowie Kosten der Wohnung (mind. drei bis fünf Monatsnettoeinnahmen), auf einem Tagesgeldkonto am besten.

Antwort von detlef32,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Das ist eine sehr riskante Spekulation. Du spekulierst auf einen guten Verlauf des Templeton Growth Fund (der hängt dann wieder am Dollar, an guter Konjunktur und dem Können der Fondsmanager). Und wenn Du verlierst dann hast Du viel Geld in die Finanzierung gesteckt und nichts erreicht und sitzt zur Rente in einer unbezahlten Eigentumswohnung.

Und einfach mal den Franklin Templeton Global Growth and Value Fund Cl. N WKN 749662 unter fondsweb genommen: In den letzten 10 Jahren seit Gründung hat der 27 % gebracht (also 2,7% pro Jahr) in den letzten 5 Jahren einen Verlust von 12%. Nur die letzten 3 Jahre liefen aufgrund der Euroschwäche mit 52 % gut.

Und dann noch die steuerliche Auswirkung: Die Zinsen und Gewinne des Fonds unterliegen der Abgeltungssteuer - es gehen also knapp 30% weg. Die Zinsen für die Wohnung kannst Du nicht steuerlich geltend machen. Also musst Du bei 3% Zinsen für die Eigentumswohnung erstmal mindestens 4,2% durch den Fonds erzielen. Und dann hast noch nichts gewonnen. Der Gewinn kommt erst wenn Du dauerhaft darüber erzielst.

Der Finanzberater ist eine Schande für die Zunft und gehört gefeuert.

Antwort von LittleArrow,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Das ist die Finanzierungsvariante "Zocken auf hohem Niveau" aus Deiner Sicht und aus Sicht des Finanzberaters "Wie maximiere ich kurzfristig mein Einkommen (zulasten des Kunden)?" unter Vernachlässigung sämtlicher steuerlicher Aspekte, Börsenkurs- und Zinsänderungsrisiken.

Eigentlich fehlt zu seinem Wohle nur noch ein umfassendes Versicherungspaket gegen alle möglichen Krankheiten, Unfall, Tod oder Arbeitslosigkeit.

Schon deshalb solltest Du diesen, auch im Wissen beschränkten Finanzberater nicht mehr trauen oder sprechen.

Antwort von heinerbumm,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Was machst du wenn sich der Aktienfonds nicht entwickelt und nur 0% Wertentwicklung hat? Dann sind im Fon (1.200-500 Euro) x 12 x15 = 126.000 Euro. Die 200.000 bekommst du nur, wenn der Aktienfonds 5,89% durchschnittliche Rendite aufweist. Aber, wenn du den Fonds nach 15 Jahren verkaufst wird Abgeltungsteuer fällig. Rechnet man die mit ein, brauchst du 9,36 % durchnittl. Rendite, dass du nach 15 Jahrenauf 200.000 Euro netto kommst (Abgeltungssteuer 25% plus SolZ).

Kommentar von lukee,

wenns nach dem plan des freien finanzberaters geht soll ich den fond bzw. noch 2 wetere fonds zur sicherheit, bis zur rente also dann insgesamt 40 jahre laufen lassen und den kredit so lange nicht ablösen.

Antwort von Delle,

eine Finanzierung analog der üblichen LV-Tilgungsvariante: nur dass der Finanzvermittler doppelt verdient- an den Fondsgebühren und Bestandsprovisionen und an der Finanzierungsvermittlung. Sollte der Vermittler dich nicht über seine Provisionen aus dem Fonds aufgeklärt haben ist das Geschäft anfechtbar und kann wegen Falschberatung eingeklagt werden! Tempelton ist zwar eine gute Adresse aber man hat ja auch schon Pferde kotzen gesehen. Also nur dann wenn du das Risiko akzeptieren/verkraften kannst und dir diese Variante Dir stuerlich was bringt!!

Antwort von patrasto,

Wie die alle User im Grundsatz sagen: Nein, nicht annehmen dieses Finanz-Angebot. Sollte dieser angebliche "Finanzberater" von deiner Hausbank sein so rate ich dir, wechsle die Bank, nur so kann man Banken erziehen und verweise auf die unseriöse Beratung, denn mit Bankkunden - egal welcher Herkunft - geht man respektvoller um. Hier zeigt sich ebenfalls- aus der Vergangenheit nichts gelernt!

Ach kennt man die Praktiken von "Finanzberatern,Banken ,Versicherungen, usw. aus den jährlichen Veröffentlichungen der Fachzeitschrift die mit ca. 6 Millio EURO vom Staat gesponsert wird.

Antwort von althaus,

Nein,es ist nicht empfehlenswert. Ich hoffe Du glaubst den Unsinn nicht den Dir Dein Berater erzählt. Was sicher ist, sind einzig und allein seine Provisionen, die er kassiert. Das Risiko trägst Du alleine. Würde ich nicht machen.

Antwort von TopJob,

@heinerbumm: Grundsätzlich gebe ich dir recht, aber es hat ja auch keine gesagt, dass nach den 15 Jahren das Haus komplett abbezahlt werden soll. Dementsprechend wäre es im Grunde "nur" wichtig, dass die Zinseinnahmen höher sind, als die effektiven Kreditzinsen. Die Abgeltungssteuer hatte ich aber garnicht bedacht. Da ist es tatsächlich so, dass die Rendite noch einiges höher sein muss als die Kreditzinsen. Zudem ja auch Aufgabeaufschläge beachtet werden müssen. Also alles in allem müsste der Fonds schon eine sehr hohe Redite erwirtschaften.

Also mein Rat: Finger weg!

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