Frage von Schnelldenker, 22

Eigentumswohnung kaufen mit 20J. In Darmstadt?!!

Hallo,

Ich bin 20 jahre alt, berufstätig als Beamter im öffentlichen Dienst. Habe ein Objekt (Eigentumswohnung) in Darmstadt zu einem guten Preis gefunden, die ich überlege zu kaufen. Die Wohnung besitzt einen TG Stellplatz und ist 60m2 gross. Die Wohnung kostet 130.000€ und befindet sich ziemlich in Darmstadt-Mitte. Sie ist zurzeit für 570€ Kalt an einen konstanten mieter vermietet, heisst würde vorerst als Kapitalanlage sein. Da Gebäude wurde 2013 komplett renoviert und saniertt, sollte also in den nächsten Jahren nichts anfallen. Ich verdiene zurzeit 1.725€ netto, das in den nächsten 4 Jahren allerdings langsam aber sicher noch auf ca. 2.000€ netto steigen wird. Meine Bank würde mich zu 2,99% Zinsen finanzieren, und die Wohnung würde sich ja somit vorerst ohne Ausfälle oder mietnomaden alleine tragen, wären lediglich. Ca. 200€ im Monat für mich zusätzlich. Die Wohnung soll später mal als eine kleine Zusatzrente genutzt werden. Wie sieht es mit steuerrechtlichen Dingen aus? WS muss ich beachten? Ist es sinnvoll in meiner Situation? Ich selbst müsste vorerst nicht drin wohnen, wohne noch zu Hause und danach evtl. Erstmal etwas mit der Freundin. Wissenschaftsstadt Darmstadt ist sehr gefragt. Könnte ich die Wohnung auch vor Tilgung des Kredites mit Gewinn verkaufen? Was kann ich von dem Hausgeld auf die Mieter umlegen? Kann man einen neuen Mietvertrag abschliessen mit einer evtl. Sonderklausel für Eigenbedarf Danke MFG

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo Schnelldenker,

Schau mal bitte hier:
wohnung Eigentumswohnung

Antwort
von Mikkey, 13

Zu dem bereits Geschriebenen habe ich noch ein paar Punkte, die Du berücksichtigen solltest:

  • lasse Dir den Mietvertrag vorlegen, dann weißt Du auch, welche Posten der Hausgeldabrechnung Du weiterreichen kannst.
  • lasse Dir ebenfalls die letzten drei Hausgeldabrechnungen vorlegen und Abweichungen einzelner Posten nach oben erklären.
  • lasse Dir die die Protokolle der letzten drei WEG-Versammlungen vorlegen (Streitpunkte, zurückgestellte Sanierungsmaßnahmen, Klagen anderer Eigentümer gegen die WEG)
  • Wenn Du Dich zum Kauf entschließen solltest - geh mit dem Kaufvertragsentwurf zum Steuerberater und lasse Dich beraten! Was Du an dieser Stelle und bei der ersten darauf folgenden Steuererklärung falsch machst, lässt sich nicht oder nur sehr schwer reparieren.
Antwort
von LittleArrow, 10

Wie sieht es mit steuerrechtlichen Dingen aus?

Darauf kann ich Dir gerne etwas sagen:

  1. Grunderwerbsteuer (Anschaffungsnebenkosten) fällt an.

  2. Grundsteuer (steckt idR im Hausgeld und ist zumindest teilweise abwälzbar, was die Wohnung angeht, auf den Mieter).

  3. Einkommensteuer: Anlage V zur Steuererklärung.

  4. Erbschaftsteuerlich kann ich nach Deinen Angaben nur sagen, dass Deine Eltern vielleicht zu zahlen haben.

Könnte ich die Wohnung auch vor Tilgung des Kredites mit Gewinn verkaufen?

Könnte? Du darfst immer verkaufen - mit oder ohne Gewinn. "Mit Gewinn" könnte einkommensteuerpflichtig werden (s. § 23 EStG).

Was kann ich von dem Hausgeld auf die Mieter umlegen?

Was steckt im Hausgeld und was ist mietvertraglich vereinbart? Mehr als in der Betriebskostenverordnung kannst Du nicht umlegen.

Kann man einen neuen Mietvertrag abschliessen mit einer evtl. Sonderklausel für Eigenbedarf.

Ja, man kann, aber der Mieter darf Dich auf (gesetzliche) Vertragstreue "Kauf bricht nicht Miete" bitten und hinfort sich ähnliche Anfragen verbitten. Eigenbedarf regelt die Rechtsprechung - heute so - morgen vielleicht anders.

Meine Bank würde mich zu 2,99% Zinsen finanzieren.

Was soll uns das sagen? Zinsen pro Monat oder pro Jahr? Zinsen für 5, 10 oder 30 Jahre festgeschrieben? Und welche (anfängliche) Tilgungsquote wurde bitte unterstellt? Welche Sondertilgungen sind pro Jahr möglich?

PS: Die zwischenzeitlichen Tilgungen sind einkommensteuerlich nicht relevant, wenn Du verkaufen solltest!

Antwort
von Franzl0503, 7

Schnelldenker:

Du solltest noch einmal nachrechnen:

Kaufpreis 130 000 + Nebenkosten = 10 % 13 000, zu finanzieren 143 000, Belastung hieraus angeblich 650 x 12 =7.800 = 5,46 % ( Festschreibung unbekannt), + Hausgeld 2196, Gesamtbelastung rd. 10.000, abzüglich Miete mtl. 570 brutto, 16 % nicht umlagefähig, netto 84 % = 478,80 = jährlich 5.745,60, Fehlbetrag 4 254,40, mtl. 355 mtl. abzügl. Steuerersparnis.

Empfehlung: Lass dir von der Bank eine Kopie der Belastungsberechnung aushändigen und ziehe vor der Kaufentscheidung einen Baufi-Provi zu Rate.

Kommentar von LittleArrow ,

Interessensfrage: Wo steckt eigentlich der Betrag für die Ablösung der zu übernehmenden Instandhaltungsrücklage? Im Kaufpreis oder ist die zusätzlich?

Kommentar von Franzl0503 ,

LittleArrow:

Die Instandsetzungsrücklage gehört als Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft des Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 7 S. 1 WEG).

Bei einem Eigentumswechsel verbleibt das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eine gesonderte Übertragung durch den ausscheidenden Wohnungseigentümer (= Verkäufer) ist damit weder erforderlich noch möglich (wenngleich vereinzelt in Kaufverträgen die Abtretung an den Erwerber erklärt wird).

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann auch nicht die Auseinandersetzung des Verwaltungsvermögens verlangen.

Anzahl und Inhalt der Fragen des Schnelldenkers schließen auf einen erheblichen Beratungsbedarf, deshalb mein Verweis an einen Baufi-Profi.

Kommentar von Schnelldenker ,

Wo finde ich einem solchen BauFi Profi?

Kommentar von LittleArrow ,

Schade, dass Du meine Frage nicht verstanden hast.

Etwas anders formuliert. Der verkaufende Wohnungseigentümer verliert also bei einem Verkauf seinen Anteil an der Rücklage?

Oder muss der Käufer der Wohnung für diesen Anteil an der Rücklage einen Geldbetrag in welcher Höhe dem Wohnungsverkäufer bezahlen?

Wie wirkt sich das im notariellen Kaufvertrag und fernerhin in der Finanzierung des Objektes aus?

Kommentar von Franzl0503 ,

LittleArrow:

Die Instandsetzungsrücklage gehört als Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft des Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 7 S. 1 WEG).

Bei einem Eigentumswechsel verbleibt das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eine gesonderte Übertragung durch den ausscheidenden Wohnungseigentümer (= Verkäufer) ist damit weder erforderlich noch möglich (wenngleich vereinzelt in Kaufverträgen die Abtretung an den Erwerber erklärt wird).

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann auch nicht die Auseinandersetzung des Verwaltungsvermögens verlangen.

Anzahl und Inhalt der Fragen des Schnelldenkers schließen auf einen erheblichen Beratungsbedarf, deshalb mein Verweis an einen Baufi-Profi.

Kommentar von Mikkey ,
wenngleich vereinzelt in Kaufverträgen

das ist deshalb sinnvoll, weil darauf keine Grunderwerbsteuer gezahlt zu werden braucht. Das macht zwar nicht viel aus, aber Kleinvieh...

Antwort
von Tina34, 5

..... Eigenkapital? Wer zahlt die Nebenkosten etc.?

Ob es sinnvoll ist - kann dir keiner so beantworten weil keiner deine komplette Situation kennt. Vermietung heißt immer das man auch "ärger" hat.

Wie kommst du auf die 200,- € zusätzlich?

Wovon willst du leben wenn du ausziehst (anscheinend lebst du bei deinen Eltern)!

Hausgeld? Du kannst auf den Mieter nur umlegen was im Mietvertrag an Nebenkosten vereinbart ist. Die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage etc. etc. die sind nicht umlagefähig und somit sind die von dir zu tragen.

Ob du die Wohnung vor Ende der Tilgung mit Gewinn verkaufen kannst? Keiner ist Hellseher möglich ist alles und nichts.

Du trittst in den alten Mietvertrag ein und kannst nicht einfach mal eben einen neuen Mietvertrag machen und die Klausel.... na ja das wird auch nicht funktionieren.

Dir bleibt nur, wenn du irgendwann selber da wohnen möchtest eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen und dann darauf zu hoffen das dein Mieter auszieht. Wenn er klagt kann das natürlich etwas länger dauern.....

Kommentar von Schnelldenker ,

Erstmal danke für die flotte Antwort. Die Bank finanziert mich ohne Eigenkapital! Schon viele gesehen die mit 20 Jahren Eigenkapital aufgebaut haben? Wenn man nicht gerade im Luxus geboren wurde.

Auf die 200€ komme ich, da die. Mtl. belastung ca. Bei 600-650€ liegt + 183€ Hausgeld. Dagegen steht eine Mieteinnahme von 570€ Kalt. Gruss

Kommentar von Tina34 ,

100 % + Finanzierung der Nebenkosten - macht die Bank bei der Bonität eher nicht, deswegen auch die 2,99 % !

Kommentar von MadRampage ,

Vom Hausgeld kannst Du das meiste auf den Mieter als Nebenkosten umlegen:

  • plus 570 Euro montaliche Kaltmiete
  • plus Nebenkosten-Abschlag in Höhe von 130€ (angenommen)
  • minus 650€ monatliche Rate für Kredit
  • minus 183€ Hausgeld
  • minus Grundsteuer (ist von Dir zu bezahlen aber auch umlegbar)
  • Summe = -133 Euro

Wenn alles gut geht und keine Investitionen (wegen größerere Reparaturen oder Modernisierungen und Sanierungen) kommen, dann:

  • hast Du in 10 Jahren 133 x 12 x 10 = 16.000€ investiert
  • eine Restschuld in Höhe von grob geschätzt 104000 (auch nur angenommen)
  • Wenn dann der Restwert bzw. Wiederverkaufswert (10 Jahre später) deutlich über 120.000€ liegt, dann wäre das Dein "Gewinn" (sehr vereinfachte Darstellung)
Antwort
von althaus, 6

Ich finde es grundsätzlich gut, wenn jemand schon in jungen Jahren an eine eigene Immobilie denkt. Jedoch sollte man nicht leichtsinnig sein und gewisse Risiken durch Eigenkapital oder einem anderen Joker (reiche Eltern) irgendwie abdecken. Mach das und mache auch Deine erste große Lebenserfahrung damit. Wer nichts wagt der wird auch nichts gewinnen. Hoffe auch daß alles gut geht. Für alles gibt es eine Lösung, auch wenn es ein Notverkauf mit herben Verlusten sein könnte. Dann macht man es das nächste mal besser. Viel Glück.

Antwort
von vulkanismus, 4

"Wer nichts wagt der wird auch nichts gewinnen". So schreibt Althaus. Es gibt aber auch den Spruch "Wer sich in Gefahr begibt, wird darin umkommen".

Jetzt kommst Du mit derselben Sache zum zweiten Mal daher und erwartest Neues.

Das zeigt doch Deine eigenen Zweifel auf. Verwirf den Gedanken, wende Dich Wichtigem zu und versuche, ein zufriedenes Leben zuhaben.

Tausend weise Menschen haben hierzu schon gesprochen oder wird ihnen angedichtet (Konfuzius, Sokrates usw.). Bedenke: Besitz ist nichts in dem Moment, in dem Du Zahnweh bekommst.

Was willst Du mit einer Absicherung für das Alter? Das ist in 60 (sechzig) Jahren. Du als Jugendlicher hast noch keinerlei Vorstellung davon, wie lange oder kurz das sein kann. Und wie langweilig und öde.

Du arbeitest um zu leben (auch so einSpruch). Also lebe, erlebe.

Mit dem Klotz am Bein wird daraus aber garantiert nichts.

Wenn Du aber weiterhin in Prozenten und Ratenhöhen usw. denken willst, dann viel Spaß dabei.

Ich bin raus.

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